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中央、地方、证监会、银监会齐出手突袭楼市!房价真的会颤抖?
类型:热点关注  日期:2016-08-03  浏览:1129 次  评论:查看评论


中央政治局会议提出抑制资产泡沫,各个职能部门的政策正从多角度着手,股市楼市这两日可真不平静,27日,银监会打了股市一闷棍,一份银行理财资金监管的征求意见稿,把A股直接逼得跳了水。28日,证监会打了楼市一闷棍, 房地产再融资严禁买地及还贷。在这样的背景下,房价到底会不会继续的涨下去?
一、官方报告称
地王数量创新高,因资金充沛

近日,国土部下属部门中国土地勘测规划院发布《2016年第二季度全国城市地价监测报告》。
报告显示,截至2016年6月30日, 2016年二季度各地上报异常交易地块75宗(其中一线城市上报了18宗,二线城市上报了20宗,三四线城市上报了37宗),比上季度增加了30宗,涨幅为67%;比上年同期增加了37宗,涨幅为97%。上报的异常交易地块中,成交单价创新高的11宗,较上一季度翻番,是2014年以来,单价创新高地块出现最多的季度。
官方所称的“异常地块”,在市场人士看来可以类同于“地王”。
报告指出,地产领域资金充沛,带动了地价的温和上行。
上半年,房地产开发企业到位资金同比上涨明显,定金及预收款增速明显,二季度后期虽然增速略有放缓,但仍处于较高水平;个人按揭贷款同比增速连续19个月保持上涨态势,涨幅创2013年6月以来新高。
随着其他理财产品收益下降、风险加大,全国多数地区取消限购、限贷,资本的避险性和逐利性促使大量资金入地产市场,尤其是一季度央行再次降准,流动性进一步释放,二季度货币政策持续发力。
在资金充沛、热点区域销售良好的情况下,房地产开发企业的补充库存需求不断增加。同时,着眼于资本市场更大的话语权,部分地产企业加杠杆购置高价地成为重要选择,支撑了对高地价的承受能力,带动了热点城市地价上涨。
 
 
二、中央定调
政治局罕见提及“抑制资产泡沫”
中央政治局7月26日召开会议称,要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大任务,其中重点提及要抑制资产泡沫。
事实上,政治局会议提出“抑制资产泡沫”,这在过往的重要会议中被提出较为少见,市场认为这主要体现在当局对住房价格的担忧。
上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建分析指出,抑制资产泡沫可能是指的房地产市场泡沫。
中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇也表示,目前资产泡沫可能指的是房地产泡沫,房地产业成本高,抑制了其他一些行业的发展,也攫取了其他一些行业的利润。
易居研究院智库研究中心总监严跃进表示,抑制资产泡沫重点是抑制局部楼市价格的明显上涨,这或是针对目前全国10个左右的热点城市房价。
 
三、证监会“釜底抽薪”
房企再融资不能用于拿地还贷
中央政治局会议提出抑制资产泡沫,各个职能部门的政策正从多角度着手。
7月28日,21世纪经济报道记者从证监会有关人士处获悉,证监会在之前的保荐机构专题培训会上透露,上市公司再融资审核新增内容包括,不允许房企通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
一位接近监管的业内人士表示,再融资包括增发、配股以及可转换债券,主要是指股权融资。
对于上市房企而言,通过公开发行和非公开发行进行再融资的渠道被收紧,房企想从资本市场低成本“补血”变得困难。
 
四、银监会出手
开发商拍地资金源头减少
7月27,有报道称,《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)已经下发至各银行,这个文件通过加强银行风险管理,将直接影响开发商拿地资金的灵活性。28日,银监会回应称,目前处于内部研究论证和征求意见阶段。
东方证券房地产行业首席分析师竺劲就指出,《办法》的最终目的就是为了抑制资产泡沫以及金融行业去杠杆。
《办法》一旦实施,则会导致两个问题:一是开发商拿地的资金少了来自银行的那部分,二是利率变高。
竺劲认为,通过资管获取资金的利率此前在7%~8%之间。纯信托的资金来源多样,《办法》会让资金来源少了一块,开发商如果撇开银行单独募集资金,成本则会达到12%以上。
今年上半年,开发商拿地的钱大部分甚至100%都来自银行,如此一来,来自银行资金的断供,中小型开发商的资金成本变高,拿地或将不再疯狂。
五、地方限贷
多地传出收紧风声
一些城市已经开始收紧房贷了。
先是本月初有消息称,深圳地区有部分银行陆续收到通知,将首套房贷利率从此前的8.8折回调到9折。
7月26日,南京新版限贷政策开始在市场疯传。
按照这个新版本,南京的首套房首付比例提高至35%;二套房首付比例提高至50%;三套房停贷。此外,征信系统显示已结清二套以上也算二套房,仅限南京市区。与此同时,另有消息传出称,人民银行南京分行已召开紧急会议。
据扬子晚报记者多方求证获悉,开会是真,网传新政内容也基本属实,新政将第一时间发布在人行官网,具体执行日期尚未知。
7月28日,北京传来一个重磅消息,有一种房贷利率要上调了!
在北京购买二套非普通商品住房首付比例上调了!买房成本越来越高了,不仅房子价格节节攀升,房贷利率也不再无底线下降了。
据北京日报报道,在房地产市场调控方面,北京将采取区别化调控措施,严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。
 
未来房价继续上涨还是掉头下跌?
 
中央、地方、证监会、银监会一一出手之后,下半年房地产可能步入调整。
 
安信证券在其研报中指出,从国际对比来看,在大部分周期里(尤其是人的生命周期内),房价都保持了上涨的趋势,在特定环境下(利率和汇率冲击),房价会出现振荡,振荡周期取决于经济的韧性和政府应对措施,比较完美日俄房地产的发展路径,我们从政策自主性、经济多元性、城镇化进展、人均收入增长空间、杠杆程度等角度综合考虑,如果利率和汇率政策得当,收入持续增长,中国大概率可以走出美国的房地产模式:汇率稳健、利率趋零、价格分化、全国慢牛,而不是日俄那种在汇率和房价中只能取其一的模式。
  
安信证券认为,有一种长期振荡上涨的房价,或许在你生命周期内它永远上涨,下跌与否看利率和汇率趋势。
  
同策咨询研究部总监张宏伟则认为,待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。在多轮“救市”政策刺激之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年,也就是说,楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支,楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,去年下半年以来的“日光盘”频现的现象也会就此而止。届时,如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。
  
经济学家马光远也认为,土地市场在经历上半年的疯狂之后,下半年降温是大概率,特别是上半年“地王”频出的情况不会再出现;此外,考虑到上半年房价上涨的情况,下半年货币政策出现明显放松的可能性仍然比较小。
  
李迅雷指出,当前居民加杠杆普遍在房地产领域,整个社会房价越来越高,如果资产泡沫破灭,可能会出现金融风险。
  
李迅雷指出,居民买房杠杆率虽不高,但今年房贷增长很快。去年上半年居民购房贷款新增1.11万亿,今年上半年居民购房贷款新增2.36万亿,翻了一番。在当前较高的房价下,相当于5000点的股票市场。目前居民杠杆率不高,但如果房价下跌,可能会出现其他风险。
中金公司分析员宁静鞭表示,地王频出加产业政策收紧等现象,预示着本轮行业成交周期高点来临。因此预计2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点,提前进入下行阶段,四季度更是会随着新房供应的增加,迎来供过于求状态。
方正证券首席经济学家任泽平预计,下半年房地产调控政策将会出现分化趋势,即对三四线城市继续去库存,对一二线房价大涨的城市逐步收紧房贷政策,如深圳、上海、北京、合肥、厦门等地,同时加强对国企拼地王现象的监管,土地市场将有望降温。
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