• 十年后房子的价格是“白菜”还是“钻石”?内行人主要看三点
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-08-09  /  浏览:2831 次  /  

最近,人民币汇率破7引起热议,这看似突如其来其实也在意料之中,因为之前已数次跌近7关口,只是此次破7却是攻克了很多人的心理关卡,让人一时难以接受。人民币汇率的确也是遵循这样一个心理逻辑,如果控制在7内,市场对人民币贬值的预期就不会太大,反之一旦外汇管制失灵,人民币贬值的压力就会大幅上升。

人民币贬值,对出口是一大利好,但对喜欢存钱的人来说却不一定。这里不是说你存在银行的钱会因为人民币贬值而变少,本金本身是不会变的,只是体现在购买力上。比如在同一个地方购买相同面积的房产,过去可能房价只要1000块一平米,但人民币贬值后,就要花5000块才能买到。从货币不断贬值的角度来看,中长期,似乎买房是可以做到保值甚至增值的。

但随着房住不炒逐渐深入,国家也在近日首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,目前的房地产市场上,炒房客的身影越来越少,房价趋稳,投资房产实际上也存在被套牢的风险。那么到底是该“存钱”还是“买房”?要回答这个问题,首先应该看清房价未来的走向才是最本质的东西,十年后,你所在城市的房产是“白菜”还是“钻石”,要从三个方面分析:金融、土地和人口。

1.短期看房贷利率,中长期看货币松紧取向

很多人只看到房贷利率对购房成本、利息的影响,其实它还是楼市调控最有力的武器。拿2017年北京年初这波大牛市来说,就是2015年330新政五次下调房贷利率,并以7折房贷的结果,2017年五月份上调至基准利率后,房价便是踩着房贷利率变化的节奏走,三四季度连续上调房贷利率,房价得以下降。因此,房贷利率的高低是短期影响房价涨跌的因素,如果哪天银行喊着7折放贷了,那么不用过多考虑,买房准是没错。

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另一方面,房价的涨跌也与货币发行量相关。我们知道,在过去这些年,货币发行量增速始终在两位数以上,相关数据显示,2009年时我国货币发行量M2约61万亿,2018年这个数据就增至182万亿,相当于高出3倍。比如09年时一件商品是3块钱,到了18年可能就变成10块钱了,这不是商品在增值,而是商品价格的同比例放大,房子作为大宗商品亦如此。而到了近两年,货币增速随着经济增速放缓,才下降至8.2%,黄奇帆认为,未来十年,货币增速M2大体等于GDP增长率加物价指数(物价指数在2%左右),仍会有一定程度的收紧,也就是说钱会贬值,但不会贬得那么快,这个速度与其他经济体相比还是比较可观的。

2.土地价格是涨是跌

地价的高低与房价存在着紧密联系,一般的新房房价成本里,土地成本就占了六七成。在我国,除了北上广深一线城市,大部分城市来说,土地财政收入仍能给当地的经济发展带来重要的财力支撑。公开数据显示,2018年土地出让收入约6.5万亿元,比2017年增加约1.3万亿元,且地方平均土地收入占同期地方一般公共预算的66.48%,也就是说地方花的钱2/3左右源于土地收入。

若想要剥离实体经济对土地财政的依赖,调整措施可以延缓土地上升的速度,但要使土地收入突然降下来,显然是有一定难度的,未来十年,稳中有涨还是大概率事件。

3.购房需求是增是减

影响房价最根本的因素就是住房的供求关系,房子终究是人来住的,人口才是决定购房需求的终极因素。目前我国每年大概有1300万-1500万的人口城市化,人口城市化率接近60%,按照现在的城市化速度,至少还要十年才能达到联合国发布的,至2030年达到70%的要求。

即使老龄化问题存在,随着刺激二胎生育等措施出台,城市增量人口仍会保持一定水平,人口对于住房的需求未来十几二十年都不会明显减少。

综上,未来十年房价肯定不会降成白菜价格,整体上升趋势有,但不同城市存在差异性。比如国家规划的城市群和都市圈,核心经济地位摆在那,具备较多增幅的潜力,还有一些有巨大人口做支撑的二三线城市,购房需求得以保障,未来十年小有增幅。而那些缺少产业及人口支撑的收缩型城市,未来房价有可能滞涨,甚至不排除出现负增长态势。所以要留钱还是留房,我们应该有一个基本判断了,有机会还是把闲钱投资到等级高一些的城市。


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