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楼市“金九”落空 四季度房企或积极保量
类型:专家解读  日期:2017-10-07  浏览:1572 次  评论:查看评论

    在限购、限贷背景下,今年楼市的“金九”行情较往年全面缩水,一线城市九月新房、二手房成交出现“量价齐跌”,这种降温也传导到热点二线城市。在此环境下,土地市场环境和房企的应对也逐渐变化。

    同策咨询研究总监张宏伟认为,目前的热点城市市场大多是置换性要求,但目前置换动力降低,四季度市场将会持续低迷。这为房企在提升交易量方面将带来压力,因此会主动迎合政府限价要求。二手房交易量方面也将是非常惨淡,目前月均只有1.1-1.2万套成交,而去年最高交易量达到4.5万套。
    与之观点类似,中原地产市场分析师卢文曦认为,今年“金九”行情远低于预期。
 
    “金九”行情不再
    整体而言,一线城市成交普遍表现出持续低迷的走势。中原地产研究中心统计显示,9月首周,一线城市整体成交量平均环比下调20%。其中北京环比下调28%,同比跌幅达60%;广州平均环比下调32%,同比跌幅72%;上海市场环比下调了22%,同比跌幅为27%。在调控政策和持续收紧的金融环境影响下,“金九楼市”落空。
北京是其中楼市政策发布最密集的城市,一年内发布了超过30次调控措施。据中原地产研究中心统计,过去一年,北京新建住宅签约27667套,二手房住宅签约167923套,一二手住宅签约总量同比跌38.9%。今年1-8月,北京市住宅市场新增供应12495套,同比下降35%。另据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年三季度北京二手房网签量2.06万套,同比下降73.7%,已降至自2015年以来最低。
    同样受调控影响,1-9月,上海新房成交506.8万平方米,同比减少55.9%,比正常新房流量80-100万平方米/月低了37%。1-8月,二手房成交10.4万套,同比减少64.8%,比正常流量大约低35%。截至9月25日,上海9月新房供应21.4万平方米,为有网签记录以来最低的九月。受供应影响,上海9月房屋成交量仅37.5万平方米,较往年大幅下滑。二手房方面,尽管看房人数有恢复性增加,但市场情绪较为谨慎,成交量在1万多套低位徘徊。
    一线城市中,深圳开始出现回温迹象。深圳中原研究中心数据显示,8月共有18个新盘入市,新房住宅的推售量达到7526套,环比升209.71%。9月截至24日,深圳市累计成交2249套,超过8月整月。不过这一表现很快扭转,截至9月27日,深圳仅推出6个新盘,住宅推货量为871套,环比下降88%。根据深圳市规土委的备案数据,二手房成交量除了第三周(9月11-17日)环比上升之外,其余三周的成交量都环比下跌。在价格方面,一手住宅和二手住宅的成交均价在9月前四周均出现微幅下跌。
    二三线城市也没有表现出“金九”热潮。据中国指数研究院跟踪监测,9月第一周,二线代表城市成交量环比下滑7.4%,同比大幅下降32.6%。其中温州降幅最大,宁波次之;济南则出现23.6%的涨幅。上半年表现火热的三线城市也出现降温,代表城市成交量环比下降13%,其中东莞降幅最大,达48.3%。
 
    四季度或持续低迷
    今年“金九”并未发力,或许暗示着房地产市场在第四季度的走向。卢文曦指出,一般而言,10月遇到国庆假期,大多数人重心不在买房上,预计成交也会受到一定影响。从最近政策风声来看,上海还会延续高压,因此四季度成交也不太可能出现回暖。相反,考虑到年底信贷额度偏紧,对交易更是制约,年底交易可能还会有小幅回落。
    楼市低迷与密集出台的调控政策密切相关,在市场预期出现实质性逆转之前,政策一般不会出现松动迹象。9月,南昌、西安、重庆、南宁、长沙等省会城市发布了新的楼市调控政策,北京、上海、深圳、南京等地银行也陆续提高首套房贷利率水平,收紧信贷。
    对此,卢文曦认为,全国范围来看,越来越多城市赶在国庆前出台调控政策,也给接下来市场带来降温预期,所以出台调控加码政策的城市成交10月或出现明显缩水,四季度交易量可能出现快速下滑。
    据前述人士分析,下半年是开发商“保量冲业绩”的时期,由于市场预期难以判断加上信贷收紧,开发商资金回笼压力增大,楼市可能会出现“以价换量”现象。
    以上海为例,张宏伟认为,9月上海成交量仍然在低位徘徊,但四季度将会发生变化,今年估计能成交700万平方米左右,将与2011年730万平方米不相上下。因此,房企在提升交易量方面会有压力,将主动迎合政府限价要求。
    卢文曦也认为,对房企而言,基于这种预期,可能有些城市会加快出货节奏,尤其价格上不会过多坚持,而是尽可能多完成销售指标。
    对当前市场的预判也对土拍市场带来影响。9月29日,厦门推出7幅商 住用地,总建筑面积52万平方米,共有10多家房企参与竞拍。不过却遭遇开局遇冷,分析人士称,其中有些地块与周边土地去年的价格相比降了近万元。这说明在调控政策的风险之下,一些房企选择进仓的同时又保持谨慎姿态,为下一个周期努力布局。
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