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楼市过热警报已拉响 分类调控政策料在更多城市上演
类型:热点关注  日期:2016-06-08  浏览:1189 次  评论:查看评论

继对部分地块设置最高出让价后,苏州市政府21日宣布,2016年商品住房用地供应计划为380公顷,同比增长22.6%,下半年将对房地产市场供需状况再作专题研究,确保房地产市场平稳健康发展。  

这是近期二线热点城市楼市调控“因城施策”的一个缩影。业内人士表示,土地市场的火爆、房价的过快上涨正从一线城市蔓延到二线热点城市。楼市过热警报已经拉响,加大土地供给、限购、收紧信贷等差异化的分类调控政策料在更多城市上演。 

地王频现 部分城市存泡沫  

从一线城市到二线热点城市,总价地王、单价地王不断涌现。在融创中国董事长孙宏斌看来,部分城市土地市场过热,已经出现较大风险。  

克而瑞研究中心报告指出,2016年以来,总价、单价“地王”数量已经达到72幅之多。还有机构统计,如果算上高溢价率这一指标,今年以来产生的地王已超过100幅。  

目前,楼市正面临结构性泡沫局部吹大的风险。一方面是地价泡沫风险。孙宏斌认为,南京、苏州这些城市,房价没什么泡沫,但地价肯定是有泡沫,很多杭州的开发商都是亏本的,而现在长三角高价拿地的开发商以后很难挣钱。  

还有业内人士指出,地王大量出现有点类似2007年左右楼市火热的时期,当时也产生了大量的地王,但遗憾的是随着2008金融危机的爆发,一些地王项目或被开发商退地,或是砸在手里,多年闲置。  

另一方面是一二线热点城市“被豪宅化”,房价存在过快上涨的风险。亚豪机构副总经理任启鑫说,受到土地价格快速上涨的影响,二线城市房价环比出现快速上涨,未来将面临政策收紧的风险。  此外,巨资拿地可能加剧房企高负债、高杠杆风险,一旦楼市风向转变,中小规模房企的破产可能对局部金融安全带来隐患。  

控制杠杆 分类调控将深化  

近期召开的中共中央政治局会议指出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。  

业内普遍预期,楼市差别化调控将进一步深化,地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”,并出台增加土地供给、限购等措施。  

房地产面临的整体宽松环境将走向局部紧缩。瑞银证券中国首席经济学家汪涛说,鉴于最近决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构性改革,短期政策宽松势头或已见顶。未来几个月人民币贷款和社会融资规模增速应会回归正常步伐。年内决策层应会保持宽松的整体基调、信贷条件保持基本稳定。  

从四月信贷回落情况来看,未来货币政策将以“脱虚入实”为导向,大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”。而此轮楼市升温正源于宽松的货币环境。在去库存的主基调下,非限购城市的房贷利率、首付比例以及二套房政策都处于金融危机以来最宽松的阶段。此外,以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获取“首付贷”、过桥贷等行为也在被逐步整顿清理,房地产领域的场外配资加杠杆情况将被严控。  

中金公司首席经济学家梁红认为,过往多年的实践已证明,需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段,并未能制止过去五年的房价上涨。她认为,只有切实增加供应,加强分层住房市场体系建设,才能构建出合理、健康的房地产市场。  

她还建议,房地产行业也要推行全面的供给侧改革,包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格;坚定推进户籍制度改革,特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定。  

走势分化 房价涨幅或收窄  

“预计五六月份,全国房价持平和下降的城市将逐步增多,房价涨幅也将进一步回落。下半年楼市或迎来新一轮降温周期。”伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示。  

他解释说,今年3月份开始,一线城市逐步收紧楼市限购政策,一线城市的楼市已经开始降温。如果二线城市的房价持续火热,楼市政策进一步收紧的可能性很大。同时,在经历了去年4月至今购房需求的大量释放之后,购房需求已被严重透支。  

北京中原市场研究部同样认为,北京二手房市场迎来新一轮降温周期。随着供需矛盾逐渐缓和,买方市场话语权增强,价格博弈的空间扩大,成交周期也将拉长。二季度,二手房网签量或将持续回落,房价逐步止涨趋稳。  

目前北京新房、二手房市场的成交都明显下降。据伟业我爱我家集团数据中心统计,2016年5月上半月,北京新建商品住宅(剔除保障房)共网签4023套,较4月上半月下降17.5%,环比4月下半月大降60.8%;北京市二手住宅共网签9180套,较4月上半月下降29%,环比4月下半月下降31.7%。  

此外,上海、深圳以及部分二线城市亦进入了“买涨不买跌”的观望期,尤其是二手房市场买卖双方的议价空间加大。  

但在中信证券研究员陈聪看来,降温是暂时的。他认为,全年销售速度可能呈现N型变化,前4月是销售去化提速,从4月到三季度则因个别城市调控政策,销售去化速度下降,但三季度之后,销售去化速度又会恢复。全年来看,N的低点也并不低,预计热销贯穿全年。陈聪认为,房价快速上涨阶段已结束,未来是稳中趋升。  

广发证券分析,未来信贷宽松空间有限,资金支持销售量价持续上涨的边际效应将逐步递减,加上前期需求已经释放比较充分,同时考虑到去年基数逐步抬升,预计未来整体成交同比增速将逐步放缓。但城市分化依旧存在,部分二线城市成交量短期依旧维持在一个较高水平。

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