导语：

每一轮暴涨，都是资产的屠杀场，每一个最后接盘的人，都是沉默的羔羊

 

泡沫都要破灭，一个都不能少

 

 

2008年的次贷危机惩罚了美国的过度的贪婪，不破不立美国的金融杠杆，债务以及蕴藏在房地产和金融系统的风险已经通过数年的时间化解消化，但其他的国家学会了经验教训了么？当然是没有。时隔10年了，那些还经过过次贷危机还活着的人都已经渐渐的老去，新生军记忆中的房地产泡沫已经逐步的只变成了书本上停留的文字。现在这些问题不是不报，之前只是时候未到而已。

 

近日，有媒体报道，加拿大版“次贷危机”爆发。楼市泡沫下最大房贷公司崩盘， 当然媒体可能会写的煽动一些。

 

 

房价持续上涨、与收入脱钩、人们越来越相信房价不会下跌、住房负担能力理论上来说越来越差、人们还是不断增加杠杆加入到买房大军中，外来资金极速增加继续炒高房价、金融体系的监管及央行不断警告但市场并不买单，发放住房贷款发生违规情况，低收入和无收入者也能获得贷款，这些都不是很好的现象。

 

加拿大不会是最后一个，连锁性的反应会陆陆续续提现，越来越多的对冲基金也在做一个选择：过去一年中针对澳洲、新西兰的房地产在做空。那些还没有为房地产泡沫买单的国家，也许一个也不能幸免。

 

 

中国楼市发展中的惨痛教训

 

 

没有房价永远上涨不跌的神话。在中国的楼市历史中也有不少的惨痛教训，这些血的代价值得警醒。

 

➤ 1992-1993年的海南

 

1988年，海南从广东省脱离独立建省，成为了中国第五个享受特殊政策的特区，人才、资本蜂拥而至，房地产是最热的领域。

 

往海南房地产投资的钱成倍地增加，平均一年翻一倍多。在总人口不到700万的海南岛上，竟然有两万多家房地产公司1991年上半年，海口房价还是1200元/平米，一年多之后，已上涨到4000-5000元/平米。

 

1993年6月，国务院出台16条整顿措施，银根一缩，海南房地产热浪应声而落，2万多家房地产公司里，至少有95%破产倒闭。

 

留下的遗产是600多栋、共计1600多万平方米的“烂尾楼”，1.9万公顷闲置土地，数百亿的银行坏账，仅国有四大行就有300亿。

 

这些楼房，一直到2006-2007年左右才处理完毕。此时，海口的房价才勉强恢复到了1992年的水平。

 

➤ 2008-2009年的深圳

 

在一线城市里，真正有房价大跌经验的是深圳。

 

2005年、2006年深圳房价领涨全国。由于人民币升值，国际热钱涌入，带动了本地的投机资金，市场交易火爆，一个人一次性买上几十套的消息不绝于耳，完全是一副非理性繁荣的景象。

 

2007年四季度，受次贷危机的影响，深圳房价在1年内跌掉了1/3。首付跌完了，业主们开始“断供”。几个月后，“四万亿”计划推出，深圳房价再度拔地而起，原地复活。

 

➤ 2011-2012年的温州

 

温州炒房团在2003年声名鹊起。

 

在“四万亿”推出后，银行贷款门槛大幅下降，加之实业成本上升，钱都去了金融和房地产。

 

2009、2010年左右，温州房价达到14000元/平米，仅次于京沪深，之后一年又飙涨了50%，超过了2万。

 

2011年，“四万亿”计划进入尾声，信贷投放门槛提高，随即整体性崩盘，“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”成为2012年、2013年温州的关键词。温州产业转型艰难，房价至今未能复起。

 

➤ 2011-2012年的鄂尔多斯

 

鄂尔多斯就像2012年版本的海南。

 

2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均13.6万，位列全国第一。当时，京沪人均GDP仅有其一半，深圳只有其7成。

 

财富的积累直接催生当地的房地产开发，金融杠杆、高利贷、房产投机盛行一时，楼盘一经开盘便被抢购一空的情况屡屡出现。

 

2012年，大宗商品价格暴跌，加上宏观调控，民间借贷风险爆发，资金链断裂，当年的近八成新建项目停工。至今，鄂尔多斯成为“鬼城”的典型代表，为人所谈论。

 

每一轮暴涨，都是资产的屠杀场

 

 

今年一季度靠卖地赚钱最获利的是哪个？北上广深，各种一线、二线城市，想必大家闭眼也能猜到，意外的是，在其中竟然出现了沧州这个低调的小城市的身影。

 

 

去年，沧州的价格在7K，8K，但现在沧州贵的楼盘已经到了2W+，什么概念？北京房山，还有部分楼盘不到2W+。但是你要考虑到，沧州本地人的收入，也不过月薪才三四千，长期这么玩下去，谁来接盘？但有不少沧州人在恐惧房价上涨，还在拼命买房。

 

每一轮暴涨，都是资产的屠杀场

每一个最后接盘的人，都是沉默的羔羊

 

现在大家一个普遍的趋势是，跟随着限购的节奏选择买房地点。北上广深限购，我买二线，二线限购，我买三线。

 

 

小心，别成了“接盘侠”

 

 

近日，财经评论作家叶檀撰文称，“五一”期间，盐城、太仓、湛江等三四线城市再现抢房潮。

 

这主要有三个原因：

 

1. 房价被调控强行抑制，给予购房者明确的回报。

 

2. 货币购买力下降是共同预期，货币供应远远超过实体经济需求，货币被挤入投资市场。

 

3. 目前为止，没有一种投资品具有房地产的吸引力，房地产是投资市场最有魅力的妖精。

 

不过，对于三四线城市的火爆表象，叶檀做出了风险提醒：房地产狂欢总有结束的一天，财富总有通过房产税、遗产税解构的一天，越是疯狂的时候，高中低风险资产配置越是重要，诸位切记，在抢房的同时，切毋把资产配置抛诸脑后。

 

其实，真正看透的经济学家都在敲响警钟。近期，李迅雷说：“现状是，富人在卖房，穷人在买房，茅台价格上涨，猪肉、蔬菜价格下跌。”

  

目前的情况，已经不是“应该”，而是高净值人群真的已经在抛售房产。高净值的家庭在资产价格上涨之后的变现获利能力强，特别是房产价格上涨后的变现获利能力。

 

近日，兴业银行与波士顿咨询公司联合发布的一份报告指出，2016年，中国高净值家庭已突破210万，他们持有的可投资金融资产占到了中国总体个人可投资金融资产的43%。在很多人决定买房入市的时候，高净值人群的选择是卖房。

 

真正高净值的人群早已预判到房价下跌，等着机会卖房。不早点出手，接下来想卖房可能会越来越难了。因为除了限购限贷等调控措施的限制，越来越多的人会加入观望的行列中，卖方的对手盘也将越来越少。

 

 所以，在这个时候买房，必须警惕成为富人们出货的“接盘侠”。毕竟此时买房的首付比例已经较大幅度地提高，房贷利率也已经提高，买房的成本迅速上升。并且现在已经不能享受杠杆和利息优惠等能长期提高收益率的政策。