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银行业内人士:今年是房贷利率上调 明年可能直接拒贷了
类型:本地楼市  日期:2017-11-07  浏览:1494 次  评论:查看评论

    楼市调控让今年的二手房市场迅速降温,不少中介苦不堪言。
    近日京城某二手房中介经纪人在接受采访时称,去年卖了近40套房,今年到目前才5套房,算下来每两个月才能成交1套房。
    这还只是个人情况,数据显示,10月中上旬北京二手房共成交3196套,同比下降74.2%,而且已经连续多个月二手房成交量低于万套了(今年年初的时候月成交量峰值超过2万套)。市场有多冷,看这些数据知道了。
    以往市场火热的时候,三四十次带看就能带来一个成交,而现在上百次带看也不一定能换来一次成交。不少中介经纪人只能靠基本工资和代理租赁业务获得收入。
    市场的趋冷还有一个重要原因,那就是调控导致的购房成本上涨抵消了房价下跌的部分。很多购房者对今年二手房价格下跌的直观感受是“让价不让利”,价格跌了,但购房者根本享受不到。
    购房成本有很多,比如时间成本、贷款成本、首付门槛成本等。
    有不少购房者是倒在了时间面前,上半年就已经批贷到现在却还没放贷的购房者大有人在;
    至于贷款成本,去年是85折,现在是上浮20%,月供多了多少?
    首付门槛成本,这也难倒了不少人,至少换房群体基本上受影响非常大,原本房子卖了房款当4成首付,能换个更大点的房子,现在恐怕只能当6成甚至8成首付,杠杆撬不动了,改善也不明显。
    这边买不到房子,那边租房却发展得异常迅速。
    近日,央视一篇报道显示,包括京沪在内的13个城市,已经有5600套盖在集体土地上的租赁房顺利出租,北京有个项目,单套租金2155元,个人只需要掏800块钱左右。至少从成本上来看,租房的竞争力还是相当强。
    这批租赁房源迅速投入使用,能看得出一切都是提前布局好的。就在昨天,北京市的住房租赁新政正式实施,租房还能入学。从房源供应到政策保障,一切都是按部就班,目的就是让大家感受到租房的诚意。
    接下来房地产的重心就是租房,各方面的资金都要向租房市场倾斜。房贷和开发贷不断收紧的,但为了保证租赁市场资金需求的REITs却已经迅速开展。
    不知道大家发现没有,这样一来,我们通过几十年时间发展起来的房地产发展模式已经彻底转向了。以往是走纯粹的商品化方向,现在则是走两条线,盖两类房子。一类是消费品,只能用来住,另一类是附带资产属性的商品房。
    按照这个趋势继续发展下去,融360说房(fangdai123)君认为,未来的购房市场会有以下2点重要变化:
    1、“贷款难”会由目前1.0版本升级到2.0版本。
    1.0版本的最大特点是房贷利率不断上升。根据融360大数据研究院10月25日公布的数据,目前北京已经没有任何一家银行提供基准利率,而在9月份提供基准利率的银行还有8家。
    2.0版本除了房贷利率上调之外,拒贷的情况也会逐渐增多。以北京为例,虽然首套房贷利率仍维持上浮5%-10%的水平,但最高值已经是上浮40%了(浦发),这实际上就是拒贷。
    随着金融去杠杆的深入,银行吸储成本不断上升,房贷业务已经由当初香饽饽变成如今的鸡肋。银行拒贷的动力不断增强,他们会有各种方式拒绝房贷。
    有银行业内人士表示,即使批贷了,也可以找理由不放贷。不放贷的理由很容易找,比如以消费贷监管的名义,还可以挑征信的毛病,实在不行还可以拖。
    总之,2017年是房贷市场的一个分水岭,从2018年开始,买商品房的难度会不断增加。
    2、未来供应的住房主要是共有产权房、人才房和租赁房源等,而且以租赁房源为主。
    从二手房成交量不断下滑,到房贷利率不断上调,再到租房市场跟进,衔接的十分完美,特别是上面提到的集体租赁房源,明显是提前做了大量工作。
    这种变化其实体现了上面在着力构建新的住房观:房子只能是消费品,只能用来住。而方式也就只有一种,那就是盖更多只能用来住,不能转为商品房的房子。因为继续盖商品房让刚需去买,这条路的代价太大。
谁都清楚,我们被房地产教育了十多年了,即使是刚需,现在买房也不可能真的只为住。在楼市转向的过程中,一方面大力发展租房,另一方面只能通过收紧房贷的方式将房价稳住。
    这是必须要完成的任务,因为如果稳不住,有房和无房人群之间的差距越拉越大,无房人群购房动力又会增强。
    最后提醒一点,如果只追求更好的居住体验,那么长期租房没啥问题;不过房贷行情变化非常快。去年还是85折,今年已经上浮,明年拒贷的情况会更多。如果你有更多的诉求,比如婚房、换房和孩子入学等,还是早点准备比较好。

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