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一位中介眼中的海南楼市:有楼盘价格半年翻倍
类型:热点关注  日期:2017-02-27  浏览:1073 次  评论:查看评论


  刚过去的春节,北方的雾霾和寒冷天气驱赶着人流跨过琼州海峡,去“天涯海角”呼吸新鲜的空气。伴随着人流南下的,是涌入海南楼市的购买力,这一过程仍在持续。

  近日,海南房产经纪人的朋友圈依然一片繁荣,传递着售楼现场的火爆。“某楼盘开盘价6999元/平方米,你不要,现在涨到17000元/平方米,半年时间,这就是海南房地产的火爆现状。”一名李姓经纪人发微信朋友圈表示。
  全国热点城市房价在调控重压下放缓脚步,海南房价却更上一层楼。随着大量外省人口的养老置业、旅游置业需求流入,曾经的海南楼市泡沫似乎已随风而散。
  全款优先选房
  过去的春节假期,深圳工作的小杨在三亚度过,他本来自东北。自从家里在三亚买了房,春节到海南过节已经是固定动作,东北反而去的很少了。
  东北人涌入海南置业已是司空见惯,小杨仅是这大规模季节性迁徙中一个缩影。北方严重的雾霾和寒冷的冬季,驱赶着庞大的人流越过琼州海峡,奔向海南的碧海蓝天。伴随着滚滚的人流,汹涌的购买力随机进入海南楼市。
  根据海口美兰国际机场的统计数据,2017年1月旅客吞吐量为222.30万人;2016年12月为191.92万人,10月为143.53万人,9月为128.21万人,呈现随着温度的降低以及春节假期到来,而人流增加的情况。
  正是独特的“躲霾”逻辑,海南楼市迎来持续的上涨行情,抢房传闻屡见不鲜。近日海口一名李姓房产经纪人发布的微信朋友圈显示:“星华海岸城开盘价6999元/平方米,你不要,现在涨到17000元/平方米,半年时间,这就是海南房地产的火爆现状。”
  记者联系为此楼盘拓客的海南房产经纪人冼先生得知,楼盘在售均价在13000-16000元/平方米之间,去年9月份首次开盘起价为6999元/平方米,不足半年价格翻倍。
  “现在售楼处都是外地人在看房,看两三天就买了,稍迟疑好楼层就被抢了。”冼先生向记者表示,售楼处的通行做法是全款买房的优先选房,按揭的选房次序排在后面。
  在越来越多外省人口到海南购房的背景下,海南楼市成交逆势上涨。根据统计显示,去年12月,热门旅游城市三亚,新房成交4624套,比2015年同期翻了一倍多,成交均价为20186元/平方米,继2015年10月之后首次回升至2万元/平方米的水平线,市中心普通高层住宅的单价已经超过3万元/平方米,最高的别墅项目开盘价甚至达到6万元/每平方米。
  繁荣背后供大于求
  在很长的时间里,与海南楼市如影随形的就是楼市泡沫。1988年,大量开发商以及资金挤入海南,房价暴涨,但因海南经济基础薄弱无人接盘,导致泡沫破裂;2014年市场遇冷,海南楼市也曾大幅跳水。
  2016年2月23日,海南省出台“两个暂停”政策,对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批,以消化现有房源。
  在不断吸纳外来购买力和控制土地供应的双向着力下,海南的去库存取得成效。2月15日,海南省政府发布《2016年海口、三亚房地产价格走势分析》,分析指出,2016年初海南省出台“双暂停”表明对去库存的决心。经过将近一年房地产市场“去库存”调控,海口和三亚商品住宅去库存成效明显,但压力依然较大。
  大力去库存之下,截至2016年底,海南省商品住宅库存比2015年底减少868万平方米,去化期从45个月降到了23个月。但在业界人士看来,23个月的去化周期仍处于警戒线之上,供过于求仍然严重。
  另一方面,海南省公布的数据显示,2016年海口市以及三亚市的房屋销售面积大幅增长,网签数量大幅增加。具体而言,2016年全年,海口市房屋累计销售面积432.65万平方米,同比增长15.9%;三亚市房屋累计销售面积151.53万平方米,同比增长35.7%。
  从网签量来看,2016年海口和三亚的网签数量增加幅度较大,全年海口市住宅(含保障性住房)原始网签共44234条,同比增长38.3%;三亚市住宅(含保障性住房)原始网签共24424条,增长67.1%。
  海南房地产酒店运营CEO万志兵表示,海南的房地产主要用于满足有特定消费功能的目标客户,较小的岛内购房居住群体,以及庞大的岛外来琼养老、过冬、度假、投资等为目标的购房群体,是典型的外向型市场,全国独有的自然资源为吸纳购买力提供支撑。
  不过,海南政协委员、海南省社会主义学院院长蒙晓灵公开表示,“两个暂停”政策对房地产去库存成效明显,但供需不平衡,投资快于销售的情况没有根本改变。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从实际情况看,很多人到海南投资购房的初始动机是区域碧海蓝天适合居住等需求,但后续发现很难转手,这造成房产市场流通性较差。另外,众多房企投资非理性狂热,大规模土地出让后,市场供应总体偏高。
  2016年,在旺盛的市场需求刺激下,诸多地产巨头纷纷加码海南投资。截至目前,万达、万科、恒大、绿城、雅居乐、融创、中海等,排名前20的房企基本都布局了海南市场。
  万志兵认为,一波大型开发商进入海南进行片区和区域整体开发,开发和服务并重,再加上海南基础设施的不断成熟,未来的海南旅游业、服务业水平将明显提升。从投资价值区域看,表现比较活跃的是澄迈、海口、万宁、博鳌等区域。
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