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一线城市房价即将报复性大反弹?!
类型:热点关注  日期:2016-11-07  浏览:1080 次  评论:查看评论

 

“现在强行按住了(房价),过一段时间很可能会有报复性反弹,这种可能性是非常大的。所以现在痛定思痛,还是要从根本上解决体制机制问题,比如土地制度的变革,使城乡市场能流通起来。”——中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才在10月27日由《证券日报》社主办的“明天创新大讲堂”之“走进天津”论坛接受采访时表示。
 
从以往房地产调控70大中城市的数据来看,当地产价格增速转正为负、地产价格开始实质下跌之际,需求侧的房地产政策就会适时松绑,房价在一段时间后又会出现回升。
 
徐洪才表示,这种政策周期性的变化和市场本身周期性的变化是相关联的,这是基于根本问题没解决,必然会出现这种情况。
 
“本”在哪里?徐洪才认为,“本”就是城乡一体化、新兴城镇化过程中一些机制、体制的创新,比如户籍制度、社会保障体制改革、土地制度改革。
 
徐洪才指出,从农村到三、四线城市到二线城市再到大城市,形成一个梯形发展的格局。将来还会形成大量人口向一线城市涌进,大城市的矛盾会越来越尖锐,大城市病会越来越突出。
 
他表示,要从根本上解决这个问题,还是要体制、机制的变革。“功夫在书外,这些东西是要改的。中心城市土地供应不足,自然房价高;农村的土地不能自然流转,自然城镇的钱就流不到农村去。生产要素之间是分隔的。城乡之间土地市场是分隔的,人因为户籍制度也是分开的,社会保障都不是全覆盖。我们讲要保障基本公共服务的均等化,这是个目标,现在还没有实现。”
 
“这些制度建立好了,大家就没必要往大城市跑了。中国一线城市高房价的病根就在这儿。但这个改革是一个漫长的过程。”徐洪才坦言。
 
徐洪才还谈到近期的人民币贬值问题,徐洪才直言人民币兑美元汇率破7是迟早的,但今年年底到不了。
 
他强调要引导市场形成合理的预期,同时对资本资金流出加强监管。“咱们现在有60万亿的居民储蓄存款,如果拿出1/6即10万亿元换成美元走出去的话,那外汇储备一半就没了。而如果大家都形成人民币贬值的预期,资金都流出去,人民币就会进一步贬值,贬值又加剧资金流出,贬值和流出之间形成一个自我强化的恶性循环。一定要阻止这种恶性循环的形成。”
 
但他认为“未来人民币对一篮子货币会保持一个相对稳定,对美元会保持一个在可控范围内温和贬值的趋势。”
 
因为当前人民币贬值的因素只有一个,就是其他货币对美元的贬值,因此人民币也要被动地对美元贬值。但推动人民币升值的因素却有三个:第一,中国经济增长有后劲,可持续,在全球来看还是一枝独秀;第二,人民币纳入SDR,境外的中央银行要配置它的外汇储备,按照10.92%这样一个比重来持有人民币,未来几年在海外会形成一个将近7万亿-8万亿的人民币需求,这是拉动人民币升值的第二个因素;第三,人民币的国际化过程中,人民币可以在一带一路周边国家直接使用,会减少对美元的需求。这些都是推动人民币升值的因素。
 
 
 
马光远:房价报复性大反弹?
 
过去10多年房地产的历史告诉大家,中国房价的走势似乎很简单:政策一调控就消停一阵子,政策一放松就反弹,而且是报复性反弹。但这轮政策刚刚满月,就提报复性反弹,实在不是时候。而且,一线城市的房价只是松动,还没有明显下跌迹象,就提反弹,然后“报复性”反弹,也显得不合时宜。但这种担心,的确不多余,每一个关注房地产的人,其实在政策出台的一瞬间,都开始想,这次政策能走多远?
 过去10多年房地产调控政策为什么屡屡失效?
根本原因不在于政策有没有效果,而是两点:第一,有没有真的想调控?第二、办法对不对。
 
这两点答案都是否定的。
过去多年调控失败,根子是并不想调控,不想调控的原因是牵扯利益实在太大,而且是用刀子割自己的肉(壮士断腕在生理学上是不可能的)。
 
如果不是真的想调,开出的药方肯定就不是真的药方。所以过去多年调控陷入可怕的失败的周期,根子是不想调,开个假药方应付应付。而且,即使是假药方,如果让市场受了真的惊吓,又会立即放弃调控,全力救市。
所以,过去房价的三次大反弹
 
一次是09年4万亿的时候,一线城市的房价不到两年飙涨至少一倍,
一次是2012年悄然放松调控,2013年房价上涨和销量均创下历史记录;
第三次是这次,仍然是全力救市,导致市场反弹,最后以投资投机和避险需求主导的行情引发了令人恐慌的疯涨。
 
这三次反弹,背后有一个很大的因素,就是政策的全力以赴。而反弹的根本原因是在政策的刺激下预期的改变。4万亿导致的大反弹,是全民性的购房,2013年的反弹,是改善性的入市,而这次反弹,则是以投资为主导的避险需求。
 
 
 
可以看出,随着中国房地产基本面的不断的改变,无论是主导反弹的力量,还是反弹的区域都在发生悄然的改变:
 
09年是全国房价都反弹,包括小县城,主导力量主要是居住需求和改善性需求,当时房地产的基本面是求大于供,人均居住面积不到30平;
 
2013年反弹的区域已经限于一二线和热点的三线城市,至少有一半的城市的房价没有出现明显的上涨,需求的人群则以改善性需求为主,人均居住面积超过了30平,官方的差不多是32平左右,可以说,供需基本平衡,房地产在这个阶段告别了基本短缺;
 
而本次反弹,房地产的基本面已经出现了颠覆性的变化,人均居住面积实际上肯定超过了35平,国际公认的供需平衡线,住房短缺的历史宣告结束,除了少数城市,大量的城市住房出现过剩,但在去库存政策,以及为了稳经济而放出的大量的货币刺激下,房价再次出现大涨,这一次主导的力量成了投资为主,尽管地王频出,热点城市涨幅惊人,但加入这次狂欢的城市全国不超过30个,最热点的城市,本次限购的数量可以作为参考,不过22个,最最热点的,可以参考国家统计局发布的10月份上半月15个热点城市的数据。也就是说,尽管行情波澜壮阔,人心惶惶,但这只是少数城市的狂欢,我在2014年的文章《不是每一个野百合都会有春天》就是这个意思。
 
 
 
写上面一大段是什么意思?第一,房价每一次报复性反弹,背后都有政策放松或者政策刺激;第二,每一次反弹背后主导的力量不同;第三,反弹的区域越来越小。但反弹背后的大逻辑基本就是人口流向和供求规律。
 
那么,按照这个规律,未来房价会不会反弹,以及哪些城市会反弹就很清楚了:
 
首先,必须承认,当下采取的限购限贷政策,众所周知,只是为了降温,但没有解决根本的问题;
 
其次,在未来一段时间会不会反弹,取决于政策的决心。从目前来看,这次政策不同于以往的是,高层看到了中国房地产真正的危险,如果不采取措施抑制狂热和疯涨,会引发金融风暴,所以,决心不容置疑;
 
第三,会坚持多久?过去房地产政策周期基本是两年,那就应该是2018年后;
 
最后,2018年的房地产基本面如何?
 
我坚持过去的判断,2017年是中国房地产历史大转折的一年,到2018年,中国房地产库存过剩会达到90%以上的城市,房地产会面目全非,能够投资的区域屈指可数。热点城市高房价的门槛成功阻止了新进入的人口,一线城市人口流入会停滞,大量的卫星城和“新一线城市”会成为下一步城镇化人口的最主要流入地。
 
 
 
我的意思基本明白了:中国可能有那么几个极奇葩的个别城市,在调控周期结束后房价仍然会上涨,但大量城市将基本告别上涨,即使管理层仍然在制度建设上不上心,对房地产的影响也不大。房价即使在未来有报复性反弹,也只是平静湖面的一片涟漪,很难再掀不起惊涛骇浪了。
 
做学术研究,判断投资趋势,要通过历史的“后视镜”总结过去,但学者们最容易犯的错误就是仅仅靠后视镜,这是无法全面判断未来的。所以,在房价未来的走势上,千万不要想当然的拿过去推测未来,历史只是有时相似,但历史不会重演。
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