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5月1日窗口临近 二手房交易营改增细则落地
类型:热点关注  日期:2016-04-29  浏览:1953 次  评论:查看评论

营改增试点全面推开在即,各项相关政策密集落地。昨日,财政部、国税总局联合发文明确改革后房地产交易、租赁环节其他相关税种的计税方式,进一步为改革后市场平稳衔接、过度做铺垫。业内表示,通过本次出台的配套政策,二手房交易环节个税与营业税交税重叠的问题将得到改善,个税计税方式改变或直接导致缴税额度出现小幅下降。

优化税制 避免重复缴税

二手房交易环节涉部分税种存在的重复收税一直备受诟病。根据《关于营改增后契税 房地产税 土地增值税 个人所得税计税依据的通知》(以下简称《通知》),个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税,将计入房屋的财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

“‘营改增’前,卖房人转让二手房时需缴纳的营业税属价内税,即包含在转让价格内,与个人应缴纳所得税的税基也有重叠”,一位接近国税总局的业内人士告诉北京商报记者,“营改增”后,增值税属于价外税,新规定的出台也进一步明确,卖房人个人所得税税基将不计算增值税,直接以房屋原价乘以税率,这有利于避免重复缴税理顺税制关系,对于纳税人而言也是减税的利好。

而针对取得房屋所付价款包含增值税将计入房屋财产原值的表述,上述人士解释称,以价值100万元的房屋为例,买房人支付的100万元房款和5万元增值税都将计入房屋自身价值,若买房人以200万元的价格再次转让房屋,增值的部分就是200万元减去105万元,即95万元。

不过,需要注意的是,我国当前仍处“营改增”的过渡期,近期个人所得税税率或仍会变动。在中国法学会财税法学研究会会长刘剑文看来,未来政府对二手房市场鼓励或限制的态度,将直接决定这一税率的变动幅度,“而要实现平稳过渡,尽快出台完备的增值税法是当务之急”。

“营改增”二手房交易不增税

近日,国税总局副局长汪康明确表态称,“营改增”后个人二手房交易将维持5%的税率不变。在二手房增值税方面,新税制规定,对于不满两年的住房,增值税是售价的5%;对于两年以上的住房,免征增值税(一线城市除外)。就一线城市来说,满两年不满五年的住房对总价增值部分征收5%的增值税,满五年的住房免征增值税。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,现阶段房地产业“营改增”税率基本延续此前的规定,主要目的是稳定市场预期,“增值税率出台之前,各方猜测颇多,市场受此扰乱明显,现在明确了二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大”。

不过,看似税率未有变动,但由于营业税与增值税的计算方式差异,“营改增”后纳税人的负担其实还是能得到一定程度减轻。仍以售价100万元的一套房屋为例,过去征收5%的营业税时,计税公式为100万元×5%,即需要缴5万元的营业税。改征增值税后虽然税率还是5%,但由于增值税是价外税,所以税基是100万元/(1+5%),即实际缴纳增值税为95.2万元的5%为4.76万元,少缴税2400元。

市场不会出现明显波动

随着房地产行业营改增全面推开进入倒计时,市场是否又真如人们所想,变得蠢蠢欲动起来呢?中原地产首席分析师张大伟等人都用了“平稳”等类似的词汇来形容这次改革对楼市的影响。“原来怎么申报还是怎么申报,原来填什么表、在哪个地方办,一切维持基本不变。”汪康说。因此,无论是租房、买房,完全可以忽略到税制转换带来的影响。

张大伟进一步解释称,“营改增”这一税制改革是中国整体财税改革的一个环节,长远来看是为了平稳降低交易税负成本进行的调整,与当下楼市调控关联性不大,“‘营改增’的本意是优化税制结构,避免重复征税,整体来看,对市场还是有积极意义的”。

值得注意的是,据“营改增”有相关规定,今年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者5月1日后取得的不动产在建工程,进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣。财政部副部长史耀斌也明确表示,虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣,但如果对生产经营没有益处的话,企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。

北京商报记者 蒋梦惟 张畅/文 宋媛媛/制表

营改增税率调整一览

增值税一般纳税人有形动产租赁服务17%

交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权11%

增值电信服务、金融服务、除有形动产租赁6%

财政部和国家税务总局规定的应税行为0

服务外的现代服务、生活服务、销售无形资产

财政部和国家税务总局规定的应税行为0

增值税小规模纳税人所有应税服务3%或5%

(房地产开发企业销售自行开发的房地产项目)

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