• 全国卖地收入排行:杭州夺冠,深圳垫底,武汉郑州南京跻身十强
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-01-10  /  浏览:6165 次  /  

2018年,中国卖了多少地?

 

据中国指数研究院统计,仅300城卖地收入就高达4.17万亿元,全国卖地总收入估计高达5.5万亿元以上。这一数字,超过去年,相当于全国企业所得税与个人所得税的税收总和。

 

卖地换来收入,支撑城市扩张,这是过去20年土地财政的根本逻辑。面粉贵过面包,转而刺激面包价格上涨,这也是我国房价持续上涨的一大来源。

 

2018年,哪些城市卖地收入最高?哪些城市土地财政依赖度最高?

 

01

卖地收入排行:

7城破千亿,武汉郑州南京佛山跻身十强

 

2018年土地市场先热后冷,上半年溢价率不断攀升,下半年土地流拍之声不绝于耳。


尽管如此,多个一二线城市卖地收入仍然创出新高。


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这一年,共有7个城市土地出让金破千亿,而绝大多数二线城市每年的税收收入还不到1000亿元。


除了北上广之外,其他四个均为核心二线城市:杭州、武汉、郑州、天津。在排行前十的城市里,还出现了南京、佛山、苏州的身影。


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这其中,最突出的当属杭州与深圳。


这两大网红城市,一个卖地收入高居榜首,一个处于垫底位置,恰恰代表两种不同的土地取向,对楼市也会带来截然不同的两种影响。我们在后文将会详细分析。


02

卖地增速排行:

二三线独占鳌头,北京深圳南京大跌

 

如果从卖地收入涨幅来看,二三线城市则是绝对主角,而部分核心城市卖地收入则不约而同出现了下滑。


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在全国40个大中城市中,广西北海以接近4倍的涨幅,笑傲全国。其实,未纳入统计范围的三四线城市,在棚改货币化的助推之下,大多数城市卖地收入都出现翻倍行情。

 

而在跌幅榜中,三亚以-79%的降幅位列榜首。随着海南全域限购的推进,整个海南房地产投资和固定资产投资双双陷入下滑,GDP增速同时受到影响,作为风向标的三亚更是首当其冲。

 

而南京、深圳、北京、重庆、成都、济南,卖地收入同步下降。这与2018年楼市转向息息相关,下半年土地市场转凉,土地流拍一宗接过一宗,部分市场转冷的一二线城市卖地收入不复以往。

 

03

杭州:卖地之王

 

杭州一直都备受瞩目。

 

这几年来,杭州在各类榜单中都可谓一骑绝尘,在各类国际盛会中接连获得全球曝光度。当然,在楼市里,也没少了光环。

 

2018年上半年,杭州可谓全国摇号购房的狂热之土,万人抢房的热潮蔓延整个上半年,98岁老人上阵摇号、验资排队有人晕倒的场景均发生在此处。

 

2018年下半年,杭州楼市一转狂热态势,转头直下。摇号购房从最低3%的中签率,到最后无人问津。市场成交量,从一路表上到最后二手房成交量腰斩。土地市场,同样从上半年的狂热到下半年的冰凉。

 

然而,即便如此,杭州仍然将卖地推往新的高度。

 

2018年,杭州卖地收入高达2442.9亿元,不仅成为全国唯一破2000亿元的城市,而且一路超过北上广深,成为2018年全国卖地之王。


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杭州卖地的狂飙突进,并非始自今日。


从2015年开始,卖地收入就一路上扬。


2015年不足千亿,2016年直接翻倍达到1612亿元,2017年再度大涨达到2120亿元,2018尽管杭州楼市下半年由热转冷,但卖地收入仍然创出新高,达到2442亿元的新高度。

 

这一数字,是广州的1.65倍,是深圳的5.43倍。与当年财政收入相比,高出600亿元左右,土地财政依赖度高达134%,位居各大城市前列。

 

杭州卖地井喷背后,一方面是城市建设的狂飙突进,导致土地供应一路上扬,对卖地收入的依赖前所未有之高。另一方面是亚运效应的体现,每一次盛会背后,都是一场土地大跃进。

 

与杭州相似的城市很多,武汉、郑州的卖地收入一直维持在高位,也是城市扩张和基础设施建设大跃进所致。

  

04

深圳:不依赖卖地的城市

 

在每年的土地收入排行榜上,深圳基本都处于垫底位置。

 

房价没降,土地市场火热一如既往,为何深圳的卖地收入如此之低?

 

原因很好理解,深圳土地资源已经接近枯竭,即使楼面价大幅上扬,深圳也无法大肆供地。早在两年前,深圳就出台文件,试图推动填海造田,以弥补深圳土地资源紧张态势。

 

正因为如此,深圳也成了全国土地财政依赖度相对较低的城市之一。近年,深圳土地财政依赖度仅为20%左右。


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卖地收入仅为杭州的1/5,约为广州的1/3,这并未影响深圳的财政收入指出。


2018年,深圳市地方一般公共预算收入3535.00亿,而杭州为1825.10亿,这说明深圳民营经济造税能力一流,为深圳提供源源不断的财力。

 

然而,土地财政是把双刃剑。没有土地财政的束缚,城市不必围绕房地产而转,但土地资源的不足,也必将导致住房供应的不足,深圳的高房价与此脱离不了干系。

 

与广州相比,深圳与广州人口总量相当,但深圳城市面积仅有广州的1/3,每年的土地供应量不到的一半,此消彼长之下,供求必然严重失衡。

 

去年6月,深圳出台二次房改新政。


从2018年到2035年这18年间,深圳将筹集建设各类住房170万套。这170万套房子里,商品房占40%。

 

这意味着,未来18年,深圳只能提供70万套商品房,平均每年不到4万套。


这必将进一步加剧深圳住房的紧张态势。

 

05

土地财政依赖度排行:

杭州佛山南京位列三甲,北上深垫底

 

与卖地收入相比,土地财政依赖度,更能直观说明城市对于房地产的依赖度。


这是全国各大城市财力排行榜:


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以“卖地收入/一般公共预算收入”,可以得出各大城市历年土地财政依赖度。

 

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从土地财政依赖度上,可以看到三个规律:

 

其一,一线城市土地财政依赖度普遍较低,但广州是例外。原因是广州承担了大量的面对省份和广东的财政分税,本身创税能力与北上深相比远远不足,对土地财政的依赖度相对较高。

 

其二,正在处于大发展期的城市,对土地财政的依赖度较高。无论是杭州南京济南,还是武汉郑州西安这些城市,均处于快速发展阶段,人口不断流入,基础设施建设一直在补短板。无论是地铁建设还是其他民生建设,均需要土地财政作为弥补。

 

其三,土地财政依赖度相对较高的城市,房价受市场行情波动影响也较大。在楼市上行期,一两个地王的出现,能迅速搅动市场行情;但到了楼市下行期,土地流拍,容易对市场情绪造成负面影响。

 

显然,随着一二线城市可开发土地资源越来越少,摆脱土地财政,已经摆在案头。在土地财政越来越弱、房地产税尚未到位的情况下,如果不能做大做好经济,很多城市或许会面临着越来越大的财政问题。


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