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注意!未来这5个城市房价将快速上涨(名单)
类型:展会专区  日期:2017-09-19  浏览:1788 次  评论:查看评论

    “短期看政策,中期看土地,长期看人口。”是中国中 心城市房价的逻辑。它告诉我们,把脉一个城市的房价走势,政策、土地和人口是三个关键。那么,未来楼市走向是什么?

 
    本文主要内容:
    1、短期看政策
    2、中期看土地
    3、长期看人口
    4、未来五城将领涨
 
    1、短期看政策
    近一年多来,中央政府和地方政府接二连三地出台楼市调控文件。
 
    随着调控的层层深入,未来进入"四限"的城市或将持续扩容,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象,尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市,或面临调整风险。
    以北京为例,北京自今年3月以来直接针对楼市颁发的政策就有12道,曲线调控的政策更是数不胜数,其他中 心城市发布的政策也不在少数。
 
    不仅如此,近期各地楼市调控更是频频发力,西安祭出“公告6条”,南昌则禁止卖房时用“名校”“学区房”等字眼宣传,长沙更是推出万套“定向限价房”力保刚需。
 
    当全国533家银行,已经基本找不出9折房贷的时候,我们每个人都应该清楚,这到底意味着什么。
    这还是首套房,对于二套来说,基准利率上调10%的基本都找不到,上调20%是新常态,最高的事实加息幅度甚至超过了50%。
    这些政策告诉我们,中国中心城市的房价,短期内房价必须横盘。
 
 
    数据来源:国家统计局,苏州未被列入统计城市
 
    据国家统计局公布的3月份第二波强调控以来的房价指数来看,中 心城市的房价基本都在高位小幅震荡,符合预期。
    短期看政策已经被验证,接着看决定中期和长期的两个因素:土地与人口。
 
    2、中期看土地
    中期看土地,如果人口流入,你还不供地,那么这个地方房价是有压力的。因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。
    中心城市,由于人口增加购房需求不断,土地供应量必须相应增多,才能够控制房价,一旦供不应求,房价只能向上。
 
    近期,中国数研究院公布了今年以来中 心城市的土地供应、交易和溢价等详细数据,通过数据,我们可以看看中 心城市中期房价到底是个什么走势。
 
 
    数据来源:中国指数研究院
    十个重点城市中,除了北京、重庆住宅供应量增加外,广州、上海、武汉相比于去年同期,也有不同程度的增加,分别增加了44%、38%、15%。
 
    南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供应量同比都是负数,尤其是深圳,今年前8个月尚无住宅土地入市,导致住宅用地供应量同比下跌了100%。
    这主要是深圳陆地面积较小,基本上已无地可供应,为了应对这种尴尬,深圳市政府一方面加快城市更新项目批准步伐,另一方面加快建设轨道交通,连接东莞、惠州。
 
    这并不能改变中 心区的购房需求,深圳实际管控人口已有2100万,与北上广是同一个级别,面积只有北京的1/8、上海的1/3,广州的1/4。
    因此,可以说,深圳是中国大陆地区供需矛盾最严重的城市,是房价最不可能出现实质性下跌的中 心城市。
 
    3、长期看人口
    我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。
    人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动了。
    中国的城市化实际上是已经演变成大城市化,全国人口都纷纷涌入北京、上海、广州、深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等二十多个中 心城市。
    但是各地统计局中的常住人口是政府政绩考核指标,可信度不大,如深圳统计局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84万人,然深圳市领导曾公开表示,深圳实际管控人口已破2000万。
 
    所以,在人口分析体系里,采用相对准确的小学生作为人口增减的分析指标。
 
 
    数据来源:各地统计局
    注:苏州人口暴增是由于统计口径变化,合肥期间吞并了巢湖,导致人口也出现了暴增。
    如图所示,第二部分提到的10个重点城市人口增长都还不错,尤其是深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州,增幅都在20%以上。
    成都人口增幅和2016年吞并简阳市有关,但即便忽略这个因素,成都的人口增幅也不会差。
上图虽然说的是过去几年人口变化情况,但能够体现的是这些城市对人口的吸引强度,从而推测未来人口增幅情况。
    因此,从人口数据来看,中国二十多个中 心城市的房价,长期仍看涨。
 
    总的来说,若再结合第二部分的土地供应量来看,未来涨幅排名前五的应该是深圳、成都、南京、武汉、杭州。
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