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摧毁高房价,真正有用的是这几招
类型:热点关注  日期:2016-10-10  浏览:1108 次  评论:查看评论
 
 
这个国庆黄金周,俨然变成了一个“楼市调控周”。
 
从9月30日傍晚开始,先后有北京、天津、郑州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等多个城市出台新的调控措施。而且各城市出台的举措,有逐步加码的迹象。
 
那么,到底有哪些措施对抑制房价有实质性的作用?黄金周之后,楼市又将如何演变呢?
 
一、调控手段杀伤力排行榜
 
1、人民币自由兑换
 
杀伤力:★★★★★★★
 
如果人民币实现完全意义的可自由兑换,也就是放开资本项目下所有的限制,那么中国楼市、股市将迅速崩溃。这个事情你用脚趾头就能想明白:北上深中心区一套150平米的高层住宅,可以到美国房价最贵的城市买比较好的“house”了,也就是我们说的独栋别墅。如果去中部州的中小城市,甚至可以买10套豪华“house”,或者买下一大片中低收入阶层居住的“house”街区。
 
股市更不用说,看看“A+H”股的股价对比就知道了。所以,人民币在目前这个阶段,是绝对不可能自由兑换的。黄金周之后,外汇管理只会有所加强,绝对不会放松。
 
2、利率上升
 
杀伤力:★★★★★
 
大城市房价的金融属性越来越明显,所以对利率也越来越敏感。目前的商业按揭利率处于历史最低点,公积金贷款利率也基本上如此,这是当前房地产“政策牛市”的基本成因。不过从全球范围内看,主要国家都处于低利率时代,即便是加息中的美国,利率仍然很低。
 
由于中国实体经济不景气,所以低利率环境短期内很难改变。如果利率出现趋势性上升,则房价必有一跌。
 
3、M2失速
 
杀伤力:★★★★★
 
M2是广义货币的简称,它的同比增速可以理解为央行的发钞速度。改革开放早期,M2增速一度接近GDP增速的300%,后来逐步回落到200%。从历史数据看,当M2增速回落到GDP增速的150%左右,往往就会出现钱荒,导致利率飙升。中国的“印钞速度(M2增速)”为什么必须超过“财富增长速度(GDP增速)”?我在专栏里多次说过,这是因为投资主体是地方政府和国企,低效的问题很难避免。
 
当前GDP增速在6.5%到6.7%左右,如果M2增速长期低于12%,甚至低于11%,利率就会上升,房价就会受到压制。如果M2增速飙升到14%甚至15%以上,则房价就会显著上涨。
 
4、提高按揭成数
 
杀伤力:★★★★
 
商业贷款、公积金贷款的按揭成数(尤其是前者),其实就是购房者的杠杆率。首付成数越低(贷款成数则越高),杠杆率就越高,越有助于刺激房价;反之,首付成数越高(贷款成数则越低),杠杆率就越低,越有助于压制房价。
 
如果取消房地产按揭,大家只能全款买房,那么这一招的杀伤力将超过提高利率。在黄金周这一轮新政里,多个城市都出台了提高首付成数的举措,不过力度有限。
 
5、加税
 
杀伤力:★★★★
 
加税对楼市的打击,也是可大可小。比如香港的“双辣招”,就真的管住了房价;温哥华的重税,也制服了桀骜不驯的房价。我之所以给四星,是因为中国内地城市在使用加税手段的时候,一般都比较温柔。只有深圳,通过一年内两次提高评估价的方式,把二手房交易契税提高了1倍还多。
 
此外,政府还可以通过开征房地产税、空置税、严格征收房屋转让所得税等方式控制房价。整体而言,目前内地绝大多数城市的楼市处于减税期,而不是加税期。
 
6、加大土地供应量
 
杀伤力:★★★★
 
怎样才能让“面包”降价?当然是增加“面粉”的供应量,同时打破面包店的垄断。目前在房地产领域,没有哪个开发商可以垄断任何一个城市的房屋供应。所以,最好的稳定楼市的办法,就是增加住宅土地供应量。
 
但遗憾的是,热点城市普遍采取了饥饿疗法,住宅用地供应偏少,有的甚至是很少。在这种情况下,房价焉能不涨?
 
7、限购
 
杀伤力:★★★
 
限购的力度可大可小,一般来说影响力不如前面几个措施。目前看,北京、上海限购力度最大,深圳、广州次之。二线热点城市正在恢复限购,但力度普遍不强。绝大多数城市,还允许外地人不缴纳社保的情况下,购买一套房子。
 
限购政策严不严,关键还要看当地户口容不容易获得。比如获得北京户口就比获得深圳户口难数倍以上,那么北京的限购力度肯定会显著超过深圳。
 
小结:可见,政府要调控楼市,手里的牌是足够的。但在这个地球上,没有哪个城市的政府愿意看到房价趋势性下跌,包括温哥华、伦敦的地方当局,也只是希望房价涨慢一点,别让选民们抛弃他们而已。房地产税,在绝大多数国家都是地方政府最重要的长期饭票。
 
二、节后楼市走向
 
目前二线城市的调控政策,以合肥最为严格,其他城市力度都不算大,有的甚至还比较宽松。
 
如果未来几天没有全国性的政策出台,仅仅是二线城市继续“挤牙膏”,那么四季度楼市仍然会火爆一段时间。
 
由于对实体经济投鼠忌器,所以降低M2增速、提高利率这些措施都不可能出台。未来的楼市调控仍然只能是围绕限购、限贷、加税等进行,部分城市会增加土地供应。
 
这一轮二线城市的集中调控,主要是两大目的:第一,给舆论一个交代;第二,把热钱赶往三四线城市,让它们“去库存”。但绝大多数三四线城市由于缺乏人口增量,或者库存太大,几乎没有投资价值。热钱也不傻,他们不会去当接盘侠。弄不好,他们会重返一线城市搞一次偷袭。但整体而言,很难形成新的热点和赚钱效应了。
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