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中国正在做一件最正确的事!
类型:热点关注  日期:2016-05-11  浏览:1415 次  评论:查看评论


“近日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时提出,培育和发展住房租赁市场措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。此次会议提出了四方面措施以支持住房租赁市场发展,具体包括:支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;推进公租房货币化;完善税收优惠政策;推行统一的租房合同示范文本等”。

中国正在做一件最正确的事
先说说一件真实的事情。在中国科学院(北京)工作的时候,给一位德国教授做助手,这位教授祖籍台湾,交流的准确性不成问题。私下聊天的时候谈到房地产。他的月薪有数千马克,可租住在德国政府提供的公租房中,月租金大约三四百马克(由于时代久远,具体数字记得不清楚了,但应该不会有很大差错。同时,或许他自己不愿意说出月薪的具体数字,但估计在四五千以上。同时还记得,他说他的公寓房子很大)。
以中国人的思维,就很奇怪,因为他买得起房子,就问:为何不买房?他说:我为何要负债买房?租金如此便宜,在我的收入中简直可以忽略不计,政府的房子永远不会赶我走,租金也基本不会涨价,这样,我既可以全心全意投入到科研之中(他到中国科学院就是进行科研工作,进行太阳能电池的研究),有机会的时候也可以自己创业,为什么要把自己最有活力的年代绑在房子上?(指的是还房贷需要很多年,这恰恰是科研和最佳创业时期。而如果绑在房子上,就要每日考虑还房贷,科研和最佳创业的年龄也就过去了)。
 中国现在购房人已经年轻化,很多都是30岁左右甚至20多岁的年轻人。中国已经进入老龄化社会,八零后甚至九零后的人口占总人口的比例较低,如果让他们都买房,意味着未来十几年都将为房贷而努力(如果是中心城市或热点的二线城市,估计十几年还不够。当然,如果有一个有钱的老爹就除外),还完房贷的时候到了什么年龄?少则40岁,多则五六十岁,最佳的工作和创业的年龄就已经过去。如果八零后或九零后都绑在房子上,社会如何进步?社会的活力何在?
 有些人会说,即便背着房贷也可以创业也可以好好工作,那是自己骗自己!创业是有风险的,是需要资本金的,如果你有沉重的房贷,就会患得患失,甚至畏惧风险;即便不患得患失、不畏惧风险,也会失去正常的心态,加上自有资金不足,创业成功的可能性就小得多,这意味着社会进步的动力缺失。如果背着沉重的房贷,工作就仅仅是为了钱而工作,不会有什么更高的目标,当没有更高的目标之后,就很难有更大的作为,也就不可能树立什么工匠精神,技术创新和管理创新的动力和能力西江,对个人对国家都没好处。
 也就是说,背上沉重的债务,创业的动力不足,创业成功的可能性下降;工作仅仅是为了钱,就很难在工作中有很大的作为,因为没有更高目标。
当今的社会,科技发展日新月异,社会进步的速度比上世纪中前期快的多,如果背上沉重的抱负,这部分人就很可能失去了未来。
要让社会有活力,有创新的能力和动力,就必须改变不断增加负债的做法,尤其是需要将年轻人从沉重的房贷中解放出来。
 何况,房贷就像一座沉重的大山,有些年轻人连孩子都不敢生。随着生活水平的提高,生育率本来就是下降的,房贷继续抑制生育,生育率就会降到更低的水平。国家发改委2015年7月31日发布的《人口和社会发展报告2014》中写到,中国总和生育率已下降到更替水平以下,人口生育水平进入世界低生育率国家的行列。2000年第五次人口普查结果显示,当时中国的总和生育率为1.22,即平均每个妇女生育1.22个孩子,而国际公认总和生育率为2.1时,才能达到人口保持稳定状态的“更替水平”。2010年第六次人口普查时,这一数字下降为1.18,这比美国人口咨询局2014年世界人口数据表统计的葡萄牙、新加坡等世界最低生育率还低0.02。
一个社会,如果孩子过少,社会的前途在哪里?只能是暮气沉沉。
 谁都知道,中国原有的经济增长模式已经不可持续,转型升级靠的是什么?靠的是众多的年轻人,靠每个年轻人创新的活力和工作中拥有更高点额目标。只有如此,才能让中国的产品质量得到提升;才能不断涌现科技创新和管理创新,在实现个人人生价值的同时,也可以得到更高的物资回报;更需要年轻人的创新与创业精神。只有如此,这会才会充满活力,国家才有前途。
提高生育率提高,改变中国现有的人口结构,是中国可以稳定发展的基础。
不让年轻人背上沉重的房贷债务就是一个最基础的条件。
 现在,国务院会议决定发展住房租赁市场,就是一个开头。“允许商业用房改变为租赁用房”,将放大租赁市场的供给。在广大三四线城市(也包括部分二线城市),房屋已经过剩,如果存量商品房可以改为租赁,在充分竞争的情形下,租金不会太高,年轻人就不会把自己最有活力的十几、二十多年绑在房子上,完全可以为自己和社会实现更高的价值。热点城市的房屋,投资将逐渐变成无意义的活动,因为以现在的房屋租售比,出租是不合算的,投资或炒作博取的完全是未来涨价的预期,当租赁市场发展起来以后,房屋就会回归原来的居住功能。
当将中国的年青一代从房贷债务中解放出来之后,以中国人的聪明才智,中国的发展就再也不是问题,经济转型就有希望,这将在一些年后充分地显示出来。同样素质和具有相似竞争意识的年轻人,背上房贷和不背上房贷的差别,在未来五到十年也会充分显示出来。
国务院常务会议还提出多项鼓励措施。例如,推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。显然,政府已经认识到将大学毕业生和专业技术人员从债务枷锁中解脱出来的必要性和紧迫性——这是中国经济可以持续发展的焦点所在。
未来或许需要对房屋租赁市场规范化,首先,建设租赁房市场,必须以降低人们的居住成本为核心,不能以商业盈利为核心,这就要求政府以当地的人均收入水平制定租金价格,而不能以房屋建设的成本尤其是土地成本制定租金价格。如果以商业目的为核心,未来将造成非常多的隐患,租赁市场很难发展。医疗过渡商业化后已经尝到苦果,医疗的目的就是治病救人,这才是核心,商业利益要考虑,但必须放到次要地位,租赁房市场也一样。
第二,如果商住房改成租赁房,租住人在房地产公司面前是弱势的(现在的商住房改为租赁房,地产公司就成为出租方),必须从合同年限、价格的法律保护等方面进行完善;第三,租住房的片区,需要建设好学校、医院、市政等配套设施,不能成为变相的平民窟,这需要统筹规划,对地产公司需要有强制的执行措施;第四,物业管理需要规范,不能成为变相改变合同价格的一个方式,等等。
知易行难,如果让政策可以发挥效力,给中国一个光明的前途,必须有执行力,这是最终的关键所在。
但无论如何,建设庞大的租赁市场,实际是让房屋还原到居住功能,降低了中国人的居住成本,将一些有志于创业、有志于在工作中实现更高追求的人们从债务枷锁中解放出来,就会给中国社会带来活力和进步的动力。所以,这看似一个不起眼的政策,却极大地关系到一个国家的前途特别是经济前途,这是中国正在做的一件最正确的事情。
有些人会说,建设租赁市场,或许还有别的目的,比如:防止房屋卖不出去的时候在银行形成死账;盘活开发商的房屋存量,等等,有这些目的吗?如松的答案是,有没有都没所谓,关键是对中国的发展是否有益,这才是最根本的。
买不起房子,就租得起房子?
陈志分析,接下来在新政实施过程中,可能面临的最大难点,应该是对应人群是否有租赁能力,特别是中低收入阶层是否有能力支付。
在住房租赁市场上一定是这样的现象:一边连着高收入人群,一边连着低收入人群;一边连着本地人,一边连着外地人;一边连着虽然收入不高但可能有点儿积累的普通中产家庭,另一边连着刚刚起步或刚刚大学毕业的年轻人。这些刚刚起步的人、这些外来的人口、这些低收入人群,他们买不起房子,租住这些富有者、当地人的房子,并担忧着租赁关系中自己的被动地位。
对此,国务院常务会议提出,要完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应;强化监管,推行统一的租房合同示范文本,规范中介服务,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。
另外,对异乡租房人还有一个好消息。
推进公租房货币化
在住房租赁市场上,公租房是其中的特殊部分,同时属于住房保障的范畴。
此次国务院常务会议上明确,推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。保障对象,包括了在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。
我国住房保障有实物保障和货币补贴两种方式,此前多以实物保障为主,随着住房供求关系缓和以及住房租赁市场的一定发展,开始向货币补贴转变。
数据显示,到2010年底,全国累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难,实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4%,还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。
而在“十二五”期间,我国又进行了一轮规模空前的保障房建设,按照规划,到“十二五”末,全国保障性住房覆盖面达到20%左右。
此前就有专家向记者表示,货币补贴是国外住房保障的主流,尤其在欧美发达国家,政府不会参与供应,也就是不补砖头补人头。
就算租得起房,仍旧买不起房?
通过房屋租赁,城市化进程可以继续推进,人口流动可以有序进行,并带来整个社会劳动力、人才的流动,还有由此带动的资本及其他生产要素的流动。
建立购租并举的住房制度,与以往倾向于帮助低收入人群买房的调控思路,在表述上有所进步。在美国至今有38%的家庭没有自己的住房,要租住私人住宅或者廉租房。
然而,不能忽略的是美国在控制房价,防止房地产泡沫方面做出的努力。
为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化,美联储在截至2012年6月的两年里连续17次提息,导致住房市场从2005年底开始出现调整。利率上升增加了新购房者的贷款成本,加重了已购房者的还贷压力,并挤压了房地产开发商的利润空间。受美联储提息影响,2012年第二季度以来,美国住房销售量下降,价格回落,新房开工减少,建筑开支收缩,住房市场明显降温。
在税收方面,对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍,美国50个州都已开征房地产税,税率一般为1%至3%。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估,以此作为征收房地产税的依据。因此,住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加,同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。
针对房屋购买和出售时的差价,美国一些州政府还专门征收房地产增值税,并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠,而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时,政府实行退税政策,鼓励开发商建设廉价房,为低收入者提供住房。
美国政府还规定,个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租,出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。
政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如,在有70套以上的住宅项目中,开发商必须将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人,像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小,但售价必须比整个项目住房平均市价低25%。
此外,还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。比如,一个住宅项目中,只有部分房屋可以出售给准备将所购房屋作为投资用的客户,这个比例最大不能超过总量的10%,通常为5%至7%;一个人在同一个小区里只能购买一套住房;自住房如果居住不满两年就出售,屋主必须缴纳高额罚金。
纵容房价居高不下前提下的发展房屋租赁市场是伪利好,可能导致房屋资源的垄断,促成集中提价。
于是,此政策也是受到争议纷纷。
只是不管是不是利好,不管是去魔都、妖都还是帝都,该租房的还是得租房,该买房的还是得买房。
租房or买房:三种情况、十年财富对比
第一种人:买房
假设在一个二、三线城市,房屋总价为50万的地方买房:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己。
那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万。
第二种人:租房
租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。
由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:
第1年房租:15000元
第2年房租:15900元
第3年房租:16854元……
第10年房租:25342元
则租房人:
A、10年房租总计:15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万;
B、首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算,20*1.05^10 ≈ 32.6万;
C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约31万;
D、省下的一次性还贷的钱为20万。
现在有三个假设:
假设1
未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。
那么买房的人财富为89.5万。
租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万。
假设2
未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。
假设3
未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。
单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍,未来10年呢?
可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。
最后,买不买房,每个人心里都有了自己的答案。
 
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