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中国房价之谜:高房价的秘密终于让人给说透了!
类型:热点关注  日期:2017-04-20  浏览:1138 次  评论:查看评论

 

文章来源:金融深度
房价,一道难解的谜题,万众关注的焦点。它牵动人们的神经,左右人们的思想,影响人们的行动。人们质疑、抗争、无奈,难以理解,莫衷一是。到底应该怎么认识它?有没有可能把握它?
高房价的基础是什么?为什么房价屡涨屡调?扶摇直上的房价将怎么走?为什么国际流行的分析方法在中国市场水土不服?为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢?
本文覆盖面广,而篇幅甚长。分5个小节,分别是:
(一)关于房价和调控;
(二)高房价是什么撑起来的?
(三)中国房价“合理”吗?
(四)房价会怎么走?
(五)房地产调控的真相;
PS:本文无意提供标准的答案或者购房的建议,旨在推进对中国房地产的认识。
(一)关于房价和调控的那些错
“一想到房市,我就陷入到一种浑身瘫软状态,根本没有心思思考房事。”
这句够俗却也够到位的自我调侃在网上传为经典,因为它能激发了人的共鸣和心悸。
 
房价淘空了太多人的精力和财富,透支一个国家的经济增长潜力。
不管买或不买,房价都在影响着你。
在方方面面,以各种不同的方式,甚至在不知不觉中,影响每一个人。
电视剧《蜗居》热播的时候是在2009年,在那之前,房价已经涨了好几年;在那之后,人们与房价的“抗战”又快8年了。
 
2009年热播的电视剧《蜗居》
现在情况却有所不同,已经不是所有地方都在涨。一线二线城市还在遏制上涨势头,三四线城市要开始忙着去库存了。
不涨有不涨坏处,在似乎看到房价“消停”曙光同时,人们又担心房价会不会暴跌。
房价是涨也忧,跌也忧,然则何时不忧耶?
万众踌躇之际,某专家挺身而出,放出豪言:房价必涨,有钱快买!
此人因为此前对房价走势精准的判断,在许多人心目中已是上帝一般的存在。据说不少人因为听了话,已经发了大财。更多的人是对他则是又爱又恨,恨的是上一次为什么没有听他的话?
怕呀!总担心自己接到击鼓传花的最后一棒。这一次,听还是不听呢?
关于房价,我知道需要关注哪些重要事情。比如下面这几件:
北京,郊区大兴。
大兴就在北京南边挨着,离城区不远。虽然是郊区,这里的房价着实不低。
人们在问:大兴8万,北京城区不得直奔30万了?
分析人士精彩点评:拿地成本就比较高,定价7万元也仅是保本,定到8万元其实利润并不多。
只是人们对这种解释是不满意的。还是老问题:那么,经过多年打造的北京城区市场,教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资,现在应该是什么价?
 
通州也好,大兴也好,现在就有房价这么高,到底意味着什么?
北京,房地产调控政策与市场前景
某专家就是在这时再发惊人之语:本轮调控会导致房价上涨更厉害。
所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。
他的逻辑很简捷清晰:需求很旺盛,供给却减少,供不应求的结果可不是房价上涨?
按照这个逻辑,近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”,因为这些限制了开发商的资金来源,同样是抑制了供给。
 
这些措施包括并不限于:
银行禁止“配资拿地”等地产夹层融资;
新增开发贷趋紧;
拒绝给“五证不全”开发商提供贷款;
暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段;
中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件,强调对16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案;
去年10月底,证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管;
从2001年开始进行经济报道和分析,重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控,已经记不清,总之已经见怪不怪了。
历次房地产调控真是出乎一般人的理解,每次调控也总少不了抑制供给这味主药,以至于每次调控后,房价都先抑后扬,“报复性反弹”也见过,剧情十几年不改。
这到底是为什么?
批评决策者的“低能”很容易,也许过于容易了,所以批评者越来越密集,但是理性的思考却很少。
每次调控一出,专家、学者、开发商、民众,骂的人不少呢。批评很容易,但是这么多年的批评,已经完全不能增进我对这个现象的理解。
 
批评多年之后,我觉得需要换角度思考问题,并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西,因此都犯了一些自己没有意识到的错误。
比如说,调控政策确定供地数量的说法,是不是说反了?
供地是制度,调控是政策;本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定?更合理的顺序,似乎应该是供地制度先确定供地数量,再在此基础上确定配套调控政策。
香港
等一下,不是说北京的房价吗?怎么扯到Hongkong了?没错,是跟香港有不得不说的联系。
香港,那个内地从中拷贝供地制度的地方,以其痛苦的经历告诉我们很多事,并发出警示。
(二)高房价是被什么撑起来的?
“两地一制”的土地供应
要看清楚房价,就必须研究土地供应制度,也就不能不提香港供地制度——内地学习的,正是香港的土地批租制度。
周其仁对香港的批租制度有过描写:
鸦片战争之后,香港成了英国皇室财产,可按年期批租给民间。英国把香港的土地批租权交给港英政府行使,租金所得归港府库房。这样土地也被称为“官地”。
在“资本主义”经济体中,土地基本是私产。香港特别之处在于,官地规模太大
官地公有;所有权不买卖、不出租;但政府可批租收益,并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。
当内地碰上香港,两者竟然一拍即合,内地的供地制度几乎就是香港的翻版:土地国有或者集体所有;所有权不买卖;政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权(根据土地用途年限不同)。
在土地制度上的“两地一制”。
“两地一制”最大特点是,土地市场只有一个供给者,也即垄断者;垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向,具体的做法就是控制供给数量,提高供给价格。
以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入,香港政府常常特意‘少批多得’,甚至“规划”出一块土地,因为市场竞价“不理想”而收回,待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降,你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗?
经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性,并不因人而异;不管是以逐利为目的的商人,还是打着公共利益标签的政府,概莫能外,他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。
内地各级政府把这一套活学活用,发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王,内地当前的高房价,也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。
中式地产市场的独特法则
中式供地制度下的地产市场很独特,尤其是它的供给和定价法则。
经济学原理告诉我们,“成本加成定价”的策略通常似是而非。
一瓶水,只要成分大体相同,就没人关心你是就近开采的还是从2公里之外运来的;别人卖2块,你就不能因为运输成本高就卖3块。
你可以定那个价,但是卖不出去,就会被淘汰,剩下的就是控制得住成本的玩家。
“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事,但在市场经济下困难重重。
但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于,政府有能力消灭其他市场,让整个土地市场只有供应者,那就是政府自己。
既然土地市场只有一个供给者,那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点,即控制供给数量,提高价格。土地市场上一个个“地王”,就是在这种背景下出来的。当然,造“地王”者多国企,这是另外一个话题了。
之所以说中式地产市场独特,是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商,众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源,和其他经济体却有本质差别。
中式供地制度的“好处”是容易掌控市场,坏处则是弹性不足,市场一家独大,自我调整能力差,无视其他市场的价格信号——后面会讨论,这个看起来不怎么显眼的坏处,多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。
需求曲线理论上是存在的,但在实际中看不见摸不着,怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢?所以这里就存在两种风险:
第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大,导致土地流标——前面说过,香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。
第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商,而房子的购买者是民众,两者并不一致,而且有时间差,即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”,开发商高价拍来的地,盖上房子之后却有可能卖不出去。
换个学术一点的说法就是,政府在开发商那里兑现了利润最大化,但开发商却把握不住民众的需求曲线,没法兑现利润。
 
本来嘛,需求曲线看不见摸不着,很容易把握?
这两种风险都真实存在。中国经历多年地产市场的火爆,人们见得多的是房价又涨了,房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。
其实,许多烂尾楼盘都可以归入此类。
(三)中国房价到底“合理”吗?
中国房价始终没有崩,相反,去年许多地方的房价还涨得让人越发绝望。
之所以有“崩盘”的盛世危言,最主要的原因是房价高得“不合理”。那么,什么是“合理的”房价?
对此,国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是,中国房地产市场上指标早就超过临界值,却没有崩盘迹象。
这的确是因为中国房地产市场的与众不同。
前文不吝笔墨,分析了一番内地与香港的供地制度,旨在说明,在不同的制度约束条件下,所谓的房地产“合理”价格,也有极大不同。
租售比、房价收入比等指标,如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值,往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下,这些所谓的临界值似乎根本没有约束力,以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢,空发“崩盘”警报十几年,年年被打脸。
小马可以拉大车
先看租售比。
我的看法是,在中国的土地制度条件下,租售比的指标意义不那么强,因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。
这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。
通常情况下,房租对房价有很强的锚定作用:房子价格太高的话,人们会选择租房方案,导致房租上升、房价下降;反之,若房价太低,原本租房的人会考虑买房,从而推高房价、拉低房租。这里的前提是,买房和租房是同一个存量房市场,这样两者才有较强的可替代性。
房价和房租不是没有关系,只是关系更远了而已;房租也还是房价的一个“锚”,只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。
中国房地产市场的租售比远低于大多数市场,也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同;它们是自由买卖的私有土地市场,中国不是。
这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别:新房价格决定存量房价格,而不是存量房价格决定新房价格——新房不是price taker,而是price leader。
99.9%的房屋可能并没有交易,但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元,那么周边房子的价格也大概是这个价,即使它们并没有交易,甚至没有交易意愿。
 
所以,拍地就有非常重要的指标意义。它是供地体制的价格稳定器,稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。
前提是,“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否继续的关键。房价的上涨不会无止境。一旦新房价格太高而无人问津了,存量房也要绷不住。
这个游戏的危险之处在于,房价绷不住的时候,所以在赌市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了?在很多城市,尤其是三四线城市,房价超出了购买力,这个游戏已经玩不下去了。
那么,一二线城市会怎么样?
真实情况是,有的时候,已经玩坏了这个游戏,比如说那些央视报的那些“鬼城”。合理猜想一下,它们至少给大家提出警示:小心呵护这个游戏——这体现在后来的调控政策里了。
再看房价收入比。
这个指标也很关键,but,again,它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个:
第一,在房地产市场里的含义则是,新房的价格虽然很高,但是数量很少,只要有一些人买得起,就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨,但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗?当然,没买房的人除外……
第二,全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民,而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候,资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。
第三,刚需。几年前一度流行“逃离北上广”,现在更多的人“逃回北上广”;大城市成本高、人情淡漠,有种种不如意,但也有更多的发展机会,更注重个人能力,而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……
去大城市,就得买房子。这是刚需。
刚需是什么?买房子自住是刚需,担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者,就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下,买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。
当然,有了上述三个基础,自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重,市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈,随时准备扑上来分一杯羹。很明显,每次货币宽松的时候,总是房价爆发的起点。
(四)房价啊房价
关于这个问题,我的浅见是,中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段,而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛?……以后再说。
2010年之前,中国的房价经历了狂飙突进式的普涨,其中最大的源动力是城镇化。这期间,人口既向大城市流动,也向中等城市和小城市流动。对于不同的人,不同城市各具吸引力,中小城市的涨幅并不如何逊色。
情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释:2012年之后,中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。
要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。
 
 
正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市,导致这些城市的人口流入上升,对房产的需求增大,表现为小学在校生人数增速上升、房价上升,以及住宅新开工上升。
高善文判断,2010年之后,房价的普涨阶段已经结束,开始进入结构性分化的阶段。但是在房价层面上的变化,直到2015年下半年才逐渐体现出来。
在我看来,这种结构性分化开始之后,还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们,或多或少都具备一些优势,或知识,或技能,或财富,或资源,否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。
这种分化会导致一个正反馈:越受人们青睐的优质城市,就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化,导致城市间的梯度越来越明显。
当然,也导致优质城市的房价越来越高
房价的上涨,已经经过了一个关键的节点,一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落,怎么控制供地,都敌不过经济规律的力量。
 
中国房价不会“崩盘”,因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场,还是一个讲政策的市场。
那些“鬼城们”玩得太过火,至少有两处败笔:一是供地太“过”,二是金融太松,所以房产又贵又“多”,金融机构深度陷了进去。金融太松,意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地,即土地需求上升(需求曲线发生变化),这些地方政府的理性选择就是增加供地。
很幸运的,我们的政策正在这么做。
这里所谓供地太“过”的含义是:如果不是金融太松,就不会有这么多的土地供给。另一个含义是:好的项目,一万个也不嫌多;既然是差的项目,那一个也太多了。
从这个角度看,严控金融,就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训,在此后的调控政策中体现得比较明显。
(五)房地产调控真相
我猜想,中国房地产调控政策经过十几年的演进,其目标和手段已经逐渐明晰,政策其实很有其自洽性与合理性。
说实话,这个想法刚出现的时候,长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。
粗略一点说,房地产调控的首要目标不是在调控房价,而是在预防崩盘;调控的关键点,其实都是在尽量挤泡沫,把多余的资金驱逐出房地产市场;在此前提下,房价能控制最好,控制不住再用别的手段,比如说行政、法律……
当然,不能忘记一个前提,那就是现行供地制度不能变。关于这个前提,我们后面展开一点分析。
供地制度决定调控
任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的,因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”,这个判断政府不会认同。
我尝试从北京市政府的角度出发,理解这件事:
第一,土地供给是由供地制度决定的,不是由调控政策决定的。通常情况下,调控政策不能改变土地供给;与其说是调控政策限制了土地供给,不如说是先确定了土地供给数量,再制定调控政策来保驾护航;
第二,对房地产价格和需求起反应的只有政府一家,这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。
第三,增加土地供应和现行供地制度不兼容,风险也是难以控制的,前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”,后有“鬼城”的教训,殷鉴不远。
第四,也是非常重要的一点是,北京市执行人口外迁政策,已经是明确的政治任务,减少土地供给是与之相配套的政策;正是这个配套,增加了北京房地产市场的复杂性。
需要说明一下,这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题,下文会进一步讨论。
另一个非常值得推敲的,是对政府收紧融资渠道的批评,指责这种方式减少供给,助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是,政府这个举措,一点也不像人们所称的那么“脑残”,相反,决策者相当清醒,而且对土地制度门清,对政策目标门清,对政策手段也门清。
再强调一次,政府的供地制度是控制供给数量,控制价格。要达到这个目标,不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下,再多开发商,再多资金,得到的还是那几块地。
因此,收紧地产融资渠道,供给并没有增加也没有减少,需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。
当然,竞争拍地的开发商和资金越多,对政府的好处是很明显的:地块的拍卖价格更高了,卖地所得随之越多。
政策的理性与局限性
由此看来,出于某些考虑,政府看起来有了相当的克制,并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。
或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高,且不说透支了未来多少年的价格空间,这次的房子能否卖出去,也是心里没底的,更何况,高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。
严控资金进入房地产市场,不管是开发贷还是房贷,的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲,参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少,越不容易把地价炒的很高,把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲,买房的钱少了,价格也就不容易上去了。
这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后,香港房价一度重挫70%,但其银行体系由于风控做得很好,并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道,想必主要是出于控制风险的考虑。
政府为什么不能做得更多?比如说,为什么不加大土地供应呢?
我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量,只是理论存在,实际上谁也没法确认在哪里,所以只要大体不差,多点少点不是核心问题。
而维持供地制度的稳定和有效运作,则是不可触碰的底线。所以,无论如何,供地的量不会变化很大,更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中,供地的增加也不见得会导致价格下降,何况单一卖家的市场?
万一价格真跌了,既得利益者(比如贷款买房的人)资产受损甚至变负资产了怎么办?下次还能顺利拍地吗?财政收入怎么办?更要命的是,供地制度还要怎么运转?
所以,无限制打压房价,不会是政策目标选项;假如政府真有控制房价的能力的话,政策目标选项也只会是:涨多少。可惜,即便政府可以控制地价,也没法控制房价涨幅,就好像小李的飞刀,出手之后就连自己都控制不了。
现在,我可以尝试勾勒一下房地产调控的目标优先序了:
默认目标:土地制度的稳定;供地制度的有效运转;让房子回归居住属性
首要目标:降杠杆,挤泡沫,降低金融风险;
次要目标:房价不要过快上涨。
现在看来,政府的调控政策,逻辑上是不是就自洽多了?房价如果控制不好,社会动静有点大的话,还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段,比如整治违法中介等。
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