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必看!十大理由,一线城市下半年房价继续涨涨涨!
类型:热点关注  日期:2016-07-18  浏览:1364 次  评论:查看评论

如今,房价问题成为大家时刻关注的焦点,很多网友都在吐槽房价越来越贵,以后能不能买到房子已经成为了一个问题,未来房价是跌是涨?一直以来,各派众说纷纭,热烈交锋。本文除了跟大家分享关于中国房价涨跌的一些PK观点之外,还有一些关于房价难跌的其他因素。我们不鼓吹房价,读者可见仁见智。

一、观点PK:房价涨vs房价跌

看涨派理由:

1、“有房才有家”的传统思想使刚需旺盛

2、地价猛涨,催高房价

3、建材价格攀升,成房价幕后推手
4、房子是保值增值最佳投资
5、奢侈消费风助长房价飙升
6、房地产是地方财政的主要收入来源
7、通胀预期加大,带动房价上扬
8、中国城市正处于大拆大建高速发展期
9、经济发展离不开房地产
10、国家调控为控制房价过快上涨,而非打压


看跌派理由:
1、人民币走完了对美元升值的大周期,开始进入贬值周期。2016年7月1日,人民币在岸价创下了2010年12月以来的新低,跟美元比值达到6.6613:1。随着M2增速持续下滑,中国楼市进入下半场,房价有上涨动力的城市越来越少。
 
2、上半年房价上涨速度和成交量有所放缓。中国指数研究院7月1日发布的数据显示,2016年6月,中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11816元,环比上涨1.32%,涨幅较上月收窄0.38个百分点。
 
3、中指院数据显示,6月份一二三线房价涨幅全线回落。中原地产市场研究部发布的数据也显示,全国主要的40个城市6月份新建住宅成交面积较5月下降7%,其中,一线、二线及三四线城市成交面积分别下降1%、7%和17%。
 
4、枪打出头鸟事件。房价涨幅最明显的合肥,6月住宅均价11854元,同比涨幅49.88%位列省会城市之首。将在7月开始执行针对购房者的差别化信贷政策,提高首付门槛;针对土地价格过快上涨,当地也出台了相关政策,要求高价拿地的开发商必须在土地出让合同签订的1个月内一次性付清土地出让金。
 
5、中指院报告指出,房地产市场库存总量大、结构失衡,去库存仍是下半年主基调。
 
6、目前很多房产中介受到打击,打击炒房以及恶意抬高房价的行为,如果炒房的行为受到抑制,房价继续疯狂上涨或将是不可能的事情。
 
7、一般情况下,二手房是楼市晴雨表、风向标。一手房的价格波动、成交情况会在二手房市场有所体现。如今二手房市场出现断崖式成交量暴跌,是不是意味着房价也将开启拐点模式?
 
8、有消息称,国内风控做得非常好的某股份制银行的内部会议下达了房贷口子开始收紧的指示,未来规模会大幅调低,利率也会有变化。据悉,该银行已经开始控制房贷风险,不排除会有更多银行跟风。
 
9、中国房屋空置率普遍很高,大部分空置房屋都是投资房,如果房价下跌,投资者一定会大举抛售,导致二手房供应量大幅度上升。
 
10、就业市场的反映。通过大数据分析各个行业就业情况的凯博咨询(Guidepoint)发现,自2013年初,房地产行业就业机会的走势与房地产市场的走势在6个月中是相似的。房地产就业机会与房价的隐秘信号揭露了房价未来走势。根据研究,房地产中介新增工作机会的峰值已经过去,这意味着房价未来将会下跌。
 
有开发商称,降价卖房还不如破产划算!一位开发商内部人士曾表示:虽然他们公司在中小城市有不少库存,不过目前还没有降价的打算,无论是来自内部还是外部的压力,降价卖房还不如破产划算!要不就如某位大V说的那样:炸掉!
 
二、2016上半年房价情况
 
1、26城上涨5城下跌市场整体涨势趋缓
 
 
 6月省会城市房价排行。数据来源:中国房价行情平台
 
近日中国房价行情平台公布了6月31个省会城市(含4个直辖市)的住宅房价排行情况,合肥、北京、上海、南京等地的房价涨势依然可观,将大部分省会城市甩在后头。其中,银川房价排名最末南京仍超广州居第三。
 
2、全国整体房价呈明显上涨趋势,涨幅有下降趋势
 

 
数据来源:中国房价行情平台
 
数据显示,6月份31个省会城市中涨幅超过10%的省会城市有9个,分别是合肥、上海、北京、南京、武汉、天津、济南、石家庄、福州,其余大部分城市涨跌幅均保持在个位数。
 
增长差异化的背后依旧是市场需求的主导,根据中国指数研究院近日公布的报告,6月最后一周仍有部分重点城市新开盘去化率超过80%,甚至出现个别项目开盘即售罄的现象。中指院报告指出,未来,房价过快上涨的热点城市或将进一步收紧政策,从控需求、调供应方面稳定楼市发展。总体来说,下半年全国整体房价涨幅或将继续趋缓。
 
根据中国指数研究院公布的1~6月全国百城房地产价格指数,全国百城1~6月新建住宅平均价格表如下:
 
 
从表中不难看出,2016年1到6月全国百城房价总体走势是涨,从1月到6月全国百城房价涨幅达7个百分点,但总体上涨幅度有下降趋势。
 
3月份环比上涨幅度达峰值,巧合的是该时间段正是深圳、上海楼市火爆,沪、深两地政府出台3.25新政灭火降温楼市之时。4月份之后全国百城楼市环比上涨幅度下降,但总体趋势依然呈现较为强劲的上涨走势,并较之1、2月份环比上涨差距拉大。
 
嘉丰瑞德金融数据分析师认为,一线楼市走向对全国房价走势具有带动作用。尽管3月之后政府出台了史上最严的限购政策,一线城市房价涨幅趋缓,但产生的涟漪效应波及到了二线城市,乃至三线城市。
 
3、环比上涨城市个数不断增量

根据中指院公布的数据,1~6月环比上涨城市个数总体趋势在增加,从1月份的60个城市增加至6月份的73个。
 

 
与之相对应的,环比下跌城市个数在不断减少,持平城市个数在不断增加。全国百城楼市回暖迹象清晰。
 
嘉丰瑞德金融数据分析师表示,环比上涨城市个数的增加,一方面是因为楼市去库存利好的释放,另一方面则是因为二线城市房价的上涨过快,导致一些投资者为防范风险将投资标的转至三四线城市,由此带动全国回暖楼市数量的不断扩大。
 
4、二三线城市领跑上半年房价涨幅
 
根据中指院公布的数据,2016年上半年有一个非常有意思的现象,北上深一线城市不再是领跑全国房价涨幅的“火车头”,惠州、东莞、中山、厦门、南京等南部城市环比涨幅更惊人。
 
 

即使是在上海、深圳房价上涨最凶猛的2、3月份,深圳也未能坐上环比涨幅最大的第一把交椅,而上海也仅仅在4月份环比涨幅排名第5。
 
一线城市的房价上涨会向二线城市传递示范效应。事实也证明,在一线楼市房价上涨增幅达到高峰的3月份,排名前十楼市环比涨幅明显扩大。直至新政之后的4、5月份,排名靠前的二线楼市环比涨幅依然“高位运行”,至6月份,环比涨幅收窄迹象明显。
 
三、2016年下半年楼市走向
 
在英国脱欧黑天鹅事件的影响下,下半年央行维持宽松货币政策的可能性很大,这就意味着货币超发还将是下半年的常态。有数据表明央行的每一轮“大放水”,都会导致房产价格上涨,但根据中指院刚刚公布的数据,房价有回落的迹象。那房价到底是会继续上涨还是会持续降温呢?
 
1、一二线城市房价涨幅将收窄
 
上半年一二线城市市场已处在高点,加上调控政策,今年下半年,一二线城市房价涨幅还将继续收窄。开发商之所以推盘节奏加快也正是出于对下半年的悲观。反而,三线城市会在利好政策下出现去库存小高潮。
 
2、上半年的地王下半年的风险暴露
 
今年上半年,一二线城市地王遍地,房价横飞。拿地之前抱着必拿的信心,因为不拿就得死,可是当倾尽全力把地拿到手后,却又成了烫手的山芋。面临的最现实的问题就是定位和定价问题。在下半年,一些冲动拿地的开发商可能会被套牢,从而进入更深的调整漩涡中。
 
3、租房时代上升为国家层面
 
时代真的要变了。过去租赁市场曾经是一个被忽视的行业,即使房价高,人们也不愿意去租房,很重要原因除了买房可赚钱外,租房着实让中国人踏不下心来,不喜欢颠沛流离的生活,还是因为租赁市场太不正规。如今,国家已经对鼓励租房和整顿租赁市场迈出重要一步,下半年将就各地执行落地细则进行研究或出台。
 
4、商住限购会成为大概率事件
 
安家杂志新媒体主编,资深房地产评论人刘光宇认为,如果商住市场继续太惹眼,那么不排除下半年谣言会变成现实,其他城市会不会效仿也不是不可能。
 
5、下半年到明年二季度,房价增幅或回落
 
房地产市场经过1~4月份快速升温后,5月开始呈现放缓迹象。国家统计局数据显示,5月东南地区全面升温,东北、西北、环渤海、中部、西南地区个别城市升温与多数城市下降并存。
 
《中国住房发展2016中期报告》指出,在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提之下,预计从2016年下半年开始到2017年第二季度的节点内,房价增幅或呈回落趋势。
国家层面上,政策连续加码力度稍大,预期管理不够成熟,缺乏对城市间联动关系的考虑,一二线城市层面上,市场监管没及时跟上,土地供应政策较为被动,三四线城市政府方面,有关释放需求、调整供给的实质性制度性政策出台不多。
6、这些小城镇房价将上涨
全国小城镇房价排行榜统计显示,24个突破万元房价大关的小城镇,主要包括两类:
一类是环北京、上海、深圳三大一线城市周边的小城镇。
另一类则集中在浙江板块的很多县城(县级市)。
而排名第一位的仍然是三亚的凤凰镇,均价16891元/㎡。位居第二的是今年以来扶摇直上的东莞凤岗镇房价,目前价格与凤凰镇的差距不过100多元/㎡。
 
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,部分中小城镇房价的异军突起主要还是源于国家城市群的整体规划。
 
在目前三大都市圈都表现优异的情况下,周边的卫星城市,甚至中小城镇也就迎来了发展的机遇,所以就会显示,在上海周边的昆山、太仓,北京周边的固安、廊坊;深圳周边的佛山、东莞、惠山等这类的经济比较好的镇有人口和产业的产业的承接,最终会反映到土地的价格和房屋的价格上。
然而,不是每一个镇都有这样的机会,必须要有高净值人口持续的导入、承接,才会有有好的吸引力,所以会“有的镇很好,有的镇在没落”,不能所有镇一概而论。
在超过万元大关的24个小城镇中,东莞就占据了7个之多。这是因为在深圳房价高涨的情况下,大量的购买力外溢到东莞的临深片区置业,直接造成了东莞的房价直线飙升,今年临深片区几个镇的房价同比上涨都在50%以上,房价明显超过东莞市区。
 
与之有相似逻辑的还有北京周边的廊坊、上海周边的苏州(楼盘)辖下的一些郊县。例如毗邻北京的河北廊坊辖下燕郊镇(属县级市三河)以16728元/㎡位居第三;三河市位居第八,大厂县位居第18,香河县虽然没有过万,但是也超过了9000元,位居第40。
7、城市分化愈演愈烈
热点一二线城市,住宅依然供不应求,土地供应不足、地价上涨,投资增长,新开工面积增长有限,房价有控制上涨。二线以下城市,去库存中,土地供应减少、难有溢价,投资增长不可持续,房价上涨停滞,新开工面积必须下降,才能走上健康可持续的去库存之路。都市圈里的中小城市,快速路网打造一小时工作生活圈,接纳超大城市挤出人口,供求两旺,房价、地价上涨,更多的发展机会。
8、可能出现的3只“黑天鹅”
 
一是中国货币政策开始转向。
 
从国内来看,央行公布的5月金融数据显示,2016年5月M2同比增长11.8%,增速环比大幅回落1个百分点,与3月M2高达13.4%的增速更是不能相比,货币政策确实开始出现“收紧”的转向,“权威人士”表态对宏观经济看法之后货币政策确实开始出现“收紧”的转向。这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。
 
二是核心一二线城市调整预期背后的金融风险。
 
从近期银行等金融机构的政策面动作来看,据媒体报道,已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险,比如,风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度,利率上也可能上调;其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例;部分基金开始上调利率。这些都将成为下半年以来楼市的“黑天鹅”。
 
据媒体报道,工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%,贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外,对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。
 
三是三季度成核心一二线城市楼市调控政策出台“窗口期”,下半年这些城市或将步入调整期。
 
同策咨询研究部总监张宏伟认为,苏州、南京、合肥、厦门、东莞、佛山等上述核心二三线城市楼市火爆,三季度或成这些城市楼市调控政策出台“窗口期”。
 
首先,从历轮楼市出现过热的楼市表现来看,每当市场出现过热的时候,全国性的调控政策势必会出台。如今,楼市调控政策基调转为“分城施策”,那么,也就意味着,哪一个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临调控的风险。
 
其次,央行等相关部门已经开始对上述热点城市进行调研,储备政策已经准备充分,只不过等待时机发布而已。
 
最后,从市场面的表现来看,虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前六个月表现出繁荣景象,但是,这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极有可能在2016年下半年爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,“日光盘”也就很难频现了。

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