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限购!限贷!限外!限… 楼市风向已变!房价要跌了嚒?
类型:热点关注  日期:2016-10-09  浏览:1106 次  评论:查看评论
 
说到最近火爆的头条君,绝对不是昨天晚上刚刚荣获《中国新歌声》冠军导师的汪峰,也不是荣获民间“诺贝尔和平奖”的中国男足,而是国庆七天乐——天天不停息的各地楼市调控新政!
 
因为,短短七天(9 月 30 日至 10 月 6 日),20 座城市的调控文件呼啸而来,厉害了我的哥!!!
 
而很多在外游山玩水回来的同学们一会来,就发现自己要么没有购房资格了,要么首付款凑不上了,要么就算是离婚也买不上房了,不过这还不是最重要的,大家担心的是难道房价会因此下跌嚒?还有今年全国蜂拥而至的地王,它们未来还会好嚒?
 
从目前的迹象看,这股调控的浪潮根本停不下来——
 
尚未在国庆期间加码调控力度的城市,比如杭州等,恐怕只能继续加码;
 
尚未出台调控的,比如上海边上的嘉兴、深圳边上的中山等,恐怕也逃不过;
 
已在国庆期间发文调控但力度有限的,比如天津、武汉等外地人不限购的城市,恐怕日后也得加码……
 
调控加码的路径大概是:只限外地人→也限本地人;外地人无需个税或社保证明→需要个税或社保证明;本地单身人士(含离异)限购 2 套→限购 1 套;修改土拍规则,比如直接地价熔断或改竞拍保障房面积等;重启「90/70 政策」;明文限制每次申领预售证的房价涨幅;每次申领预售证不少于 3 万㎡;未领预售证的,不得收取任何形式的认筹金……
 
 
 
△图片来源:华尔街见闻(点击看大图哦)
 
对于,吃瓜群众而言,就想问一句,房价要跌了嚒?
 
告别房地产最繁荣的18个月
从2015年“330新政”颁布开始,中国房地产进入了史上最繁荣的18个月。
 
根据国家统计局的数字,2016前8个月,全国商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%;全国商品房销售额66623亿元,同比增长38.7%,而库存面积减少为70870万平方米,比7月末减少512万平方米,连续6个月减少。
 
8.74亿平方米的销售面积和6.66万亿元的销售额,相比2013年房地产最鼎盛时期的13亿平方米和8.14万亿元,已经无限接近。中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌此前曾指出,2016年全年销售量和土地价格有望创出历史新高。
 
在房价方面,根据研究机构中国指数研究院的数据,截至2016年8月,与去年同期相比,全国100个城市新建住宅均价同比上涨13.75%。北京、上海等十大城市更是上涨了18%。
 
居民和开发商进入楼市愈加疯狂。根据统计数据,2016年开年以来,全国超过20亿元的地块已经达到154块,超过去年的151块,其中溢价率超100%的已经达到88块,比之前15年加起来的还要多。
 
同时,买房者从银行借了更多钱来买房。仅仅2016年上半年,中国个人购房贷款增加了2.36万亿元,已逼近2015年全年的2.66万亿,四大银行的一半贷款放给了个人房贷。到了8月,个人住房贷款增长更强,为5286亿元,已经占到新增贷款总额的55.72%。
 
这个数字与2015年相比简直令人胆战心惊。2015年,中国新增贷款超11万亿,而个人住房贷款仅占1.1万亿元。
 
调控后的楼市未来会怎样?
方正证券的分析师任泽平认为,18个月的房地产小周期要结束了,“这一轮房价上涨接近尾声。”他的理由是,2014-2016年这一轮房价上涨是在经济下行周期下启动的,主要是货币金融现象,受益于政策牛(放松限购限贷减税)、水牛(货币超发低利率)、杠杆牛(放松限贷降低首付比),现在这三头牛都走了——政策收紧、货币中性、降低杠杆。随着销量收缩,房地产投资和经济增速面临再度回调压力。
 
在国庆假期连续六天的“调控令”到来之前,楼市的分析师们也已经集体表达了对于楼市过热的担忧。120多个证券机构中,对于楼市下一阶段依然乐观的,只剩下民生证券、兴业证券和国金证券。
 
中原地产首席分析师张大伟表示,各个城市间的政策会产生叠加的效果。从国庆长假期间的成交量来看,市场成交量比去年同期已经有了一个明显的下滑,特别是在一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30%。   
 
展望未来,中国指数研究院指出,在地方政府一系列收紧政策影响下,有望抑制部分投资投机需求,房价涨幅将逐步趋稳。   
 
“年底前,个别大城市房价依然会上涨,只不过涨幅没有近期的大;部分城市或在明年价格有所下降。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,年底前市场需求依然属于高位,部分房企会加快推盘。到了明年,市场整体成交量或会下滑,但长期看,政策的效力依然会减弱,要警惕各类规避政策的新做法。
 
房价自然见顶信号早已出现
其实,房价近期已经传递出了见顶的信号:那就是居民消费能力的萎缩。CPI连续4个月下滑,反应的是通缩的威胁,而这个通缩,则由房价压缩居民消费所导致:
            
CPI与房价,或者说居民收入能力与负债能力,这两组对应关系,基本说的一个事情。一旦CPI出现下降通道,也就是我们所说的通缩威胁来临,那么房价的上涨空间,也就差不多到头了。
                    
这一点,我们可以看看,近5年来的中国房价涨速与CPI之间的对应关系。
 
 
蓝色线条为CPI,黑色虚线为房价增幅
        
可以看到, 在房价到达价值均衡点之后(也就是房价收入比,达到一般认可的水平,鉴于中国人爱房子国民性,以及房子所包含的福利边界特权,让中国的合理房价收入比,可以适当看高一线,2012年左右大概是发达国家的3倍左右,基本是均衡水平了),房价与CPI之间的关系,更能够反映它们之间的真实互动。
        
不难看出,2012年之后,房价的大幅度上涨,都是在CPI的爬升阶段(上图红色箭头区间)。 而房价增幅的下滑,则是在CPI下降阶段(上图蓝色箭头区间)。
 
转向!楼市资金流入A股    
在楼市遭遇大波调控政策洗礼之际,国庆假期期间有私募人士在微信朋友圈表示,楼市资金开始转战A股了,在近期发行的私募产品中,有不少认购者是从楼市撤下来的投资者。此外据中国结算公司数据显示,8月持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场,较7月增加174人。
 
同时,有人在趁高抛售房产,甚至连上市公司也纷纷加入“卖房”大军,包括一些上市公司。据不完全统计,今年以来共有76家上市公司发布房产交易公告,其中上市公司扎堆卖房有一些是为了保业绩,还有一些是为了保壳。
 
有私募人士认为,随着楼市密集调控政策出台,此时的股市比楼市更安全。在目前资产荒的背景下,楼市和股市都是市场资产配置的主要对象,当然楼市和股市的市场需求群体、市场功能定位等也不完全相同,不能简单对比。因此,市场风险以及对风险的承受能力依然是应该考虑的首要因素。
 
对于刚需人群来说,买房的时间点或许并不是首要考虑的因素。大概没有谁能精确地预测房价的涨跌。但对于以高杠杆投机房产的人来说,风险或正在逼近。
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