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换房:先卖后买,还是先买后卖?
类型:热点关注  日期:2016-09-19  浏览:1126 次  评论:查看评论
 
 
  近日,广州楼市火热,数据显示,8月二手住宅网签创出今年以来的第二个成交高峰,仅次于3月网签成交量突破10000套的最高峰。不少换房者因担心手中的换房资金将随着楼价上升而购买力缩水,也按捺不住想杀入购房行列。那么,以怎样的方法换房,才更加划算?
 
 
案例:小两房换大套房
 
 
陈太一家三口现住在广州市海珠区革新路的一套小两房,接下来陈太打算再生一个孩子,三口之家变四口之家,小两房显然不够住了,想若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。眼看土地市场价格高企,再加上楼价也保持在高位,陈太觉得必须赶紧完成换房。
 
但陈太手上的资金有限,只有100万元的闲余资金,再加上供楼压力和生活开支,陈太觉得自己和老公供两套房压力特别大,打算卖掉自住的小两房,置换一套三房或四房。那么,像陈太这种情况,到底如何实现换房梦想呢?到底是卖一买一,还是买一卖一呢?这个顺序大有学问。
 
方法一:卖一买一
 
陈太现在居住的小两房单位,市价约96.5万元,目前还欠银行贷款20万元。也就是说,先卖掉这套房再买房的话,陈太手上的买房资金有76.5万元(业主把20万提前还贷才能卖房)+100万元=176.5万元。
 
专家给记者算了一笔账,这个时候,陈太再去买一套360万元左右的革新路小区电梯三房。按照现行的房贷政策,卖掉旧居之后,陈太就算是首次置业,可以获得85折的利率优惠,并且首套房首付只需三成。假设陈太购买这套360万元的三房单位,首付108万元,向银行贷款252万元,供20年,每月月供15497元左右,总利息支出119.94万元。这个时候,陈太手上还有闲余资金68.5万元,可用于其他方面的投资。
 
再看陈太卖房过程中产生的费用。由于还没有买房,所以陈太卖掉的房是唯一普通住房,证满5年,那么,陈太可免增值税和个人所得税。也就是说,陈太先卖房的话,所出售的物业因证满5年且唯一,税费支出较少,在现行业主实收的市况下,对买家的吸引力相对更高一些。
 
方法二:买一卖一
 
如陈太先买一套房,再卖掉手上这套房的话,首先要解决的是首付问题,也就是说陈太必须要找亲戚朋友凑够首付。
 
先买一套房,陈太算第二次置业,所以,贷款利率要上浮1.1倍。贷款20年,陈太首付必须凑足252万元(假设陈太向亲戚借款152万元凑首付),第二套房月供7362元,总利息支出68.69万元。
 
专家给记者算了一笔账,随后陈太再卖掉手上这套房,这个时候,交易税费方面,陈太仍可免增值税(证满2年可免),但要缴纳个人所得税(虽然证满5年,但不是陈太唯一住房,所以必须按照1%征收个人所得税。)假设税费全部由买家支付,陈太虽无需支付,但对买家的吸引力而言,较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。
 
这个时候,陈太手上资金为:96.5万元(卖房所得款项)-20万元(首套房欠银行钱)=76.5万元。陈太先偿还买第二套房借亲戚朋友的钱,尚欠:152万元-76.5万元=75.5万元。
 
结论:卖一买一换房首付负担更轻
 
通过以上的计算不难看出:
 
卖一买一,陈太20年下来的利息支出约119.94万元。而买一卖一,那么20年贷款下来的利息支出约68.69万元。
 
也就是说,卖一买一比买一卖一,在利息支出上可节省51.25万元。
 
不过,卖一买一时,陈太不需要向亲戚朋友借钱,就可实现换房的梦想,换房后手上还有闲余资金68.5万元,可作其他投资。而买一卖一时,换房后陈太还需要继续偿还向亲戚朋友借钱买房的75.5万元。显然,卖一买一的方式更明智。
 
专业人士特别提醒,由于目前房价波动大,在换房时最好同时进行,避免卖了房,房价上涨,买不到房。在出售旧房子时,最好尽快选择好新房子,尽快下订并与新房的业主沟通好各项事宜,缩短卖一买一上的时间差。
 
此外,就卖掉现有房子和买到新房前的这段时间内,换房客如何解决居住问题,专业人士建议,买卖双方有比较宽松的沟通环境,双方可谈妥交房时间,或换房人士可先短租其他单位暂住。
 
数据:8月换房个案数量增13.3%
 
今年下半年开始,改善型换房个案持续增加。据数据统计:
 
7月改善型换房个案数量较6月上升8.8%,而8月改善型换房个案继续增加,较7月上升13.3%。楼价平稳上升,是造成改善型换房人士入市积极性持续增加的重要因素。8月楼价保持稳步向上态势,当月广州二手住宅成交均价达27003元/平方米,环比7月上升2.8%,同比去年8月上升12.2%。
 
专业人士分析认为,卖一买一是目前广州二手市场中改善型换房的主要方式,原因主要有两个:
 
一是广州仍实行限购,对非本地户籍买家来说,只能持有一套物业,要换房必须出售旧居后才有资格购房。
 
二是目前广州换房的入市门槛并不低。
 
据成交数据统计:
 
8月改善型换房个案的套均总价为343万元。以此计算,二套房贷首付需七成,换房人士的首付支出为240万元左右,而出售旧居之后,可比照首套房贷执行,首付只需三成,仅为103万元。卖一买一之后,换房人士的首付支出大幅减少。
 
因此,目前广州二手市场上不少换房个案都是采用“卖一买一”这一方式进行的,而市场上流通的放售房源,不少也是由于业主出于换房需求而出售的。
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