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精辟!4句话,看懂2016楼市这一年!
类型:热点关注  日期:2016-12-08  浏览:1247 次  评论:查看评论

 

没有哪一年的楼市像2016年这样风起云涌,让人心惊肉跳。售楼处老百姓的疯狂抢房,投资客涌入一二线城市动辄买下几十套,房企在土地拍卖会上举起一个个冲高的数字,多家上市公司通过出售投资性房地产“保壳”,国庆深夜地方政府抛出一叠叠楼市收紧调控文件,媒体连篇累牍的楼市新闻与分析.....
 
这一年,从上至下,所有人都加入到了这一场楼市大作战中。你是否了然2016年中国楼市到底发生了什么,这一切到底为何发生,对中国的未来意味着什么,未来房价又会是什么样?
 
1、2016年楼市发生了什么?
 
过去的十几年,房子是增值最快的资产,买了房的人赌对了这个大趋势;2013年后,一二线与三四年城市开始分化,买了一二线城市房的人则赌对了这个大趋势。今年,如脱缰之马急速上升的房价更是让万家灯火中增添了几家欢喜几家忧,买房人则要用更多时间来攒钱,有的人以前举全家之力勉强凑齐首付,在这一轮牛市之后举全家之力也难凑齐首付了,而手里有一二线房子的人资产升值,房子卖出瞬间完成财富转移。
 
今年,“地王”拍地的疯狂再次刷新了人们的眼球,“面粉”超过“面包”价竟成常态(成交楼面价高于周围小区当前的参考房价)。
 
中原地产统计显示,截至9月底,北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%,二线城市涨幅达到86.7%,远超房价上涨幅度。
 
这场地王潮中最有力的推动者要数国资房企、央企,他们联手上市公司,拿下了逾八成“地王”。前8月全国“地王”数量已达194宗,而上一个“地王”井喷的2013年全国的“地王”数量也不过60宗。6月,央企“地王”的疯狂,终于让监管层坐不住了,住建部、国土部、国资监管部门相继喊话、约谈相关国企央企。然而,这一切还是抵挡不住房企疯狂拿地的态势,7月南京土拍甚至出现8地7熔断,主持人现场喊话“不要逼政府”的一幕。
 
投资客也是推动这场楼市热的主力。先是狂买一线城市房产,3月末上海深圳相继出台楼市限购限贷政策后,很多投资客转而冲入一线周边城市及二线热点城市,又带动这些地区房价飞涨。往年,房地产热会带动钢铁、混凝土、家具、家电装修等行业发展,而今年我们注意到,房地产对很多下游行业并没有明显促进。有家电公司表示销售并没有明显提升,也有装修公司表示,装修的活也没有增多。这说明今年很多出手买房者并不打算自主,映射出今年买房多为投资客炒房坐等升值的事实。
 
值得注意的是,人们很容易被主流“房价暴涨”的声音蒙住了看到真相的双眼,在更广袤的全国三四线城市,房价不升反降,“空城”屡屡出现,如今人们都被教育得“买房一定要买一二线城市能被中产随时接手的房子”,这轮牛市后三四线城市去库存陷入更大困境。
 
十一国庆7天假期里,19个城市密集发布楼市收紧政策,11月杭州、深圳、武汉、上海、天津等再进一步出台收紧政策,显示出最高监管层对楼市打压“不达目的不罢休”的态度。去库存为今年五大任务之一,然而行至年末,库存并没有去成,反而招致一二线房价猛涨,一度让专家惊呼“泡沫”来临。近段时间,在重要会议上,高层频频提及房地产也显示了其担忧,11月10日,中央财经领导小组第十一次会议提到“要化解房地产库存”。而不久之前,李克强在中央党校也提到“以往我们长期依赖的房地产,去库存问题也没有解决”。
 
2、这场房价暴涨缘何而来?
 
从百姓角度来说,15年以来放宽的首付比、超发的货币、宽松的信贷、将房产作为对抗通货膨胀投资工具的心理等给百姓买房提供了基本的条件。而更多的原因要追溯到政策、开发商等。
 
2016年一个明显的趋势是新增土地供应减少。国土资源部门数据显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。据新华社报道,在节约集约用地要求下,面对“去库存”任务,“十三五”时期全国新增建设用地将比“十二五”减少约669万亩。国土资源部规划司副司长鞠建华介绍,“十三五”期间比“十二五”期间有所压缩,是为了更好地盘活存量。
 
北京是压缩政策。据《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》,京津冀严控新增建设用地,倒逼城市功能提升。其中,减量优化区是指北京四环以内地区,原则上不安排新增建设用地,鼓励将存量建设用地转化为生态用地。2016北京住宅用地拍卖已经落幕,无论是规划建筑面积,还是建筑用地面积,均是北京含住宅用地供应近五年来的最低值。
 
深圳亦然。深圳在“十二五”期间商品住房供地计划只完成了六成,“十三五”又是供应不足。“十三五”期间预计深圳商品住房总需求约179万套,而深圳计划实现新增住房有效供应仅65万套。长期供应不足的恶果,让房价没有下调的可能性。
 
目前专家学者在为高房价建言献策时,“扩大土地供应”几乎成了建议的“标配”。地产大佬融创孙宏斌日前在演讲时直言,中国“缺房的地方缺供应,有供应的地方不缺房。”“北京、上海50%的基本农田,很荒唐。”。
 
房企拍地“高杠杆”也是今年“地王”频出的一大助推器。据新华社调研,人们买房子起码还交首付,而有些地方的房企拿地根本不掏自己腰包,全靠从金融机构融资。近年房企配资一般都在三七开,房企自有出资占三成,配资占七成。有一些房企连自有出资部分也从金融机构解决,房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地,已成为业内潜规则。尤其以央企、上市房企更甚。
 
另外,土地供应低迷也是房企乐于在此时拿地的原因,土地供应少必将导致一年后商品房供应少,开发商希望自己的项目能在供应低点入市,因此越是供应少的时候越要拿地。而据中原地产首席分析师张大伟测算,按今年房企的拿地价格,未来一年里一二线城市房价若不涨超过50%,这些房企都无法回本。
 
今年在楼市调控上,我们能窥见中央与地方博弈的痕迹。地方迟迟不愿出手,土地财政是一大原因。中国实行分税制后,土地出让金成为地方财政重要来源,来自土地、房地产业的税费收入绝大部分归属地方政府,为地方财政贡献了五成以上的收入。因而抑制高房价对地方政府而言一直缺少内在动力。因此有不少学者呼吁取消土地财政,改变地方政府收入来源,进行中央地方收入分配改革。
 
中国社会科学院学部委员李扬日前犀利指出,“今年初,我说这是一些地方政府和开发商共谋,果然结果看到了,很多地方政府的财政任务半年刚过就完成了。如果这么伟大的任务背后掺杂着私心杂念,夹杂着这么多行政化甚至统治性手段,我觉得供给侧结构改革是有问题的。”
 
3、未来房价会不会继续涨?
 
如果现在在全国进行一个“最想知道答案”的问题大征集,笔者想“房价还会不会涨”将位居前列。我们需从客观规律与主观政策做判断。
 
从客观规律来看,中国现阶段“城镇化”仍未结束,或者说,还有很长的进展时期。中国目前的城镇化率在40%多,发达国家的城镇化率是70%以上,我们按60%目标计算,大约还有10-15年的城镇化发展时间。
 
从百姓角度来说,一二线城市有着三四线城市无法比拟的医疗资源、文化资源、商业环境、工作机会,这就决定了人们必将向这些城市源源不断地涌入。这是无数打工者、大学生用脚投票得出的结果。并不是非要到城市过压力大、空气差的日子不可,而是在家乡生活环境更加残酷,而且几乎没有改变命运的机会。
 
所以,我们可以想见未来一二线城市房子的需求。而大城市的扩张,必然伴随着小城镇的衰败。1997年,城镇常住人口不到4亿,有668个城市;而2015年城镇人口达到7亿,但城镇数量减少到654个。1998年,常住人口在20万以下的城市有370个,到2014年减少240个,负增长130%。
 
从国家政策层面上,未来中国还将打造20个城市群,其中重点建设5大国家级城市群(长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群、长江中游城市群和成渝城市群)。这说明了这些地区将来能够获得的资源、政策倾斜。
 
再来看看本次监管层出手楼市调控的目的。我们可以从国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运的发言中窥见一二:“国庆前后一些热点城市房地产调控及时有效,房地产市场高烧开始在退,房价走势趋稳。这一轮房地产调控是局部的,调控目的主要针对投资性和投机性需求,对刚需、改善性需求仍然还是支持的。还有房地产本身调控的目的主要是防止房地产的大起大落对经济带来一些不利的影响,防止经济的波动,它的调控目标最终还是保持经济的稳定增长。从这些角度来看,对全局的影响不像想象得那么大,而且后期的走势有待观察。”
 
近日各学术机构也对楼市做出了预测。日前北大国发院发布报告对近两个月的调控做出表态,“从9月份来看,房价涨幅已经差不多了,和8月份相比涨幅是下降的。但是这时候出台了政策,最后的结果一定是迫使下一轮涨价涨得更高。”
 
此外北大报告指出,总结全世界历史上城市化的规律有四个,第一个规律是从农村走向城市,第二个规律是从小城市到大城市,第三个规律是从市中心到郊区,第四个规律是形成城市群。前两个过程正在进行中,但是我们没有第三个过程,就是市中心向郊区转移,这是因为宅基地的问题。土地制度导致第三个过程中断了,所以第四个过程——城市群也难以形成。城市化过程中断的结果就是在大中城市可能有房地产泡沫,房价居高不下。
 
而社科院刚刚出炉的报告有着更具体的判断:一线城市在明年下半年还有反弹,一线投资会有稳步的提升,看不到北京绝对下降的趋势,上海也是,深圳未来增幅的下降幅度会更大一些。二线投资有明显的反弹,南京、厦门、合肥都是这样。
 
此外,社科院评价本轮楼市调控具体措施还有待于改进,所有的城市都是以限购为主调,而治本政策出台并不多。限购政策作用有限,并还是有负作用。
 
站在2016年年底,我们还能想见15年出台的降首付,行至16年就变成严厉收紧了。曾有学者不无忧虑地表示,“由于楼市政策缺乏系统性、前瞻性,使得楼市发展始终难以逃脱“高房价”或“高库存”的两难循环,经济增长的可持续性、政策的连贯性、房地产市场长期发展的稳定性以及民众的幸福感都因此大打折扣。”
 
4、经济地产化将把中国带入怎样的命运?
 
目前,中国的楼市已经脱离了简单居住的属性,此前只研究金融的专家现在也不得不开始研究楼市,因为房子已经变成了金融投资品。
 
而全民炒房的结果就是,居民其他项目消费缩减,公司也纷纷将资源投入房地产,做实体产业的深感投资低迷。今年当第一家公司靠卖房产实现盈利,达到“保壳”目的时,媒体大肆报道,社会评论纷至。然而君不见后来一家又一家的公司都这样做了,媒体由于习惯了不再强调,我们却不能忽视这背后,一家做实业的公司,当要用卖房来盈利时,当一年利润都不及炒一套房的利润时,有多少人能沉下心来,践行工匠精神,研发新产品新技术?
 
我们或许还不能忘记,大洋彼岸的美国还在想方设法打压中国,打压中国的制造业,美国费尽心机都没有干成的事情,若因为我们自己房价的疯狂而成功,岂不太让人叹息!
 
笔者刚毕业的时候曾经在一家国产制造业公司,生产航空航天所用传感器。有一次到德国纽伦堡参加展览,一个白发苍苍的德国CEO兼工程师(德国制造公司CEO多为工程师出身)对我说,这个展厅里都是富豪,集中了德国最有钱的人。笔者当时愣了一下,作为一个中国小制造公司的人过来参加这个展览,就见到人家德国的富豪们了。他问我,你们中国最有钱的都是做什么的人?笔者想说,房地产,不行,会被德国人鄙视的,公务、不行不行。“金融,”我说。话音刚落就后悔了,德国最不重视金融了。果然,礼貌绅士的德国人没说话,脸上露出遗憾的微笑。
 
2016年的中国房地产注定会被载入史册,历史的滔滔长河也许不会记得本次房价暴涨造成的一个个家庭财富转移,不会记得这个买房者的一声叹息和那个卖房者的一丝窃喜。然而历史会记得我们为此做了什么,很多人还在疾呼,国家要富强,依靠的必然是制造业,金融要服务实业,科技与创新才能引领经济新动能转换与产业结构调整,才能引领中国的下一个灿烂。
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