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一名80后房产销售经理教你认识真正的房地产
类型:热点关注  日期:2016-12-08  浏览:1074 次  评论:查看评论
本文综合:天涯论坛-房产观澜、房地产内参(fdc920)
 
朋友们,首先我不想给你讲太多关于房地产的专业术语和专业知识,因为这些东西都是用来扯蛋的。如果你要买房,如果你要炒房,如果你要关注房地产行业的明天,那么你可以听听看。
 
在中国你必须了解体制,中国的房地产更是和体制密切分不开的,先说说大家关心的问题吧:
 
第一、什么是房地产?
 
房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物,比如建筑物。房地产可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。房地产是房产和地产的合称,又称不动产。房地产是一种不能移动,或移动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。
 
简单来说就是两部分:
1、土地,
2、土地上的房子(含服务于房子的其他配套设施)。
 
第二、什么叫商品房?
 
商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。
 
由于中国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房等。
 
简单来说。房子是一种商品,和你白天吃的方便面晚上用的杜蕾斯是一样的,都是商品。
 
第三、既然房子是商品,那么为什么不是市场决定价格呢?
 
房地产作为中国一个城市化进程的支柱产业,国家会大力推进城市发展,提高城市化人口。城镇化在未来二十年让中国的城市化达到......让.更多农村人口在城里安家就业。
 
第四、买什么样的房子好?
 
哥告诉你,先看地段吧,住房怕远不怕偏,商业怕偏不怕远。
 
你买房子不仅仅是买个房子,而是买个家,不然你为何不回农村住呢,就是为了享受城里的便利,市政新政配套设施。如果你买的房子离你工作和主要生活圈过远是非常痛苦的事,别听什么静谧人生、回归自然这类的鬼话。哪怕就是不在中心城区的主干道也要近。新开发区也要看趋势,一般朝大城市的方向是发展的必然方向,比如县城买靠近市区的方向开发区,市区靠近省会方向的开发区。
 
商业则不怕远,但要买到主干道上,哪怕远一点迟早也会发展来,买个偏的门面就失之毫厘偏之千里了。因为在也不会发展过去了,定性了。
 
其次,一定要买规模大的小区。
 
因为规模大的小区相对来讲配套设施更完善,业主更有保障,就是那天成烂尾楼了起码政府也要扶植。买个小盘,一旦开发商出了问题,未必就一定得到解决。
 
马路边边的不要买,小区大门不要买,马路有噪音和灰尘,大门、广场容易成为大妈们的露天坝坝舞,当然好这口的除外。
 
绿化不要看绿化有多好,要看你自己的房子所在位置好不好,这才是实际的。
 
楼层过高过低都不太好,过低视野,光线受到影响。过高,不接地气也不行啊,高处不胜寒啊。11楼到13楼更不好,灰尘就在那里不上也不下。14楼到20楼就合适了,中庸嘛,当然了这个看个人爱好。
 
 
哪些房子买不得?
 
给大家说几种买不得的房子:
 
1、单体楼。这种房子在一二线城市基本绝迹了,但三四线城市,县城等还大量存在,这种房子没有环境,升值空间也不大,最重要的是由于住户少物业管理也无法正常维持。后期管理非常麻烦,弊端很大。这种房子多半修在闹市集中区,很多人图方便,这也就成为群租房,办公楼,家庭旅馆,家庭茶楼的集聚地,龙蛇混杂,居家不太好。
 
2、带入户花园的房子。这种房子听起来爽,用起来更爽。职业顾问给你一吹说算一半的面积一听简直是爽到极点。冷静的想下,他傻吗?开发商专门修一个入户花园还松一半面积给你?其实这种入户花园就是开发商在设计过程中没有办法才设计的,主要是为了照顾其他几套房子的正常使用。这种房子多层房一般在转角,电梯房一般是用来给卫生间和厨房采光的过道,你住进去就知道了,既不能种花(光线不好)又不能封闭(采光用)还不能放东西(过道使用),真是谁用谁知道谁用谁蛋疼。你问我怎么知道?很不幸我就买了入户花园的房子。
 
3、马路边的房子,这个不说了吧。灰尘,噪音,霓虹灯,路灯,单调的环境。当然了喜欢热闹和睡眠好的除外。下面要是有商业就更热闹了,要是有广场就更不摆了,每天都可以听到凤凰传奇的专曲和一帮花枝招展的大妈扭动身躯。
 
4、城市通道的房子。比如两个中心城区的通道,这个通道就好比葫芦中间的那个地方,俗称咽喉要道。咽喉永远是咽喉,就是一个城市快速通道几年前是这样,几年后还是这样。选位置前看三后看五,看有没有发展的潜力,是不是交通枢纽。
 
5、工业区,批发市场集中区的房子。工业区就不说了吧,批发市场多的地方也不能买,这些地方往往很热闹,价格也不低,但居住的人员素质往往偏低(没有歧视劳动人民的意思)治安也不好(外地区人员流动大)并且市政配套往往也是服务与市场,基本上没有高端大气上档次的配套。堵车也是常事。
 
6、异型房。这个就不说了吧,人奇形怪状就是妖怪了,房子奇形怪状就说有个性,装修出来好看,你信吗?异形角度大于90度的可以接受,小于90度就要考虑了。厨房,卫生间可以考虑,客厅和主窝就真要考虑了。
 
吐槽一下,别在纠结买与不买房的问题了,都是租的,长租短租而已。
 
什么样的房子才是好房子?
 
有朋友问我什么样的房子才是好房子?简单讲:
 
一、规模大的小区。这样的小区设施齐全,物管安全,质量相当得到保证。
 
二、位置好的小区。不是说一定要买在城中心,城中心相当来说价格高,并且由于地价原因成本特别高,导致小区容积率高。我的建议是在城市日益拥堵的情况下,买房主要考虑自己上班和小孩读书。这是我们最密切且不可缺少的必要条件。至于超市银行菜市广场这些商业项目在条件成熟后必定会有。对于城市新移民我建议的是选择新的开发区的中心位置。
 
三、品牌的房开商。比如在当地有过较成功的案例的开发楼盘,或大型知名小区。这些年有些买酒的、卖衣服的、开厂的、开矿的老板也加入地产大军,这些大军财大气粗但毕竟不是专业的房开抱着捞一把就走的态度来搞房开结果往往是他们笑了你哭了。
 
四、拆迁量大的小区、商业体量大的小区。这些小区风险较大,毕竟现在拆迁工作不好做。时间拖的长,开房公司融资成本加高市场变化无法预测。商业量大小区也很危险,现在的开发商动不动就烂搞商业地产,很危险。
 
一般情况下城市分三个区域组成:第一为老城区,主要居住为原住民,机关单位,经商的。第二区域为科教文卫区,这个区域定位主要是是高层次的居住区,标志政府会搬迁一些学校 、医院、 政府机关单位的过去。第三个区域是工业市场区,这个区域主要县镇移民,本区域的标志是市场多,周边有厂区,物流区,这个区域的人主要是支撑这个城市的劳动就业。离开这三个区域的其他政府无明确定位和向导的区域得谨慎了。
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