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香港楼市祭出重磅“杀招”,内地炒房客你怕了吗?
类型:热点关注  日期:2016-11-07  浏览:1080 次  评论:查看评论

 

在内地多个城市相继展开楼市调控之后,香港这个拥有着全球最高房价之一的城市,也出手为楼市降温了,而且不出手则已,一出手力道十足。
 
11月4日,香港特区政府宣布将向买入第二套住房的香港永久居民统一征收15%税印花税,5日起生效。
 
据悉,这是2015年2月以来香港特区政府首次加“辣”(为了防止房价过快上涨和优先保护本港居民的居住需求,香港政府一直试图通过加收重税遏制外地资本的流入,市场称为“双辣招”。)。按照新规无论以个人名义或公司名义购买第二层楼,均需交15%印花税。而目前香港永久居民买入第二套房,价值在300万港元至400万港元之间的,税率为4.5%;400万至600万港元的税率为6%;672万港元以上的为7.5%;2000万港元以上为8.5%。
 
香港楼市这一年:从卖不动到见盘就抢
 
据中国经济周刊报道,2014、2015近两年来香港政府的卖地收入与数量均出现下滑,2015年全年售出24幅土地,较2014年减少9幅;卖地收入444亿多港元,较2014年的492亿港元,下降约10%,创下6年来的新低。而若考虑2014年卖地收入已较2013年高峰跌逾23%,两年间卖地收益累计下降约30%。
 
 
2015年,香港楼市先后受金管局调控、内地股市波动及美国加息等因素影响,导致整体楼宇买卖量值均下挫。自2003年跌到低谷以来,于2015年9月达到了上轮房价顶峰。中原地产中原城市领先指数显示,自此之后,直至2016年1月底,香港房价在19周内下跌了9.5%,到2016年6月份,香港房价从2015年9月的高峰已经下跌了13%,成交量跌至25年低位。香港地产富豪李兆基在6月份接受采访时公开表示,他认为未来一年香港整体楼价可能再下跌10%。
 
尽管价格一再下跌,但香港的许多楼盘仍然无人问津。在香港一家中型银行工作的陈先生接受采访时表示,目前(6月份)的房价可能还不是底部,还有待观察。他虽有买房的打算,但现在并不着急。去年在港买房的刘女士现在懊悔不已,香港楼市的跌幅让她担忧会成为一个 “负资产住宅”的拥有者。
 
然而这一情况在8月份迎来转变,楼市在经历了持续低迷之后终于出现回暖迹象,8月份的楼市成交曾创下过去的14个月新高。从2015年8月到2016年3月建筑面积的平均呎价一度从8740港元跌至7665港元,不过到了今年8月,以建筑面积计算的平均呎价已经回升到7939港元,升幅明显。
 
9月份,长实地产以19.53亿港元夺得一幅地块,这是李嘉诚时隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾连续抛售中国香港和内地物业,并将数以千亿计的资金投入欧洲。“李嘉诚杀回香港地产界”被视为楼市回暖的标志性动作,也成为各大中介游说客户的营销说辞。
 
9月香港的房屋交易量环比上升31%至7929宗,总金额达584亿港元。全城甚至进入“见盘就抢”的疯狂状态,有代理指出,“香港楼市已癫到无楼是卖不掉的。”
 
 
▲“中原城市领先指数--香港二手房价格指标”上周已反弹至144.09(数据来源:中原地产)
 
戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿表示,香港房价今年已回升约5%,预计到年底会再升约5%,全年整体升约10%,但较去年高峰期时仍要折让3%至5%。
 
三类非自住需求困扰香港楼市
 
香港楼市从低潮到回暖,再到被热炒,离不开内地投资者的身影。美联物业最新统计显示,内地买家于今年第二季购买逾千万港元的一手豪宅金额,占整体市场金额的31.6%,比前一季度增加9个百分点,创近三年半以来的新高。
 
据经济观察报的报道,在香港,能够一次性购买2-4套房子的购房者通常被称为大手买家。由于购房者众,大手买家和散客被安排在前后两天选房。某开发商称,在首日选房的大手买家中,有近四成来自中国内地。其中最大一笔交易一次性地购入了17个单位,耗资2亿多港元。后据港媒报道,该买家也是一组内地客,来自福建。
 
在美联储加息预期的影响下,港元资产成为对冲外汇风险的最好选择之一,在此背景下,内地更多资金流入香港,从而也刺激了香港楼市。美联物业认为,资金转投香港地产市场,加上发展商提供印花税优惠,内地买家购买一手豪宅的预期升温,预计香港豪宅全年价格将上涨3%至5%。
 
随着楼市持续回暖,也带动了香港本土买家的入市意愿。据深圳商报报道,香港首个“港人港地”项目启德1号对外销售,开盘首日首批推出的房源即告售罄。“港人港地”政策的目的既为打击楼市升温过快,也是为了确保香港本地居民能优先购买自住物业。以启德1号为例,项目设置了苛刻的买家条件,其中包括要求自地块出让开始的30年内,买家必须是香港永久居民,联名买家必须是直系亲属。
 
如今新一轮的博弈又将开始。根据美联物业数据,香港以建筑面积计算的平均呎价已由今年3月的7665港元(约合人民币82500元/平方米)回升到了9月的8249港元(约合人民币88800元/平方米)。
 
 
4日傍晚,香港特区行政长官梁振英亲自率领多名主管房屋事务的官员召开记者招待会,现场发布实施新的调控楼市投资需求措施。
 
梁振英在会上表示,留意到近期投资需求一直主导香港的楼市,因此特区政府需要采取新的压抑投资需求措施。他指出,香港楼价长期高企并困扰香港市民,令很多家庭尤其是年青家庭负担不起,他们的居住条件狭窄。为此,香港特区政府在过去四年里努力解决楼市问题,其中一个重要方面是增加供应,他指出,目前香港在建的私人楼宇,即未来三、四年有望落成的住宅单位有9.3万个,比四年前他刚刚上任时增加了46%,表明目前香港的楼市供应相当充裕。
 
梁振英表示,目前香港楼市同时面对三种非自住需求,包括:外来、投资及炒卖等。他指出,在过去几年里,特区政府通过印花税等“辣招”压抑这些需求,令炒卖及外来需求大幅减少,但投资需求一直仍主导市场,因此有需要采取新的压抑投资需求措施。
 
楼市持续升温逼得港府放大招儿
 
香港楼市的持续升温,让香港民众有苦难言,住房难一直是香港最为人诟病的问题之一。
 
数据显示,香港人均住房面积仅16平方米,是全世界人均居住面积最小的城市之一,超过一半的私人住宅面积少于50平方米,仅9%的家庭能住上60平方米以上的“豪宅”。甚至还有20万人居住在“劏房”(相当于内地的“隔断房”),人均面积仅7.5平方米,只比香港惩教署监狱囚仓的人均标准高27%。
 
据经济观察报消息,国际调查机构Demographia近期的数据显示,香港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍(港人俗称“痛苦指数”),这是该调查11年以来的最高值。
 
 
一直以来,为避免外地资金流入进一步刺激房价,香港政府出台过不同程度的保护措施。先是在2010年10月取消了买房移民的政策;2012到2013年,为缓解因资金涌入而导致房地产市场过热的状况,香港政府提出实行三项措施以提高销售及购买不动产的印花税,被称为“双辣招”,具体措施包括:
 
实施买家印花税,非香港永久性居民,即所有外地人士或以公司名义在香港置业,须负担额外15%的买家印花税;如果在3年内卖出物业,按出售时间征收20%的额外印花税;除由香港永久居民首次购买的房产或通过出售其唯一房产购买的另一房产之外,向所有价值两百万港币以上的房产征收双倍印花税。
 
然而,“双辣招”的各项印花税并未阻止内地客赴港置业。香港税务局所公布三项辣招税收入的最新数字统计显示,今年第三季度来自额外印花税、买家印花税及双倍印花税的收入约达64.97亿元,涉及交易额约10867宗,为五个季度新高。其中双倍印花税9月的收入更创23个月新高,为近29亿港元。而双倍印花税主要来自于价值两百万港元以上的高端物业。
 
港府官员:不会对高楼价坐视不理
 
当日,被称为香港二手楼价风向标的“中原城市领先指数(CCL)”最新报143.68点,按周下跌0.28%,其中大户型单位楼价指数下跌0.07%,中小户型单位楼价下跌0.33%。
 
香港中原地产研究部高级联席董事黄良升分析表示,最新公布的九龙区楼价升幅扩大,区内楼价连升三个星期,创近一年来高位,其在近五个星期的累积升幅超过5%,跑赢升幅逾4%的新界东及新界西。而启德发展区的住宅地皮日前获中资企业高价投得,黄良升预期相关的影响因素将在10月下旬的数据中有所反映。
 
就在港府宣布全面调高住宅物业印花税至15%的前一天,香港特区政府发展局局长陈茂波在3日曾表示,港府不会对楼市高企坐视不理。
 
被问及日前有中资企业以天价投得启德发展区住宅地皮,令外界担心香港楼市再度升温,陈茂波回应表示,港府留意到在过去一个季度香港楼市投资数据上升,但目前仍有不少港人在等待置业自住。就此,他强调,港府的政策是港人自住优先,港府将会紧密留意市场,不会对楼市高企坐视不理。陈茂波同时表示,港府目前推出的私人住宅土地超过预期目标,本年度推出的土地已超过最初定下的1.8万个单位的目标,明年更不会有问题,因此不存在私人住宅用地供不应求问题,他呼吁香港市民放心。
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