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    • 虚火不下 三四线房价还能撑多久?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2018-12-22  /  浏览:7050 次  /  

    最近,朋友找我聊天, 说现在老家的房价还在涨,问我能不能买。


    我说:不能买,千万不要买,那个地方,未来房价崩跌是迟早的事。

     

    朋友的老家是个三四线都难排上号的小城市,近两年,乘着楼市暴涨的东风,真是连犄角旮旯之地的房价都能“飞”起来。

     

    他和我一样在广州工作,眼看着一二线房价都在回调,而老家房价似乎还坚挺着,有些项目售楼部照样火热。

     

    他心里直痒痒,想在老家也买一套,大不了以后在广州混腻了,可以回去发展,老家的房子就作为未来的“退路”,如果不回去也不要紧,还可以转卖出去,到时候又可以赚一笔。

     

    说实话,和我朋友一样想法的购房者还真不少,我经常收到一些私信问关于三四线城市买房的问题。

     

    到底,三四线的房价还能撑多久?


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    其实,目前的楼市分化明显,一二线一片凉凉,三四线要么阴跌要么虚火,房价早就和前两年的上涨割裂了,我们看到的老家个别楼盘还在热卖并不能代表大势。数据说明一切:


    中国指数研究院日前发布的百城价格指数报告显示,11 月份,中国 100 个受监测城市中,有 31 个城市新建住宅价格环比下跌,下跌城市数量较 10 月增加 12 个。


    其中,三四线城市价格调整范围最广,下跌城市数量较 10 月增加 9 个至 21 个,超三成的三四线城市房价在调整。

     

    这意味着,楼市的寒流,早就从一二线城市,席卷到了三四五六线城市。


    不要以为三四线房价还在坚挺,现实点,那不过是之前市场残存的余温,除了因为我们常说的板块轮动滞后,还因为曾经的棚改大大施行,还有一部分购房者手握巨额拆迁款,房子拆没了肯定还是要买的。


    所以,给我们造成了错觉,但那只是虚火,不会持续太久。


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    为什么我这么坚定的认为,大部分三四线房价撑不了多久?


    要了解这个,我们可以从它的上涨机制分析。


    我认为,根本原因就是两个:优供应,增需求。


    第一,优供应,是由于城镇化的持续推进,城建不断翻新,开发商疯狂的抢地造楼,供应数量和质量与日激增。


    而且,很多大牌开发商在一二线城市拍地和房价各种受限后,转向三四线城市大力布局。比如碧桂园,财报显示,仅2017年就有近58%的销售额来源于三四线城市。


    这样一来,供应的质量也得以提升,城市面貌和优质配套不断更新迭代,大牌开发商带来产品升级。


    特别在前所未有的N重园林和泳池喷泉的吸引下,本地的土豪乡绅,做小生意的个体老板,对生活环境有追求的公职人员……这些积累了一定财富又没有更好投资门道的人,会非常乐于为“五星级的家”买单。


    此外,在我们老家,部分楼盘联合,炒热片区价值、哄抬房价也起了很大作用。


    第二,增需求,就是我们熟知的三四线城棚改。


    在以前,三四线城市购房需求大部分源于,农民在自己的县城、市区就地变成市民,人口自发增量有限。


    所以,导致库存高企,去库存成为这两年的头等大事,催生了棚改货币化这个精妙操作。


    微信图片_20181222134256.jpg


    捡重要的说就是:

    地方政府拆了拆迁户的房子,把钱补贴给拆迁户,

    地方政府转手把地高价卖给开发商,

    拆迁户房子没了,可以拿着拆迁款去找开发商买房。


    这样,既少了原来的存量,又多了新的需求,这短期“制造”的大量有购买能力又极度缺房的刚需群体,还不得把售楼部的门槛踩烂?


    从重点棚改省份的三四线商品住宅销售面积占总体比重中,可以略知一二:


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    数据来源:中国指数研究院综合测算


    我们可以看到,仅仅八个棚改省份合起来的三四线市场销售占比竟然超五成,这意味着,棚改货币化,对三四线楼市起了极大的刺激作用。


    而且,不难看出,山东省连续3年蝉联棚户区改造任务的全国冠军,但我们同样可以看到:山东省也是今年涨得最多而且最快的省份。


    之前,在供需两端加码发力,没有需求就硬生生给你制造出大量优质需求,有市无价?那我就加一些产品力,再画上蓝图,把片区价值也给你拔高,这样房价不涨似乎都天理难容?


    但是,人口净流出,对三四线城市来说是最致命的。


    我国大部分三四线城市基本面远远落后,人口吸引力不足,劳动力过分透支,没有任何实体的支撑,就是一场房价泡沫狂欢,见不得光的。


    而且,居民收入没有同步增加,就像我老家那三四线城市的工资基本就是三四千块,而房价都快一万了,房价能平地起,经济和收入能吗?


    即使排除这些因素,房价持续上涨的供求机制也完全变了。


    山东、湖南、江西、安徽等地已先后调整棚改安置策略,转向实物安置为主。

    而,2017年以来,三四线住宅用地成交面积在全国中的占比不断提升,今年上半年三四线宅地成交6.6亿平方米,同比增长58.9%。


    一边是,三四线销售主力省的棚改货币化已经转为实物安置,而且,靠棚改造的需求已持续释放近两年时间,后续有效需求难以持续发力。


    一边是,品牌开发商在三四线拿地规模占比持续提升,在这种土地储备累积与需求逐渐稀薄的背离下,别说房价上涨了,三四线的房企能不能实现资金回流都是很大的问题。


    这两天沸沸扬扬的菏泽取消限售就是一个活生生的例子,在稳字当头的时局,竟然敢贸然取消限售,放开房产流动性,企图刺激购买。


    为什么?


    扛不住了呗,楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。


    像菏泽这样,经济基本面不足,没有人口持续流入,仅仅依靠棚改来拉动房价,难以支撑下去的城市还有很多,你还要争当接盘侠吗?

    3


    可能你还是不甘心,就和我朋友一样,在一二线城市卖力奋斗,奈何购房资格限制或者被房价碾压,会选择先在家乡置业,万一回去发展,那可以作为未来的“退路”,空置时可以出租回收;万一到时候不回去,可以转手变现。


    看起来似乎面面俱到,没有鱼和熊掌是可以兼得的。


    如果你明确一定回去,那这就是自住需求,可以买。


    但是,没有哪一个自住需求是不含投资意向的,自住只是暂时的,每个人都会乐意看到自己的房子不断在增值。所以,我们要放低心理预期,根据前面的分析,三四线房价上涨可能性微乎其微。


    如果不确定回去,那就是有很大的投资成分,投资的诀窍一定是选择那些可租可售可增值的房子。


    可租这个不用我多说,在老家,宅子不缺,便宜的出租屋随处可见;如果你的房子小区很一般,那月租金几乎不到月供一半;如果你的房子小区很优质,很大概率你也舍不得出租。


    那就剩可售可增值了,从接盘群体看,房价预期由“慢涨”变成“下跌”,投资客和炒房客早已退场。


    那客群几乎就剩本地居民了,短期内预期变冷,还不断有维权潮和降价潮的洗礼,现在的购房需求并不急迫。


    最要命的还是,三四线城市普遍新房癌严重,大家对新房的偏好远远高于二手房。而且,三四线城市有足够的土地供应,新房源源不断推出,谁会稀罕二手房呢。


    我们老家,你买个二手房腰杆子都比人家买新房的软一截,反映到二手房市场上,价格也普遍比新房低两三千,更多的是,挂牌几个月都卖不动,这涨幅就是账面收益,根本没法变现。

     

    写在最后


    总之,始于不可持续因素的涨幅,就是空中楼阁,易涨也易跌。


    只要政策不松绑,2019年还会是楼市全面回调的一年,未来,三四线量价齐跌几乎是无法扭转的。


    如果是刚需,该买可以买,家人和自己的需求才最重要,静静等待房价回调;


    如果短期不自住,打消这个念头,不要花钱买罪受;


    如果已经投资入手,能脱手就脱手,在限售的城市要密切关注政策变化,把纸面财富换成现金,趁着回调置换到高能级的城市。


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