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关于楼市,一不留神说了句实话……
类型:热点关注  日期:2016-06-28  浏览:1051 次  评论:查看评论
 
这几天全球的目光都聚焦在欧洲,英国。可其实在我们中国,国务院新闻办公室趁着乱局悄悄地透露了一条对中国真正重磅,有实质影响力的消息!
 
国务院新闻办公室在新闻通稿中称,因公司债务风险,中国的不良贷款率上升,快速去杠杆会带来新的风险。商业银行融资状况良好,可消纳潜在不良贷款损失。互保联保加重不良贷款比例攀升趋势。中国政府和家庭领域可适当提高杠杆率,帮助企业降低杠杆率。中国将继续实施稳健的货币政策。
 
看遍国新办的新闻通稿,你会发现大部分内容还是让大家放心的生活,债务问题不是事的老调调。可智者千虑,百密一疏。这句话,"中国政府和家庭领域可适当提高杠杆率,帮助企业降低杠杆率。",不小心表露了政府真正的意图。
 
何为杠杆 
 
杠杆这个词,顾名思义就是用小钱撬动大钱。阿基米德说,给我一个支点我能撬动整个地球,就是这个意思。我们政府说要政府和家庭适当提高杠杆是什么意思呢?
 
小编不才,希望借助股市和楼市做一个对比先简单给大家解释一下杠杆了之后,有什么作用。
 
2015年A股经历牛市和股灾,想必大家可能都知道。涨得疯,跌得猛,之所以出现这种情况就是因为资金杠杆。话说,有很多人,无论通过什么渠道,可以用一份钱,借到几份钱,这就把资金放大了相应的倍数。试想,原本只能投一万进股市,现在可以用几万。股市是怎么涨起来的?就是资金推动的。大家都这么用杠杆资金,股市就和气球似的,蹭蹭的膨胀。当然,助推器也可以是助燃剂,涨得快,摔的就猛。一样的资金,一样的手法,怎么上去,怎么下来。
 
楼市的杠杆从逻辑来说其实和股市很像,不同的可能是房子对谁来说都是大额资产,投资不是随随便便的,都是经过慎重考虑的,而且市场的参与者是全中国人民、政府、银行等参与度更广。
 
杠杆谁高,谁低 
 
国新办说让政府和居民帮助企业降杠杆。言外之意就是企业目前杠杆太高了,政府和居民还可以再整整。说话很简单,但得以理服人,什么都要得有数据支撑才能站得住脚,小编来帮国新办圆圆这个事。
 
 
 
看到上图,从06年至今,我们的实体经济行业债务占GDP的比重已经上升到166.3%。就是说,企业借的钱比GDP总量还多一半!只拿自己家的数据可能还不够深刻。
 
呦,中国又排第一了,可这回不是好事。可以看到中国的企业靠着借债运转,无论发达国家还是发展中国家的企业借的钱都没我们高。不过我们政府说过,中国的债都是欠自己人的,不像外国人都是外债,这是可控的。自家兄弟没事!不过这自家大兄弟——银行,目前也受不了了。借给企业钱,企业不想还或者不能还,长此以往银行的坏账率就会居高不下,风险极大。
 
谁能帮得上大兄弟呢?看下面。
 
 
 
上面的两张图对比来看,我们政府的债务在全球当中都是比较低的,尽管也是逐年上升,但是还没超过60%,空间还是有的。政府怎么这么有钱呢?这么多年,赚外汇、卖地皮余粮储备当然充足。
 
目前政府主要通过发行政府债券,低息把钱借给企业,帮助企业度过难关。
 
估计没多少人能想到,我们小老百姓也能帮助企业和国家吧。
 
 
 
看看,居民的债务才39%,远远低于发达国家,居民的债务怎么来的,悄悄告诉大家就是买房子,买来的,谁买谁知道。
 
居民的债务低,主要因为我们喜欢存钱,全球第一的居民储蓄率,硬生生的把债务压低了。
 
说到这,估计大家心里有数,其实说到底,最具操作空间的还是我们小老百姓手里的钱。
 
杠杆三部曲 
 
世界上最恐怖的音乐,莫过于让你沉醉其中不能自拔的交响曲。不知道当下有多少人和笔者一样在耳边不停地响起“优雅的华尔兹”时不自然挪动脚步,翩翩起舞。
 
第一曲——放大水
 
 
M2指的是央妈在市场中投放的货币,货币越多钱越不值钱。看看2008年至今央妈给我们印了多少钱?小编数学不好,信息量太大认不清。
 
你我看到手里的钱不停的缩水肯定发愁,怎么增值保值呢?股市不敢去,基金不敢买,想了半天好像只有房子,增值当然好,缩点水也能捞套房子挺好。
 
第二曲——给便宜
 
 
是套房子就得不少钱呢,对每一个家庭来说这都不是一笔小钱随随便便就能买。一般的家庭都要借钱买房,借钱还利息这也是个事啊。不要紧,我们央妈已经替我们做足了准备。看看,我们的首套房利率,貌似利息水平是越来越低。诱惑这么大,能不动人?
 
 
不单单借款成本低,这里银行还有折上折,买房有优惠。这不是等于天天双十一嘛。
 
第三曲——送实惠
 
除了富二代、拆二代,买房子的钱对谁来说都不是个小数。这个问题有一个最好的制度就是首付款,先交点定钱给个信用,后面慢慢还,买卖双方都能接受。
 
央妈绝对是人性化服务,最近两年,连续出台4次政策调整首付款比例。
 
一、2014年9月30日,央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知规定,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%。
 
二、2015年3月30日,央行、住房和城乡建设部、银监会共同发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定,鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款,支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。(二套房首付款比例调整)
 
三、2015年9月30日,央行、银监会共同发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知强调,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。
 
四、2016年2月2日,央行发布,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。也就是说,首套房首付比例最低可以降低至20%!
 
目前只要20%,大部分城市的小伙伴们就可以入住自己属意的房子,想想都很美。(财经韬略(ID:tttmoney8)  作者:韬略哥)
 
多少人犯了这个错中国楼市,不管多少人盼着它跌,它还是涨势如虹。有一个奇怪的现象,十年前买房的人会告诉你,房贷的压力是自己想象出来的;十年后买房的人,几乎掏光家底去买房,正为遥遥无期的房贷发愁;而没有买房的人,有的是自我安慰:租房比买房划算,有的是有钱也不愿意买房,因为活得潇洒。你是哪一类呢?
 
其实,房价在不同年代人眼里,都是很昂贵的商品。十年前如此,十年后亦然。
 
在中国,虽然你买房子的按揭时间不相同,可能是20年、25年或者30年,但你真正有压力的供楼期只有10年。
 
那些尽量拉长供楼期的人是聪明的,但遗憾的是,很多人都会选择提前还款,他们被表面上多付的“利息支出”吓坏了。
 
中国推行房贷始于1990年代。2012年12月,北京晨报报道了北京第一批贷款人结束房奴生活,报道里提供了这样一个案例:
 
王女士,02年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元,自己与父母凑了约20万元的首付,再向银行贷款10多万元,一贷就是10年。当时每月还款大约1000多元,占到了当时月工资的多一半,王女士一心只想“赶紧还完”。
 
十年后,这套房子的身价如今已经涨到500多万,每月还是要还1000多元,而如今月租金就可达到8000多元。
 
在货币超发的魔力之下,人民币贬值了,不如十年前值钱了。十年前的月供1000元,在今天看来,真是小菜一碟。而房租却像脱缰的野马,一路狂奔。你说买房和租房,哪个划算呢?
 
从这个案例可以清楚地看到,房贷提前还,是一种最亏的还贷法。当年的按揭贷款的确对购房者构成了巨大困扰和压力,但10年之后,这点钱已经不算什么了。如果是20年之后,更是如此。
 
人民币的购买力在纯粹计划经济年代,是维持不变的,那个时代不存在货币超发,往往出现通缩。但改革开放以后,货币超发就成为常态,中国的货币供应量增速在2012年之前,平均比GDP增速快10个百分点。换句话说,假如GDP没有水分,人民币购买力平均每年贬值10%。
 
这就是说,如果你买了一套房子,做了30年的按揭,每月还款1万元。如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点,那么10年之后你每月实际还款金额,只相当于按揭时候的三分之一,也就是每月3500元了。
 
与其让货币烂在手里贬值,不如去投资,当然不是说一定要投资楼市,其实投资自己的人生,让你自己变得更值钱也是一项伟大的投资。
 
当然,有人会担心,如果我不幸在高位接盘,楼市泡沫破裂了,我是不是亏大了?
 
这轮房地产政策牛市正接近尾声,牛市即使结束了,并不意味着楼市一定暴跌,因为房地产行业承载了中国太多产业的GDP。一旦经济衰退,中国也不太可能让楼市突然暴跌,不会重演日本楼市的悲剧。
 
从去年开始,人民币结束了对外升值,官方也表态了,虽然人民币不升值了,还有小幅贬值的趋势,但是人民币绝对不具备大幅贬值的基础。实际上央行在背后推动人民币有序的,暗暗的,慢慢的,不引人注意的贬值。
 
既然人民币不会大幅贬值,就不用担心外资出逃,刺破楼市泡沫。即使人民币有贬值趋势,也请放宽心,人民币贬值,外储流失,老外就算要带着钱走了,去央行那里换成美元离场,大量的人民币会慢慢回流央行体系,如果央行印出来的钞票没有投放渠道,最后大部分都被拿去当房贷了。最后富了房地产行业,廋了实体经济。
 
其实,我们需要思考的是如何让楼市平稳落地,将更多的资金引入到实体经济中。先前早买房的人赚了,随着年限的增长,还贷压力也不大。之后,炒房风险会增大,即使楼市还会增长,也是戴着镣铐在钢丝上跳舞,泡沫积聚太大,接盘有风险。
 
楼市最难的就在开始的十年,但是要熬过去也相当艰难,每一个房奴的故事都是血泪史,只有挺过去了,才有资格说,幸亏当年早买房了。
 
如果这个时候再入市,楼市有点像赌场了,要不要去买房,就看你手中的筹码是不是足够大了。(来源:住房公积金 ID:zfgjjc)
 
结尾 
 
目前我们国家一直在推行的供给侧,国企改革,一带一路等举措都是希望能够帮助企业摆脱困境。银行为了帮企业擦屁股,已经借出大量资金,能不能把这部分资金收回银行心里没底,政府心里也没底。但是银行一旦出问题,整个金融体系都会崩溃。因此,维持企业的信贷,维持银行的资产价格水平是当务之急。目前来看只有高企的房价能够起到这般定海神针的作用。可谁都知道,房价目前存在泡沫,不可能一直维持在一个虚高水准之上。
 
因此,政府就面临着两难的局面:企业没有脱困,银行坏账没有消除危险之前,房价尽管有泡沫也不能破。
 
如果为政府考虑,这么做可能是没有办法的办法。如果站在老板姓的立场,在已经虚火旺盛的楼市中再添一把火,无异于股灾中让散户高位接盘。
 
简单推演可以知道,现在加杠杆你好我好大家好。可一旦企业和银行的问题解决或者居民的杠杆水平也不能承受房价之重时,情况会怎么发展?小编细思极恐。最后放上三张数据,真的希望这惨烈的结果不要发生。国家安好,百姓安康!
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