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房价跌了,房租会降下来吗?
类型:热点关注  日期:2016-10-17  浏览:1076 次  评论:查看评论

 

 
接连而来的楼市限购让楼市高温骤降,无论是投资客还是刚需,还有媒体,都在紧张关注本次楼市大调控,也有买不起房的人在观望,房价难道真要停涨甚至下跌?那么问题来了:房价如果跌了,房租怎么走?
 
01
在中国,什么是房价?
 
 
说白了就是这个房子到底值多少钱?怎么评估这个价值。
看有人愿意多少钱来买。
 
想买的人可能不少,还要买得起才行,那么需要多少钱呢?
按照今年来的行情,假设北京600万的平均成交价,上海600万的平均成交价。
对比国外的城市:纽约1347万,洛杉矶1033万....
 
600万的房价总额,按照30%首付的话就要200万才能交得起首付,才有可能有一套自己的房,才会有后期的升值等等。
 
手里有200万现金那还是挺有钱的跟打工仔已经拉开距离了,事实上大多数资产千万出头的人手里不见得有这么多现金呢。
 
所以这个逻辑很清晰了,现在在全球一线城市购房的,都是土豪。
 
02
房价VS房租
 
首先要区分下买房和租房在本质上的区别:中国人买房除了用于居住外还捆绑着户口、教育和老婆。你以为买的是房子吗?你还要看,附近的优质低价教学资源,附近的优质低价医疗资源,以及高考降分BUFF啊。
 
房价里包含这些潜在因素的溢价,买到一套房也许你就拥有了上述的一切。但如果是租的那就什么溢价都不包括了。有人说医疗资源的问题,的确是,看病不需要户口,所以房价和租金里都折入了医疗资源的对价才对,不影响租售比的问题。
 
为什么要租房?因为有居住需求,一般为刚性。比如你住上海没事干会去北京租个房子吗?租房投资吗?为什么不买房?买不起/不合算/怕房子跌。
 
什么是租金?学过经济学101的都知道,是你愿意为了这个房子付出的最高代价。
 
再看房屋租售比。“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。但为了便于理解,我们可以把这个概念颠倒一下,转变为“房屋售租比”。
 
房屋售租比即“房屋售租比”=“每平方米建筑面积的房价”/“每平方米建筑面积的月租金”,其含义可以简单理解为:“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下,完全收回投资需要多少个月”。
 
从收回投资时间长度上来看,在假设当前房价和租金不变的情况下,目前南京需要的时间最长:598个月即50年;北京上海深圳分别需要35年、37年和41年。
 
当然,从近年行情来看,房租是一直在增长状态
 
03
中国42个主要城市房租排行榜
 
 
  从图上来看,北上深三大一线城市的租金在全国遥遥领先,广州以及杭州、厦门、三亚紧随其后。在房屋租售比方面,厦门租金收益相对最低,要收租63年才能回本。
 
  必须指出的是,这里的租金都是平均租金的概念,即在市辖区的所有的房子平均租金价格。在任何一座大城市内部,中心区和偏远区域的租金价格差异极大。另外,以下所说的价格,均为每平方米的价格。
 
  北京的平均租金达到71.24元,也就是说在北京租一套100平方米的房子,价格要超过7000元,当然在中心区域,则远远不止这一价格。
 
  数据显示,紧随其后的是上海和深圳,这两个城市的平均租金超过66元/平方米。
 
  在北上深之后,第二梯队的城市与三大一线城市差距极大,比如一线城市广州虽然排在第四,但与其他三个一线城市相差了22元,差距相当之大。
 
  不仅如此,在涨幅方面,北上深房租同比都上涨超过10%,而广州仍然不温不火,同比仅上涨1.64%,这是因为,过去一年,北上深房价上涨较快,而广州一直保持理性平稳的状态。
 
  排第五的是近年来经济发展势头十分不错,最有希望迈入一线城市行列的杭州,平均租金达到41.39元,基本与广州在一个档次,租金涨幅也达到了5.62%。这也说明,随着这两年杭州信息经济的快速发展,进入杭州的年轻白领越来越多,房屋租金也水涨船高。
 
 
  在杭州之后,厦门和三亚两座旅游城市分列六、七位,这两座城市目前的房价水平比较高,尤其是厦门,房价远远超过广州,排在北上深之后,位居全国第四,因此房租高企也属正常。
 
  从第八位的南京开始,大部分城市的租金差别不大,比如南京平均租金为33.23元,第14名的温州租金为30.21元。总体上看,沿海发达地区的城市房价高,房租也比较高。在14个平均租金过30元的城市中,除了哈尔滨,其他城市均位于沿海地区。
 
  相比之下,42个主要城市中,租金最便宜的几个城市分别是石家庄、呼和浩特、无锡、乌鲁木齐和合肥。其中石家庄和呼和浩特的平均租金都低于20元,其他三个城市也仅略高于20元。倒数第五的合肥尽管近来房价快速上涨,但平均租金也仅有21.52元,这说明租金相比房价有一定的滞后效应,预计未来该市房租上涨仍有较大空间。
 
04
未来房租走势
 
这个问题主要源自于供求关系被行政手段大幅干预的结果,也就是限购令。  
 
 正常的不动产市场里,租金和房价应保持一定的正相关关系,因为租房市场和房屋出售市场共享一部分客户,他们会敏锐地发掘租房和买房之间的差价,并通过活跃的交易来填平这个价格差。举例来说,小王需要房子成家,但当他买不起房的时候,他就会去寻找相对合适的出租房;而当房价下跌时,他又会开始物色比自己租房更合算的买房计划。  
 
而限购令的出台,增加了从租房向买房转移的人为难度。以长远的眼光看,房价必然会经历波动向上的局面,但由于房价下跌期,部分租房人群受到限购令的影响,无法及时从租房转为买房,因此房租下跌的空间将很有限。
 
房租是单纯的刚供市场。所以价格单纯由需求方决定。也就是人们的收入和租房需求。不过由于房价下跌之后一切在城中心租房的人会去郊区买房,然后每天坐地铁上下班。所以需求可能会略微降低。
 
总而言之,市区房价对房租的影响并不大,郊区房价对市区的房租略有影响。这要考虑郊区房价和地铁等通勤工具的多重因素。房价和房租没有任何直接关联关系,因此不会由于房价下调,导致房租下跌。       
 
 1、房租涨并不是由房价造成的,是由市场供需关系决定的;       
 
 2、房租是最符合市场经济形式定价的,觉得高就不租,觉得低就租;没人会和买房一样,看见房租低了,租10套房子放在那的;因此房租不会和房价一样被炒作,人为破坏实际供需情况;      
 
 3、近年来,房租上涨基本是被通货膨胀、CPI带动的,实际一线城市的房租需求略有变化,但是并不很大;       
 
 综上,房价跌不跌和房租跌不跌完全没有关系。     
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