来源：凤凰房产（houseifeng）综合、第一财经网、福州日报、老张宏论（laozhanghonglun）、21世纪经济报道

导语：

在限购限贷之后，限售也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。

 

限售队伍不断壮大

 

自厦门在三周前开启了楼市限制交易的先例后，有不少城市陆续加入了这一限售队伍。楼市“限售”政策中时间上一般定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”。在上个周末（4月8日、9日），珠三角的珠海和惠州也先后加入。

 

4月8日，珠海印发《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，珠海限购范围升级至“全市”及“所有户型”，非本市居民购房从需要1年个税或社保改为5年。

 

与以往不同，珠海此次除加强限购外，还出台“限售”政策。其中，通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合本市的现行限购政策。而居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，则须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易或转让。

 

惠州紧随其后，在8日晚发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》，9日起在惠州新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。

 

 

 

区别于以前的限购限贷，限制交易转让可谓是本轮调控中的一大特色。3月24日，二线城市中房价最高的厦门发布了楼市调控新举措，在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，厦门市本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

 

“两年内不准交易，这也是首次出现。”中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，厦门出台这样的限制交易举措，有利于遏制炒房行为。

 

 

限售背后的玄机

 

在厦门之后，短短两周时间内，先后有福州、青岛、杭州、广州等城市加入到限售队伍行列。例如，3月30日广州出台新政规定，居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。                               

 

据福州日报报道，3月28日，经福州市政府研究同意，福州市政府办公厅印发实施了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（简称《通知》），为贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，进一步打击投机炒房行为，回归住房“居住”功能，《通知》明确：自《通知》施行之日起，本市五城区户籍居民家庭购买第二套住房，非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

 

对于限购、限售的背景，福州日报解读，去年9月份以来，该市密集出台并实施了三轮房地产市场调控政策措施，进入3月份以来，房地产市场出现一些新情况、新变化，主要表现在二手房市场热度有所上升，交易呈现活跃态势，为进一步稳定房地产市场，严厉打击市场投机行为，出台该《通知》。

 

从以上的解读可以看出，这轮福州的限购、限售政策，剑指二手房交易的投机行为。

 

同策咨询研究部总监张宏伟分析，新一轮各城市的限售有两个目的，一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为；二是，为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施。

 

 

限售能否遏制炒房

 

限制交易对市场的影响显而易见。在最早实施此类措施的厦门，记者在近期时走访发现，新政出台后不久，一批急降价房源涌入市场，房价降幅普遍多达几十万元。厦门一位中介人士告诉记者，新政出台后，他的一位朋友原先报价600万元的房子，现在降价几十万元出售都乏人问津。

 

厦门当地一位企业家告诉第一财经，“新政的出台很有必要。因为厦门这两年已经成了全民炒房，搞得大家都不安心做实业，希望这些举措可以让这种风气降降温。”

 

业内人士认为，一些手握大量房源的投资客，迫于楼市风险和资金压力，不得不重新评估自己的承受能力，回吐溢价回笼部分资金。

 

广州中原地产项目部总经理黄韬判断，住宅限售新政出台后，市场肯定会量价齐跌。这次政策叠加上次的限购收紧，再加上打击双合同、规范市场秩序，会对市场的氛围、需求造成全面限制。

 

调控从交易向持有环节转向

 

 从厦门、北京再到杭州、广州，限售手段有蔓延的趋势。包括深圳、上海等在内的热点城市，都感受到了悬于头顶的达摩克利斯之剑。

 

在很多房地产业内人士看来，限售的出现，颠覆了过去房地产调控的逻辑，提高了房产交易的时间成本，调控开始从交易环节向持有环节转向。

 

这一手段的目的还包括，彻底封堵“炒房客”，让买房真正回归居住。

 

此外，导致2015年以来房价大涨的关键因素——房地产信贷也在收紧。除实际执行中的首付比例从严收紧、按揭利率上行、认房又认贷外，宏观货币和信贷政策也正在发生微妙的变化。

 

双重高压之下，热点城市房地产市场成交下行立竿见影。万科总裁郁亮指出，当前的调控很有必要进行，而在市场调整之下，房地产价格的单边上涨已经结束。

 

厦门等城市楼市“限售”政策政策后，其他城市会不会效仿？同策咨询研究部总监张宏伟认为：

 

“如果去年10月份集中出台调控的20个城市当中今年市场仍然存在反弹情况，那么，限售极有可能成为这些城市的补丁政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温。”

 

 

三类投资投机客将退场

 

同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“限售”的时间长度与楼市调控周期等诸多因素密切相关。从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。

 

从个人投资投机者来看，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：

 

第一类，“加杠杆”入市的“散户”。“散户”拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时。

 

第二类，运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。

 

第三类，特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。

 

 

 

至少30城应加大土地供应

 

不过，堵住炒房客、抑制投机需求是一方面，另一方面，如何切实增加土地供应亦十分关键。

 

厦门市房地产中介行业协会副会长王崎分析，厦门房价高企的一大原因在于，这几年厦门的土地供应一直严重不足，在信贷宽松的情况下，房价高涨。因此在收紧调控的同时，还是应该增加有效供应，满足市场需求。

 

4月6日，住房和城乡建设部与国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(下称《通知》)，提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。

 

根据《通知》，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地规模等，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

 

张大伟认为，供给侧改革的精神体现在土地供应方面，在库存压力比较大的地区，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。因为不少三四线城市，即使现在不再新增土地供应，现有的存量多年都不能消化完。而在库存压力比较小的城市，尤其是一线城市和二线核心城市要增加供给量，以及中小户型的供给。

 

尤其是，由于房地产开发投资占固定资产投资的比重较大，还能拉动上下游的钢筋、水泥、建材等行业，因此房地产开发投资对当前我国经济稳增长仍十分关键。只有保持一定的经济发展增速，才能为经济转型和结构调整赢得空间。在供不应求的一二线城市增加土地供应，不仅不会新增库存压力，而且能满足市场需求，还能可以拉动房地产开发投资、拉动宏观经济的发展。

 

张大伟分析，过去也提及过去库存压力大区域要减少土地供应，但本次明确了消化周期的概念，用消化周期明确了市场土地供应的节奏。即超过36个月的停止供应，6个月以内的要加速供应。

 

按照这个规定，有哪些热点城市需要增加土地供应？业内人士分析认为，主要还是集中在一些楼市需求旺盛、供应紧缺的一二线城市及环一线城市周边地区。

 

统计显示，南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州等6个城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下，必须显著增加供地且加快节奏。

 

从目前楼市的总体表现来看，一些房价需求旺盛、上涨压力较大的城市应当加大供应力度、加快供应的节奏。根据第一财经记者统计，这些城市至少有30个，包括北上广深这四大一线城市，以及厦门、合肥、南京、苏州、福州、杭州、天津、武汉、郑州、石家庄、济南、青岛、长沙、成都、东莞、佛山、重庆、西安、无锡、南昌等二线城市；以及廊坊、保定、嘉兴、南通、惠州、珠海等环一线城市地区。