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“金九银十”一二手房价回归理性 挑对二手房租金抵月供
类型:本地楼市  日期:2017-09-27  浏览:1656 次  评论:查看评论

    “金九银十”楼市旺季到来,新盘理性定价进入市场,城区热销盘均价在2万元/平方米以下,也推动向来活跃的城区二手房市场房价回归理性。同时,由于一手房市场“以价换量”吸引购房者大部分注意力,二手房市场成交或出现平稳下降。

    不过,对于希望在二手房市场“淘”房的购房者来说,仍然可以找到部分月供与租金基本持平的楼盘,这些虽然楼龄较旧,但是地段好的楼盘适合投资或过渡居住。
 
    市场:一二手房价回归理性
    进入9月,东莞楼市迎来旺季,多个楼盘入市,合理定价吸引购房者。根据天为地产统计数据显示,上周东莞住宅签约套数前十名当中,仅有厚街的卓越维港成交均价在2万元/平方米以上,为21634元/平方米,其他九个楼盘均价在2万元/平方米以下。其中,东城的万科幸福城成交均价约18386元/平方米,南城漾城成交均价19762元/平方米,虎门碧桂园成交均价19058元/平方米,而石碣镇的玖颂江湾、碧桂园珑远紫宸府和中惠悦湾成交均价约在1.3万~1.4万元/平方米之间。前十名当中成交均价最低的是横沥镇的御河湾,成交均价仅9497元/平方米。从数据中可以看到,目前东莞中心城区成交均价回落至2万元/平方米以下,城区周边镇区房价则徘徊在1.3万~1.4万元/平方米之间,房价处于较合理水平。
    此外,随着“金九银十”到来,东莞中心城区还有多个全新楼盘入市,这些楼盘的定价也远低于早前的预期。如位于南城与万江交界某楼盘原来放风价近3万元/平方米,但其实际备案价在2.5万元/平方米以下;而位于南城总部基地某楼盘价格或将在2万元/平方米以下,也低于市场的预期。业内人士表示,“金九银十”期间,楼盘定价低于预期价将成为普遍现象。
    在二手房市场方面,业主叫价也出现回落。据乐有家统计数据显示,9月1日~15日,东莞城区片区二手住宅挂牌均价约为1.87万元/平方米,其中南城为1.81万元/平方米,莞城1.73万元/平方米等;松山湖片区除了松山湖二手住宅挂牌价较高外,茶山、石龙、石排、大朗等镇街挂牌均价约在1.5万元/平方米左右,目前二手房均价叫价仍然较高的是东南临深片区,平均叫价达2.23万元/平方米,不过,清溪二手房叫价约为1.6万元/平方米。从成交情况来看,9月1日~9月14日东莞二手住宅的成交套数为2211套,同比去年同期少了300多套。
    业主冯女士告诉记者,她有一套位于南城的住宅,挂牌价从去年的220万元下降至200万元仍然没有销售成功,近期,有中介劝说其再下降10万元出售。她认为,目前市场不是很好,购房者对于房价的接受度早已没有去年那么高。
 
    中介:门店逆市扩张 二三级市场联动仍火
    从成交情况来看,主城区、东南临深片区等片区二手房市场最为活跃,中介门店也最多。随着去年东莞一手房市场狂欢落幕,加之一手房市场限购、限贷、限价,二手房市场不限购等政策影响,东莞楼市进入存量房时代,看好三级市场的部分中介公司开始加大在各个区域的布局。
    去年是东莞三级门店扩张的一年,乐有家、链家等外来中介公司迅速进入东莞,并快速扩张,东莞三级市场关注度升至最高。从中介门店的分布来看,主打本地客的主城区和主打深圳客的临深片区成为主要布局点,今年虽然脚步放缓,但是仍然有不少大的中介公司继续扩张。
    9月初,中原地产6家三级门店在同一天开业,分别位于南城景湖荣郡、虎门万达、东城万达、长安金沙花园、塘厦碧桂园、凤岗金地艺境等,截至目前,东莞中原三级门店已达29家。据该公司相关人士介绍,东莞中原三级市场版图进一步扩张,也体现了东莞中原对东莞三级市场发展信心十足。据了解,目前东莞中原三级门店集中布局在东莞城区、虎门、长安、塘厦、凤岗等地,均是东莞二手楼市比较活跃的区域。
    此外,本土中介公司金信联行也透露,截至目前其在东莞已有26家门店,不仅在二手房市场重点发展,也早就开始涉足一手房市场进行转介,市场份额同样不容小觑。
    业内人士介绍,东莞一手楼市限购、限价,部分购房需求转向二手房市场,东莞楼市将进入存量房时代,二手房市场地位提升。而除了看好三级市场,在市场调整期,中介公司掌握的客户资源也成为一手房的重要客源,二三级市场联动仍然是目前不少楼盘采用的销售方式之一,三级市场地产经纪人将客源带到一手楼盘,推动和促进成交。
    据业内人士透露,由于二三级市场联动方式效果较好,中介的提成高,二三级联动甚至成为部分中介门店的主要业务之一,也推动了二三级市场联动销售方式日渐盛行。
不过,与去年情况不同的是,去年是地产经纪人将深圳客带到东莞一手房市场,今年除了将深圳客带到不限购的商业公寓项目外,更多的是将本地购房客户带到一手楼盘当中。
 
    “金九银十”预测:一手房市场以价换量 二手房成交小幅下降
    进入“金九银十”,地产经纪人、购房者都将关注重心放到一手房市场当中,二手房市场受到忽视,成交量或将出现小幅下降,房价趋稳。
    金信联行监测数据显示,“金九”首周东莞一手网签量涨幅明显,成交突破千套,但二手网签则略有下降,相关人士表示,上半年开发商蓄客积极,在经过长期的政策消化期后,迫于业绩及资金回笼压力,下半年推盘相对积极,尤其是在进入“金九银十”必将迎来新盘集中入市,供应量非常充足。金信联行品牌部策划主管李兰娟介绍,相关数据显示,下半年东莞住宅潜在供应量达550万平方米,在供应量大,竞争激烈的局面下,以价换量或将成为下半年市场主流。
    在二手房市场方面,李兰娟认为,就目前来说,在“房子是用来住的,不是用来炒的”的方针贯彻下,政府出台限购多重政策,积极引导楼市,力求在稳定房价的基础上,实现“居者有其屋”目前可谓成效显著,房价在严厉调控下,已得到基本平稳,预计下半年东莞楼市会呈现“量价齐平”态势,在开发商强势推盘的节奏下,二手市场成交或将呈小幅下跌趋势,但整体趋稳。
 
    建议:考虑房价低租金不错的旧楼
    由于一手房限购,许多购房者转移至二手房市场买房。而随着地铁线路的建设开通、多个综合体项目的建成入市,部分商业中心区规模逐渐显现,一些二手房租金出现上涨。业内人士介绍,一些较旧的楼盘房价虽然仍然处于较低水平,但是租金表现相当不错,甚至可以以租养贷,购房者或可选择这样的产品投资或过渡居住。
    根据乐有家研究中心数据监控显示,从目前房价来看,目前购买东莞住宅有五成以上月供集中在5000~10000元区间,这也与东莞二手住宅大概情况符合。据该研究中心介绍,东莞二手住宅均价约为1.3万元/平方米,面积多为90~144平方米,每个月月供多在5000~10000元的区间范围。不过,东莞还有部分偏远镇区,房价比较低,月供范围在2000~5000元区间的也占到了25.91%。
    该研究中心表示,受到去年房价快速上涨的影响,目前东莞房价仍然处于较高水平,月供成本也比较高,如果能买到月租与月供相近的房子,供房的成本将会低很多。乐有家研究中心举例表示,如南城晶城一房户型总价约53万元,房贷月供1969元,租金可以达到1500~2000元/月,与月供相差不大。寮步的鼎峰品筑一房户型房贷月供约1115元,平均租金达到1200元/月等,基本上可以以租养贷。乐有家研究中心监控发现,东莞这些以租抵贷的楼盘多数楼龄比较久,不少楼盘楼龄在10年以上。不过,这些小区还有一个共性是多数位于比较繁华和发达的地段,虽然房子老旧破,但是租金价格并不低,适合投资和过渡居住。
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