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房贷真相:欠银行钱越多越久越好!房贷收紧,未限购城市仍有可能爆发!
类型:热点关注  日期:2016-11-01  浏览:1126 次  评论:查看评论
 
大白曾一直想:有一个大房子,面朝大海,春暖花开。
 
现在还是在想,特别是听到说又有新政,房价要跌啦。
 
但是房价走势,各种预测让人雾里看花,跌?不跌?涨?还涨?
 
 
可是不论价格走高走低,有需要的还是要买房。那么,何时才是买房的最佳时机?业内人士指出,买房有8个技巧,其中买房自住者应该买跌不买涨。
 
1.看银行对房贷的态度
 
普通买房人看市场的方法很简单,那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言,银行对贷款的态度比专家的话真实、准确,可信度更高。
 
银行手松,说明市场看好,投资客涌动,房价一般呈上涨趋势;银行手紧,说明市场风险加大,政策调控,投资客抽身,绝大部分卖家着急,买家观望,房价一般呈下跌趋势。
 
2.通过平均价看供需比
 
有专家说平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多,业内人士说如果供给增多真实需求也增多,则此类房屋的价格持平或者小幅上扬,此时是买不到便宜房子的;如果供给增多真实需求保持不变,则此类房屋的价格立刻下跌,此时才是购买房屋的最佳时机。
 
3.先别急着买导向类的房屋
 
 
一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬,后期随着供给的增多而价格下滑,这时下手也不迟。
 
4.有自住型客户“买跌不买涨”
 
买房自住者,房价的涨与跌其实都只是一个数字而已,最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格,所以应该“买跌不买涨”。
 
5.推销房子的中介电话多
 
中介向你推销房子的陌生电话少,证明市场行情好,市场上并不缺客户,这时不是买房的时候;房产中介向你推销房子的陌生电话多,证明市场行情不好,市场上买房的客户少,跟房东讨价还价的机会就多。
 
6.养房成本提前算仔细
 
相对而言,社区越大,使用和维护成本越低。因为,买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多,您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少,您要摊的电梯费用就越多。养房的费用,买房时不能不考虑。
 
7.买“预期”才有升值潜力
 
购房要学会买“预期”,这样今后的升值潜力才大。最好是在政策还未明朗之前买。当然,前提条件是消息的来源一定要准确。
 
8.普通买房人不必一步到位
 
普通买房人首先考虑方便、实用,不必一步到位。理想的房子,其实是个相对的概念,今天理想未必明天就理想,方便实用才是最实在的。
 
而且,买房前定好自己的目标,多比多看。入住后则不比较、不计较,心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
 
 
确定好买房了,那就绕不开:
 
房贷
 
01全款买还是贷款买,贷款多少合适?
 
当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。
 
建议:
 
贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。
 
 
现在5年以上,公积金贷款现在的利率是3.5%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
 
02如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?
 
先来举个例子:地点坐标:北京,假设,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05% 商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。
 
很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。
 
但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。
 
建议:
 
按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。
 
提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。
 
03等额本息or等额本金
 
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
 
等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。
 
但是,真的是这样吗?
 
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。
 
举个例子:
 
 
如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。
 
1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;
 
(1) 第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
 
(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:
 
995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元
 
以此类推
 
等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。
 
2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
 
(1) 第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;
 
(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元
 
以此类推
 
等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。
 
上图,这样大家看的更直观:
通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。
 
所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。
 
等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。
 
借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了
 
另外:如果网贷款平台,等额本息还款,对于投资者来说,实际的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目,年化收益12%,一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661,实际年化6.61%,而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了,每月复投收益倍增,基价值远远高于6.15%的商业贷款。
 
结论:
建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
 
04哪类人适合提前还款vs不用提前还款
 
提前还款三类人:
 
1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。
 
2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。
 
3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,带多多君一块玩吧。
 
建议不用提前还款的类型:
 
1.公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才4.05%,余额宝的投资你就已经平了,这么低的成本,你就偷着乐吧。
 
2.等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。
 
等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。
 
 
最后说上一句,其实思路很简单,找到年利率大于4.05%,6.15%的投资产品就ok啦,你就在用银行的钱挣钱。
 
 
现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。
 
总结:
 
首先,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。
 
房企发债自9月起开始收紧,并未“一刀切暂停”
 
房企发债自9月起开始收紧,并未“一刀切暂停”
 
交易所近日给地产企业公司发债按下了暂停键。数名券商债券发行人士在接受记者采访时表示,交易所暂停了地产企业公司债的发行,其中包括已经拿到无异议函的项目。
 
不过,今日有多位券商表示,地产企业公司债发行并未一刀切。据券商人士透露,目前有关部门根据地产企业具体财务状况指标,制定了何种地产企业可以发行公司债、何种企业需要审慎发行的标准。
 
 
总得来说,对房地产行业整体来说,未来通过发债的方式获取资金可能难度会更大。其实自9月下旬开始,在房地产公司债的审核阶段收紧之外,能够发行成功上市的也寥寥无几。
 
此外,10月12日,央行召集17家银行开会出手调控楼市;10月14日,住建部再出重拳规范房企经营净化市场等等,近期楼市调控政策可谓是密集出台。
 
值得关注的是,10月18日央行公布的金融数据还释放重磅信号!
 
房贷已经结束最后的疯狂?
 
据融360最新的房贷数据显示,10月份全国首套房贷利率仍为4.44% ,这已经是首套房贷利率连续第三个月维持在这一数据。
 
在全国大规模限购限贷政策实施后,房贷利率并没有呈现出明显的收紧态势,这与市场的预期形成了较为鲜明的反差。在融360监测的全国35个主要城市中,利率环比下降的有7城,与上月持平;保持不变的增加为21城,利率环比上升的则从上月的9城降为7城。
 
具体来看,已经实施限购限贷政策的城市大多呈现出利率上涨或利率不变的态势,而此前一直被人们忽略的城市反倒是出现了利率松动的情况。比如,此前平均利率最低的天津在十月份利率就环比上涨了0.01% ,而利率一直最高的乌鲁木齐则环比下降0.05%,首套房平均利率已经与基准利率持平,达到4.90% 。
 
全国首套房贷利率排行榜
 
 
 
 
因城施策 房贷市场受限购政策影响不一
 
众所周知,九、十月份是传统的购房旺季,各地选择在“十一”黄金周期间出台限购政策,凸显出政府调控楼市的决心。但受因城施策的影响,从首套房贷的数据来看,各城市的房贷利率变化也不尽相同。
 
广东作为本轮颁布限购政策城市最多的省份,在调控后,广州、东莞、珠海的房贷利率均出现了不同程度的收紧态势,而此前楼市最为火爆的深圳仍旧保持着相对严格的首套房政策,在省内诸多城市相继调高首套房贷利率后,深圳房贷政策收紧似乎也变得愈发明显。
 
房贷利率上涨的情况还同样出现在无锡,十月份无锡的首套房贷利率环比增长0.04%,要知道根据国家统计局的最新房价数据显示,无锡九月份的房价环比增长达8.2%,已经排名全国第一!而环比上涨28.1%的数据也已经超过了天津、杭州、武汉、郑州等众多一二线城市。再加上此前南京、上海、苏州等长三角大城市的购房需求在短时间内大规模涌入以及贷款利率持续走低的影响,造成无锡楼市呈现出爆发式增长,所以在调控后,收紧房贷利率也就成了情理之中的事情,预计无锡仍有继续收紧房贷的可能,但还需要后市观察。
 
对比上述城市,诸如北京、武汉在房贷利率上却表现出不升反降的情况。尤其是在北京,虽然有媒体也报道出,不少银行的支行已经暂停了新增住房贷款的业务,但其他一些方面却有所宽松,在“9·30新政”之前,北京地区银行房屋按揭贷款执行的是“认贷不认房”,这个贷款不管是否在北京地区办理的,都必须在先还清贷款的情况下才能按照首套房计算;而现在的“认房不认贷”,很多银行目前只认北京的房屋,也就是说,即便客户在外地有房有贷款,在北京地区也可算首套房。从某种意义上说,反而放松了贷款要求。而且从融360房贷数据来看,虽然北京首付比例提高,但是首套房贷利率仍以85折为主,即便是有的银行暂停房贷业务,可供购房者选择的银行仍旧很多。
 
未限购城市 楼市仍有爆发可能
 
与限购城市一样,在一些未限购的城市,房贷利率也呈现出不同的变化。
 
比如,重庆成为本月首套房贷利率降幅最大的城市,利率环比上月下降0.09%。达到4.20%。重庆作为中国楼市健康发展的典范,时常成为其他城市学习借鉴的榜样。
 
就目前现状而言,在重庆房价发展相对平稳的情况下(九月份房价环比上涨1%,同比上涨4.5%),重庆首套房利率大幅降低很可能会刺激一批刚需族入市,在年底迎来一波楼市成交的小高峰。同时,根据融360的数据来看,重庆目前的房贷利率优惠以85折为主,而且对于贷款人的要求也相对宽松,这证明重庆各大银行的房贷额度相对宽松,批款速度想必也不会太久,此时贷款买房不失为一个好时机。
 
与重庆形成鲜明对比的是西安,在众多城市限购之后,就有媒体曝出,大量外地购房者涌入西安楼市,造成西安楼市在“十一”黄金周的成交量暴涨,而成交量的上涨势必会导致购房贷款需求的增加,从数据来看西安的各大银行似乎已经在“未雨绸缪”,率先收紧了首套房贷利率。当然,这其中也不排除,到了年底,银行贷款额度开始紧张,收紧房贷是季节性因素所致的可能。
 
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