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震惊!房价还将上涨20年!不买房你会错过……
类型:热点关注  日期:2016-07-18  浏览:1127 次  评论:查看评论

    一、房价或许可以连续上涨20年

 

    摘自《大城市化和居民加杠杆能支撑房价多久》

 

    房价何时出现向下拐点,确实不好预测,就像预测股市何时见顶或何时见底一样,因为影响房价的因素太多,政策也会调控或管制市场,你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗?

 

    房产税不会导致房价下跌

 

    有人问房产税推出是否会导致房价下跌?我觉得应该不会,因为中国经济目前高度依赖房地产,政府应该不会搬起石头砸自己的脚。发达国家有三大缩小贫富差距的税:房产税、资本利得税和遗产税,这三大税中国目前都没有征收,房产税只是长期试点。一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作,而中国则往往把这些税种当成政策导向,具有较强的功利性。

 

    观察房价见顶的窗口有三个

 

    不过,我觉得需要关注的是居民购房的杠杆率情况,房贷余额的变化是一个观察窗口,尽管居民还可以通过民间融资来购房。

 

    假如2017年居民新增房贷的规模比2016年继续提高30%以上,那我觉得可能会出现类似2015年6月份的股灾情形了,那时也是股市的场内场外双向融资猛增,政策一收紧,则市场大跌。目前看,政策上已经开始行动,防患于未然,效果如何,还需要观察。

 

    此外,通胀率的变化也是一个观察房价变化的窗口。

 

    今年经济运行至今,CPI应该低于年初预期,但全球性的货币超发问题始终是存在的,因此,CPI何时起来,也是关系到货币政策何时收紧的问题。货币政策一旦收紧,则利率上升,对房价的负面冲击肯定会有的。不过,目前似乎存在一定的悖论,即货币超发已经那么多年了,其效应主要体现为资产价格的上涨,包括近期的贵金属和石油等部分大宗商品价格的上涨。但中国的CPI与GDP关联度更大,而M2则与房价的关联度更大些。若GDP起不来,则CPI也不用太担心。很多问题存在却僵持着。

 

    观察房价变化的第三个窗口,可能是金融机构之间会否出现信用风险,或者是其他资产价格泡沫的破灭会否导致房地产业的引火烧身。

 

    实体经济的不景气已经成为共识,债务规模不断上升,尽管问题主要出在企业债务层面,而企业债务主要表现为国企的债务,但国企有政府信用作为背书,故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因。

 

    不过,这些年来,金融机构之间的交易规模惊人增长,不管是表外业务还是表内业务,不管是通道业务还是委外业务,同业业务的规模都是逐年增大,各类产品存量规模也越来越大。但所有交易产品的背后,都是有具体资产作为支撑的,假如某类资产价格,如信用债出现大幅下跌,那么,金融机构既要应对相关产品的兑付压力,又要承受砸在手里资产的流动性缺失风险。一旦出现同业之间的信用风险,那这风险可就大了。这些年来,金融机构的资产负债表都在做大,杠杆率都在提升,因为盈利压力都在增大。当年次贷危机中美国雷曼兄弟的破产就是一例。

 

    因此,房价或许可以连续上涨20年,但总是有顶的,无论政策怎样调控,市场总有市场的波动铁律,全世界没有一个国家的房价能够走L型。

 

    随着人口老龄化和流动人口的减少,作为耐用消费品的房子的需求总是下降的,一轮房地产周期大致都是18-25年,包括上涨和下跌全过程。当然,除了关注房价何时见顶的各个窗口之外,房地产的流动性更值得关注,因为楼市不同于股市,前者的流动性风险会更大,届时不是你想卖就能卖得掉。

 

    二、20年后,房子会怎么样?

 

摘自《20年后,谁来为你的房产接盘?》

 

有一次,在和夫人吃饭的时候聊到了退休的话题。当计划中的65岁来临,想把房子或者股票卖掉以安享晚年时,是否有人愿意接盘房子和股票?

 

对一个普通的中国家庭来讲,大多数的财富都投资在了不动产即房地产。人口结构到底怎样来影响房地产投资的回报呢?首先我们来看一下谁有能力来购买房地产。

 

对一个成人来讲,他的第一次置业的时间基本在成家立业时的30岁。30岁到40岁之间,家庭规模可能增加了,有了一到两个孩子,原来第一次置业的房子已经不够大了,需要改善住房,所以我们发现在42岁的时候,又出现了第二次置业的高潮。但是到了65岁,当孩子已经大学毕业,已经离开这个家的时候,就不需要住原来那么大的房子了。很多人会把原来大的卖了,换一个小的。所以在一个国家,它的人口结构当中30岁到40岁的人群比例越高的时候,它对房地产的需求越大。

 

以美国为例,这张图说明的是美国30岁到44岁占人口的比重与房价指数的关系,随着30岁到44岁的人口比例的上升,它的房地产指数的价格在上升,反之在下降。

 

在我们过去十年当中,恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年,所以在过去十年中,一线城市房地产的价格翻了10倍,背后有它经济学的原因。

 

当下,中国的人口红利在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种,一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此,过去五年当中,大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。

 

第二个来衡量人口红利的消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。在国际上,当1岁到15岁占总人口的比重介于15%到18%时称为严重少子化的现象,中国已经从70年代的42%下滑到了今天的16%,已经落入了联合国认为严重少子化的现象。

 

当人口红利消失的时候,对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少?如果我们把父母的房子都加在里面,中国房屋的拥有率是在90%以上,而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积:全世界人均居住面积是20平方米,按照官方的数据,中国去年的人均居住面积已达33平方米。

 

所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来,或许在2020年或者是2030年,当我们这一辈人要退休的时候,要卖掉房子的时候,这个时候就会出现房子的富余。

 

三、现在不买房,你会错过……

 

摘自《那些年我们错过的买房机会》

 

一提到房子,所有人都有一本后悔帐,当年怎么就没下决心买个房子呢,那么我们到底错过了几次买房良机呢?下一个买房良机又会出现在什么时候呢?

 

房子是中国人永远的痛,虽然数据显示中国人自有住房者超过90%,但大部分人还是表示,有房跟够住是两回事。老家有套房人却飘在大城市,这种情况更是相当普遍,于是一个够你思考上一生的一道哲学问题来了,要不要牺牲几代人的幸福和存款去买套房子。 但凡这么想的人,一定会越来越蛋疼,现在已定在琢磨,曾经有一套真挚的房子摆在我面前,结果我没有珍惜,等到我失去了才是追悔莫及,人世间最痛苦的事莫过于此?如果上天能够给我一个再来一次的机会,我会对那套房子说,哪交钱!

 

关于房子我们到底错过了多少次的机会呢?

 

如果要有后悔药,一定是最畅销的,就拿房子来说,其实已经给了我们三次机会。第一次,是在10年前的2004年,那个时候的房价处于青春躁动期,已经开始上涨,但也许是计划分房的日子过得太美,实在不忍直视自己买房的残酷现实,大部分人都选择了逃避。更何况,这个时候国家站出来了,连续发文表示自己控制房价的决心,于是,我们有充分理由相信,这帮开发商要倒霉了。板凳都搬好了,就等着看热闹了。结果却被泼了一盆洗脚水,2004年后,房价跳升了一倍,这时才突然意识到,买房子已经不是我一个人的事了,必须要坑爹才行。

 

到了2008年,房价问题已经相当严重,第二次机会来了,由于国际金融危机瞬间爆发,国内的房子也跟着吃了瓜落,深圳甚至出现了楼闹,断供的现象。多地房价也是快速回调。本来我们已经准备好钱,冲进去买房了,这时候偏偏有几个专家学者吓唬我们,说什么百年一遇,这次真要玩完了。甚至连王石都抛出了拐点论。最恐怖的是,跟楼市成为好基友的股市,我们亲眼见证了他从6000点跌到了2000点,这房子要是也这么跌下来,那就真得天台见了,于是我们又去搬了个小板凳,等着看热闹。后来的故事大家都知道,一个4万亿计划,给楼市打了鸡血,粗略算了下,这个时候买房,光坑爹已经是不够的了。

 

错过了2008没关系,2011年楼市可能是涨累了,又或是受到了政策的打压,总之房价终于软了下来。但是这个时候的再也不相信房子能带给我们爱情了,另外, 这都把爷爷的钱算进去的中国购房者们,也实在不知道还有谁能算计,所以在浑浑噩噩中错过了2011年。

 

更悲惨的是,这些年来,中国百姓活生生被切割为两大对立阶级:有房阶级VS无房阶级。

 

不信你去看看,现在一线城市的办公室里:笑嘻嘻的都是已经买房的;纠结的都是正在谋划买房的;愁容满面的都是过早卖房的;而一脸生无可恋的则都是卖房炒股的……因为房地产,有的人可以坐享其成,大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。
 

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