本文综合：深圳看房团（ihouse0755）作者刘晓博、澎湃新闻

 

12月6日，万科董事长王石在出席“36氪wise大会”时表示，万科的营业额将在6年之后达到1万亿。

 

 

根据会议实录，王石是这样说的：

 

回想30多年前的1988年，万科进行股份制改造，当时准备发行股票的时候，我们的净资产是1300万，我们是按照净资产1块钱一股来估算的，那时候没有资本市场，根本谈不上未来期望多少钱。

 

万科20周年的时候，我们的营业额是80亿人民币，按照当时的汇率相当于10亿美金，也就是万科的营业额是10亿美金，这10亿美金已经意味着是中国最大的房地产公司。在万科20周年的时候（2004年）曾经对30周年进行了预计，预计30周年的时候我们的营业额会达到1000亿，同80亿多到1000亿，99%的人都觉得吹牛（这99%的人当中也包括我）。所以万科规划说是1000亿，吓了我一跳，我说凭什么。后来我们提出这1000亿的同事一算，说就是按照过去10年的平均增长值，我说平均值我们已经是快100亿了，不可能像以前那么快。他们说我们过去的平均增长值是40%，我们现在按照25%，我一听这可以做到，这个吓了我一跳，我说你不要用什么翻几番的增长，只要能够持续一定比例的增长，这也是非常可怕的。

 

10年过去了，万科现在的营业额是2000亿。我们现在预计第四个十年是1万亿，99%的人可能不相信（不包括我），我不但相信了，而且我觉得不用10年，可能6年差不多。

 

王石吹的这个牛，最终能实现吗？他敢于这样说，是不是仍然非常看好中国的房地产市场？

 

在讨论这个问题之前，我们需要首先弄清楚几个概念：营业额、营业收入和销售金额，他们的统计口径是不同的，尤其是前两个概念和最后一个概念，差别很大。

 

根据万科2015年报，万科2015年的销售金额为2615亿元；今年前11个月，销售金额为3414亿元。这两个数字，都远远超过王石所说的2000亿元的营业额。

 

根据万科年报，2015年公司的“营业收入”为1955亿元，符合王石说的2000亿元的“营业额”数字。此外，万科2004年的“营业收入”为76.7亿元，也接近王石说的80亿元的“营业额”。所以，我们可以推断出，王石说的万亿营业额，就是万科年报上使用的“营业收入”的概念，跟销售金额不是一回事。

 

从2004年到2014年，也就是王石说的第三个十年，万科的营业收入从76.7亿元人民币增长到了1464亿元，增长了18.3倍。这期间，全国商品房销售总额从1.04万亿上涨到了7.63万亿，上涨7.34倍。此外，这期间中国的广义货币M2从25.3万亿增长到了122.8万亿，增长了4.85倍。

 

可见，这10年万科无论从哪个角度看，都跑赢了大盘。如果剔除M2增长的因素，万科销售额实际增长了3.8倍。

 

2015年是万科“第四个10年”的第一年，营业收入大约2000亿。如果6年之后达到1万亿，按照复合增长率倒推，应该年增长率超过31%才行。

 

 

上图是万科2015年的业绩图表，增长率达到了33.58%，达标。

 

上图是万科2016年前三季度的业绩图表，增长率达到了47%，超标。

 

如果看最近两年的业绩，万科达到王石说的6年5倍的增长，完全没有问题。但问题是，2015年到2016年遇到了罕见的“局部政策牛市”，恒大的增长甚至超过了万科。未来楼市很难再这样疯狂，至少几年内不能这样玩了。

 

此外，推动房企销售收入暴增的另外一个重要因素：广义货币M2同比增速，很难再重演过去的疯狂，稳步下降将成为必然。否则，人民币将出现巨大贬值压力，到那时万科也许很容易就完成了6年5倍的业绩，不过那又有什么意义呢。所以，我建议以后房企老板再吹牛时，在业绩增长预期上使用美元计价。

 

仅靠商品住宅开发，以及此前的旧模式，我认为万科很难实现6年5倍的业绩增长。要当万亿级企业，就需要真正成为“城市配套服务商”，尤其是要跟地铁、旧改结合起来。

 

换句话说，未来城市开发将呈现两大主流模式：基于轨道交通的城市圈（增量土地）扩张和大城市城市更新（存量土地）。 

 

所以，如果万科错过了跟深圳地铁的婚姻，再出现管理层的大地震，什么万亿企业都是梦幻泡影，未来能否位居前三、前五大开发商，都将是问题。万科的当务之急，还是解决股权之争这个“心腹大患”。

 

另外，在翻看万科2015年年报的时候，发现了一段很有意思的楼市预测。当时万科使用了“套户比”的指标，对49个城市的楼市做了分类：

 

套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为 1.1。套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。

 

2014 年末，万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中，套户比低于 1 的有 12 个:北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原；

 

套户比超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个：济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州；

 

超过 1.1 的则已经有 29 个：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚。

 

按理说，套户比低于1.0的城市，房价都应该在2015-2016年的局部牛市里有所表现。但我们看到，12个城市里太原、温州、徐州、宁波等城市涨幅都不大，乌鲁木齐甚至是下降的。

 

在套户比超过1.1的城市，房价应该普遍疲软。但郑州、苏州、杭州房价涨幅非常惊人，无锡、青岛、惠州、珠海、长沙、成都等也都出现了显著上涨。

 

可见，万科2015年报里对楼市的分析预测，出现了重大错漏。按理说，套户比是非常有效的指标，为什么在中国不管用？原因很简单，因为统计局公布的常住人口数据基本上都不准确。这是我为什么从几年前倡导使用小学生人数等指标分析楼市的重要原因。

 

所以，如果你看到研究机构仍然使用常住人口、户籍人口和GDP这些数据分析楼市，而不使用小学生人数、金融机构本外币存款余额这些真正有效的数据，那么它的结论一定是非常搞笑的。

 

以下是王石讲话全文：

 

各位独角兽们，大家上午好！

 

既然是独角兽嘛，那本身就是一个在创造奇迹、创造不可思议的称谓，现实的企业的企业家们，既然是独角兽，应该就是年轻的（或者比较年轻的）。刚才是一位年轻的独角兽和我们老一辈的资深的、有威望的企业家柳传志先生，进行了幽默的、有效率的15分钟对话。

 

之后让我来讲，我是有点儿忐忑不安，我觉得这个舞台应该是年轻人的，我们老一代有一位出现，已经足够了。

 

柳传志刚才在说的时候无意中提到了我的名字，结果马上就改口了，他说到了财富自由，他这一开口大家就笑了，我想我们来谈谈自由吧。

 

谈自由之前，我想说一点过来人的体会，独角兽除了代表希望、未来、不可思议之外，它还有一个逻辑上的财务价值的概念，至少它的估值达到了10亿美金。

 

回想30多年前的1988年，万科进行股份制改造，当时准备发行股票的时候，我们的净资产是1300万，我们是按照净资产1块钱一股来估算的，那时候没有资本市场，根本谈不上未来期望多少钱。

 

万科20周年的时候，我们的营业额是80亿人民币，按照当时的汇率相当于10亿美金，也就是万科的营业额是10亿美金，这10亿美金已经意味着是中国最大的房地产公司。在万科20周年的时候（2004年）曾经对30周年进行了预计，预计30周年的时候我们的营业额会达到1000亿，同80亿多到1000亿，99%的人都觉得吹牛（这99%的人当中也包括我），所以万科规划说是1000亿，吓了我一跳，我说凭什么。后来我们提出这1000亿的同事一算，说就是按照过去10年的平均增长值，我说平均值我们已经是快100亿了，不可能像以前那么快。他们说我们过去的平均增长值是40%，我们现在按照25%，我一听这可以做到，这个吓了我一跳，我说你不要用什么翻几番的增长，只要能够持续一定比例的增长，这也是非常可怕的。

 

10年过去了，万科现在的营业额是2000亿。我们现在预计第四个十年是1万亿，99%的人可能不相信（不包括我），我不但相信了，而且我觉得不用10年，可能6年差不多。

 

从这个角度上来讲，可持续要比翻番增长更重要，所以要有耐心、要长远，这是我想说的第一点。

 

第二点我来跟大家谈谈自由。柳传志刚才说获得了财务自由，我们知道作为一个企业家财务自由太重要了，但是财务自由只是其中的一部分。比如说开场的视频当中有一个镜头是《肖申克的救赎》当中的男主角在监狱里面的正面形象。《肖申克的救赎》是非常经典的好莱坞大片，我非常喜欢这个片子，但是对于这个片子你可以有两种解读：

 

第一种解读：就是《基督山恩仇记》式的解读，复仇，我被冤枉了进了监狱，之后又受到典狱长的迫害。

 

第二种解读：希望获得自由。

 

显然在肖申克救赎里面这位被诬陷的银行家，他希望获得的自由不是财务上的自由，更多的是身心上、精神上、灵魂上的自由。这里给了一个主题，人情不自禁进入了一种被社会已经格式化的生活当中，已经失去了自由。比如说镜头当中有一位老犯人获得了自由之后反而上吊自杀了，因为他已经习惯了监狱里那种不自由的生活。

 

所以我想我们仅仅获得财务自由是不够的，所以刚才在对话当中柳传志先生讲的更多的不是财务层面上了，而是人生的感悟，各种各样的选择（社会责任、行业的未来发展……）。

 

我觉得在中国的企业家当中，我是比较自由的，刚才主持人介绍我是还保持着中国人登顶珠峰最大年纪的记录，这个称号是名副其实的，因为2003年我登顶珠峰之前，中国人登顶珠峰最大年纪的是一位46岁的西藏登山家，我上去的时候是52岁。但是我对这件事情不以为然，因为世界记录那时候是63岁，我52岁上去的时候是中国年纪最大的，这个参照系是不是太局限性了。所以这件事情不是了不起，而是50岁登顶珠峰是最容易的时候，很多人奇怪说为什么。

 

人到了50岁之后基本上已经解决了事业，你说50岁还在事业上挣扎的话，那就晚了点儿了，基本上是事业有成，晚婚晚育的人小孩儿也上大学了，基本上来讲已经比较解脱了，可以做自己想做的事情。所以我觉得登珠峰那年我是最轻松的，我们7个人上去了4个，下来之后我还连续三天从大本营到拉萨的路上飞了三天滑翔伞（尽管我的体重已经减了12公斤），就是说身体还保持着非常好的状态。很多人说攀珠峰是九死一生，能活着回来就不错了。

 

说到飞滑翔伞，我想很得意地告诉大家，大家都不大清楚，在一个月前我还是中国滑翔伞的攀高记录，我是2000年10月2号在西藏的青浦创造的记录，之前中国的攀高记录是4700米，我飞到了6100米。说到这个记录我都有点儿情不自禁地自豪，这个和中国最大年龄登顶珠峰的记录是不大一样的。4700米的高度是1100米开始飞（起飞高度是1100米），我的起飞高度是4600米，只要起飞我就会破纪录。

 

我想在这里跟大家说的是，如果你想要获得自由必须站在巨人的肩膀上，4600米就是巨人的肩膀，你还从1100米飞当然不行了。这个时候很多人会说你取巧，我说我不是取巧，如果说1100米飞的是专利的话，我是在专利的基础上继续往前飞。我再解释一下你就明白了。

 

有人问为什么其他人都不去，而你去了呢？因为爬珠峰的不飞滑翔伞，飞滑翔伞的不爬雪山，我恰好具备了，我又爬雪山又飞滑翔伞，我们知道李宁是三届的奥运冠军，3700到拉萨他就趴下了，我要到4600的高度上，当然我没必要从3700往上走，我至少到4200，那个车上不去了，我还得背一个20公斤的伞包爬两个小时。

 

之前我在各种场合都非常自豪地在讲我是中国飞伞记录的保持者，但是一个月前这个记录被一个跟我一样既登山又飞滑翔伞的小伙子给破了，他在四川的四姑娘山3700米起飞，飞过了6300米，为这位年轻人鼓鼓掌。

 

讲到这儿我就该结束我的讲话了，我想跟大家说年轻人不要被金钱所劳累，更不要被金钱把你锁闭，一定要非常明确。当然自由是非常重要的，但是金钱绝对不是目的，它只是一个结果，它只是一个谋生的手段。所以我想跟大家说：

 

第一，不要为大而大，独角兽是一个结果。

 

第二，成功不成功我们要有参照系。

 

第三，我们要站在巨人的肩膀上借鉴往前走。

 

我也是从年轻时候过来的，很多人都想做一番事业，我想引用一个英国无名墓碑上的墓志铭上面的一段话作为结束语：小的时候我们都有伟大的理想，我们想改变这个世界，当我们再大的时候发现不这么容易，我们希望改变这个社会、改变这个国家。

 

当我们年纪大的时候，我们知道国家是改变不了的，我们希望改变我们的家庭、改变我们的周围的人。当我们真正病入膏肓的时候，我们才发现我们家庭、周围的人也改变不了，如果我们在年轻的时候我们改变自己，也许我们会影响和改变我们周围的人，改变了周围的人，也许我们会改变这个国家、这个世界。