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个人投资商铺须适当回避
类型:专家解读  日期:2015-09-21  浏览:1835 次  评论:查看评论

楼市步入金九,住宅市场渐渐露出本色,但商铺市场疲软依旧。业内人士提醒道,普通散户需要适当回避商铺投资。

据上海中原地产研究咨询部数据显示,9月上半月商铺市场共销售3.6万平方米,同比减少5.3%,库存仍在向上攀升,去化周期为72.1个月。造成库存压力巨大的原因是供过于求,或与商业土地大量供应有关。

商服用地数量一直在增加,之前每年基本在70幅土地以内,但到2011年和2013年分别达到113幅和115幅,可建面积分别达到641万和804万平方米。而近3年每年销售量平均在152万平方米,超高的供应量为今后风险加剧埋下伏笔。此外,最新国家统计局数据显示,1-8月份住宅办公楼的库存开始下降,商营业用房待售面积增加157万平方米,说明全国都面临同样问题。

从区域来看,当前商铺交易量近八成集中在外环以外。尽管人口外迁是趋势,但是也需要看到,外围区域产品以刚需为主,区域消费力并不强。现在很多商业中心动辄10万平方米起,而且走中高端路线,和周边的消费力未必匹配。此外,很多外环外区域虽然交房了,但有大量空置房源,人气不足,即便营业也面临骑虎难下的困局。而且很多大型商业中心也有散售的商铺,但是位置和业主自持的部分差很多。商铺一街之隔就会产生客流上的巨大差异,所以能否有稳定的租金是需要考察的第一步。

其次,好的商业需要好的运营管理,当前多重开发轻运行。尤其是一些散售的项目,更难谈统一运营管理。租金无法增长,物业价值也就不能增值。此外,一般而言,一套商铺利润的四成是用来缴税的,对投资者来说是一个不小的考验。

商铺风险凸现,个人投资客入市须谨慎。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦提醒道,个人投资者需摒弃“一铺养三代”的传统观念。当前还受电商冲击,实体商业经营压力巨大。商铺市场风险还在放大中,普通散户并不适合做商铺投资。

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