热点关注关于泗水县房地产业发展现状及研究
房地产业是国民经济的支柱产业，对于促进我县产业结构战略性调整、优化产业结构、推动经济增长方式转变，对于扩大就业、适应人民群众的消费需求，促进工业基地全面振兴都具有十分重要的战略意义。为全面了解我县房地产业的发展历程及现状，分析存在的问题，研究和提出相应的对策建议，根据主要领导指示，由县委政研室会同县住建局，就我县房地产业的相关问题进行了专题调研，报告如下：
一、泗水县房地产业的发展历程及现状
（一）从房地产业发展历程看：据调查，由于我县经济发展滞后，房地产业起步较晚。泗水县真正意义上的房地产业是以2003年君泰小区开发为标志，片区开发历经三个阶段：一是发育形成雏形阶段（2003—2004年）。君泰小区、同济花苑、圣源居、圣达小区等小区相继建设，拉开了我县商品住房市场发展的序幕，其特征是市场化程度差、商品房交易量小、经济贡献率低。二是逐步发展阶段（2004—2007）。在土地、住房两项制度改革的推动下，我县城镇化建设加速推进，城市建设和旧城改造开发及保障性住房建设同步实施，滨河水苑、恒兴家园、府前花园、金冠阳光花园、永胜珍珠泉花园、居安花园、圣源新天地等小区相继开发建设。这一时期的房地产业渐趋规范，房价稳中上升，经济贡献率逐年提高。三是相对成熟阶段（2008年至今）。旧城改造开发和新城建设力度加大，三发舜和、龙城知春、永胜茗筑、圣源丽都、龙城知春、圣融庭院、中兴新城、金域中央、绿景国际、金泉广场、福临城等小区快速建设，特别是伴随着海情圣地国家康居示范工程的进入和小高层的崛起，呈现出房地产开发投资快速增长、房地产开发面积不断扩大、房地产销售持续旺盛。08年至今共建设开发小区23个，规划开发总用面积约5200亩，规划开发建筑面积约500万平方米，在建建筑面积约140万平方米，我县房地产市场特别是城区房地产业正处在攸关转机的“门槛上”。
（二）从2009年以来房地产销售量看：据09年以来统计数据，已开盘销售的房地产开发企业共有17家，建成商品房约9100套，完工面积约105万平方米，其中各楼盘销售套数详见表一:泗水各楼盘销售量统计。
表一:泗水各楼盘销售量统计
开发楼盘 2009年
总销售套数 2010年
总销售套数 2011年前五个月
销售套数 空置率
府前花园 140 29 23 11.7%
恒星家园 190 56 4 9.6%
圣融庭院 187 178 67 12.3%
三发舜和 520 679 69 10.9%
圣源丽都 580 207 102 14.5%
金冠阳光 72 54 4 12.3%
滨河水苑 210 63 98 13.7%
龙城知春 889 462 436 10.7%
关于泗水县房地产业发展现状及研究
房地产业是国民经济的支柱产业，对于促进我县产业结构战略性调整、优化产业结构、推动经济增长方式转变，对于扩大就业、适应人民群众的消费需求，促进工业基地全面振兴都具有十分重要的战略意义。为全面了解我县房地产业的发展历程及现状，分析存在的问题，研究和提出相应的对策建议，根据主要领导指示，由县委政研室会同县住建局，就我县房地产业的相关问题进行了专题调研，报告如下：
一、泗水县房地产业的发展历程及现状
（一）从房地产业发展历程看：据调查，由于我县经济发展滞后，房地产业起步较晚。泗水县真正意义上的房地产业是以2003年君泰小区开发为标志，片区开发历经三个阶段：一是发育形成雏形阶段（2003—2004年）。君泰小区、同济花苑、圣源居、圣达小区等小区相继建设，拉开了我县商品住房市场发展的序幕，其特征是市场化程度差、商品房交易量小、经济贡献率低。二是逐步发展阶段（2004—2007）。在土地、住房两项制度改革的推动下，我县城镇化建设加速推进，城市建设和旧城改造开发及保障性住房建设同步实施，滨河水苑、恒兴家园、府前花园、金冠阳光花园、永胜珍珠泉花园、居安花园、圣源新天地等小区相继开发建设。这一时期的房地产业渐趋规范，房价稳中上升，经济贡献率逐年提高。三是相对成熟阶段（2008年至今）。旧城改造开发和新城建设力度加大，三发舜和、龙城知春、永胜茗筑、圣源丽都、龙城知春、圣融庭院、中兴新城、金域中央、绿景国际、金泉广场、福临城等小区快速建设，特别是伴随着海情圣地国家康居示范工程的进入和小高层的崛起，呈现出房地产开发投资快速增长、房地产开发面积不断扩大、房地产销售持续旺盛。08年至今共建设开发小区23个，规划开发总用面积约5200亩，规划开发建筑面积约500万平方米，在建建筑面积约140万平方米，我县房地产市场特别是城区房地产业正处在攸关转机的“门槛上”。
（二）从2009年以来房地产销售量看：据09年以来统计数据，已开盘销售的房地产开发企业共有17家，建成商品房约9100套，完工面积约105万平方米，其中各楼盘销售套数详见表一:泗水各楼盘销售量统计。
表一:泗水各楼盘销售量统计
开发楼盘 2009年
总销售套数 2010年
总销售套数 2011年前五个月
销售套数 空置率
府前花园 140 29 23 11.7%
恒星家园 190 56 4 9.6%
圣融庭院 187 178 67 12.3%
三发舜和 520 679 69 10.9%
圣源丽都 580 207 102 14.5%
金冠阳光 72 54 4 12.3%
滨河水苑 210 63 98 13.7%
龙城知春 889 462 436 10.7%
府前花园 1890元∕㎡ 1990元∕㎡ 2300元∕㎡ 基本稳定
恒星家园 1990元∕㎡ 2100元∕㎡ / 已售完
圣融庭院 2070元∕㎡ 2270元∕㎡ / 已售完
三发舜和 2180元∕㎡ 2340元∕㎡ / 已售完
圣源丽都 2170元∕㎡ 2320元∕㎡ / 已售完
金冠阳光花园 1930元∕㎡ 1990元∕㎡ 2050元∕㎡ 基本稳定
滨河水苑 1850元∕㎡ 1900元∕㎡ 2040元∕㎡ 基本稳定
龙城知春 1980元∕㎡ 2170元∕㎡ 2850元∕㎡ 基本稳定
中兴新城 1920元∕㎡ 2080元∕㎡ / 已售完
珍珠泉花园 1600元∕㎡ 1720元∕㎡ 1890元∕㎡ 基本稳定
圣源新天地 1910元∕㎡ 2210元∕㎡ / 已售完
海情圣地 4200元∕㎡ 4200元∕㎡ 基本稳定
盛世名门 2050元∕㎡ 2160元∕㎡ 基本稳定
永胜茗筑 2130元∕㎡ 2300元∕㎡ 基本稳定
福临城 3050元∕㎡ 基本稳定
从上述数据中可以看出泗水县城商品房销售价格节节攀升，完全摆脱了08年底全球金融危机的影响，其中三发舜和家园商品房销售价格始终是泗水城区房地产销售市场的风向标，带动房价的整体提升。
泗水县城高层住宅的开盘销售为2009年泗水县房地产市场一大突破点,详见表三：截止到2011年5月份为止，高层商品住宅销售价格。
表三：2011年五月份高层商品住宅销售价格
小区
楼层 中兴新城 滨河水苑 龙城知春 圣融庭院 金域中央
十七层 2690 2500
十六层 2680 2450
十五层 2640 2400
十四层 2600 2350
十三层 2560 2300
十二层 2520 2250
十一层 2490 2200 3260
十层 2450 2150 3146 3260
九层 2410 2100 3126 3220
八层 2370 2050 3026 3190
七层 2330 2000 2946 3100
六层 2290 1950 2896 3020
五层 2260 1900 2816 2995
四层 2230 1850 2766 2890
三层 2200 2736 2840
二层 2666 2800
一层 2566 2770
均价 2448 2175 2869 3031.364 2970
从以上数据中可以看出泗水县城相同小区高层与多层的销售差价在200—300元∕㎡，仅为高层与多层建安成本之差。高层销售价格不温不火，广大消费群体的购买欲望不强，《关于提高城市土地利用率鼓励建设购买高层住宅的暂行意见》（泗政发[2009]17号文）需继续实施。
造成我县商品房平均销售价格呈持续走高态势的主要原因：一是通货膨胀因素导致建筑材料成本、劳动力成本上升（建筑量的增加建筑量的增加使我县建筑工人工资比周边县市高20%多），而且因改造成本的提高，出让的土地价格依然有上升趋势，再加上近年来各楼盘建筑工艺的革新，建设品质的提高，都形成了居高不下的“刚性成本”，所以成本刚性将支持房地产价格不会回落；二是随着08、09年国家实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策，房地产发展环境大大改善，居民购买力得到信贷支持，使普通及改善型住房需求得到有效释放，而且目前国家对房地产市场的调控尚未实际影响到泗水这样的四线城市，总体购房需求大大提高；三是我县实施了鼓励农民进城购房的优惠政策，显著增加了购房人群，有效地激活了外出务工农民的进城购买欲望。
（四）从房地产开发土地市场看：自2007年3月原山东面粉机械厂储备用地完成拍卖以来，已成功的举行了18次国有土地挂牌、拍卖，共出让土地1676.5亩。而2009年至今共完成了四块国有土地的挂牌出让，出让土地达878.5亩，相当于前几年出让土地总和，详见表四：2009至今泗水县城土地供应情况。不难看出在泗水房地产销售市场火爆的同时，土地供应量倍然陡增，房地产开发面积预计今年将翻番增长。
表四：2009年至今泗水县城土地供应情况
序号 出让方式 地块编号 面积 受让单位 成交价 开发项目
1 挂牌出让 泗储地［2008］－6号 7.5342 泗水县九源房地产开发有限公司 3200 圣融庭院
2 挂牌出让 泗储地［2009］－1号 6.6666 山东万紫园旅游开发有限公司 1516 万紫千红
3 挂牌出让 泗储地［2009］－3号 0.9733 山东万紫园旅游开发有限公司 210 4 挂牌出让 泗储地［2009］－2号 2.6064 山东万紫园旅游开发有限公司 561 5 挂牌出让 泗储地［2009］－5号 0.31 泗水永胜房地产开发有限公司 150 6 挂牌出让 泗储地200916号 3.50361 济南三发置业有限公司 1400 三发舜和
7 挂牌出让 泗储地200915号 9.379172 济南三发置业有限公司 3800
8 挂牌出让 泗储地［2008］9－1号 6.3866 济宁鸿鑫置业有限公司 1304 盛世名门
9 挂牌出让 泗储地［2008］9－2号 11.29649 济宁鸿鑫置业有限公司 2314 10 挂牌出让 泗储地［2008］9－3号 3.02975 济宁鸿鑫置业有限公司 622 11 挂牌出让 泗储地200956号 0.081007 泗水永胜房地产开发有限公司 60 12 挂牌出让 泗储地200973-1号地块 7.79826 泗水海情置业有限公司 8200 13 挂牌出让 泗储地200973-2号地块 6.27206 泗水海情置业有限公司 6590 14 挂牌出让 泗储地200966号 4.6002 济宁市宏兴房地产开发有限公司 1540 滨河水院
15 挂牌出让 泗储地200938-2号地块 0.64498 泗水永胜房地产开发有限公司 280 珍珠泉花园
16 挂牌出让 泗储地200977号 5.64727 泗水永胜房地产开发有限公司 3900 光明小区
17 挂牌出让 泗储地20106号 9.3463 山东恒瑞房地产开发有限公司 1460 金域中央
18 挂牌出让 泗储地2010－10号 1.9393 九巨龙房地产开发集团有限公司 1070 龙城之春
19 挂牌出让 泗储地2010－9号 3.594226 九巨龙房地产开发集团有限公司 1980
20 挂牌出让 泗储地2010－13号 0.652827 九巨龙房地产开发集团有限公司 360
21 挂牌出让 泗储地2010－12号 2.677746 九巨龙房地产开发集团有限公司 1480
22 挂牌出让 泗储地2010－11号 1 九巨龙房地产开发集团有限公司 552 23 挂牌出让 泗储地20107号 7.0682 山东恒瑞房地产开发有限公司 7160 24 挂牌出让 泗储地20108号 4.0071 山东恒瑞房地产开发有限公司 3466 金域中央
25 挂牌出让 泗储地201023号 3.499 济宁市宏兴房地产开发
有限公司诚成分公司 1150 金泉广场
26 挂牌出让 泗储地201016号 3.1904 泗水新厦置业有限公司 779 杨柳新苑 27 挂牌出让 泗储地201024号 8.8923 山东绿景福帝置业发展有限公司 5950 公安局片区
28 挂牌出让 泗储地201026号 1.3452 山东万祡园旅游开发有限公司 384 万紫千红
29 挂牌出让 泗储地201025号 1.5456 山东万祡园旅游开发有限公司 441 30 挂牌出让 泗储地201028号 1.6715 山东万祡园旅游开发有限公司 476 31 挂牌出让 泗储地201027号 0.7597 山东万祡园旅游开发有限公司 217 32 挂牌出让 泗储地201029号 1.643 九巨龙房地产开发集团有限公司 497 龙城之春
33 挂牌出让 泗储地201030号 1.5732 九巨龙房地产开发集团有限公司 475 34 挂牌出让 泗储地201019号 3.0614 山东金庭华府实业有限公司 1994
35 挂牌出让 泗储地201043号 0.12801 邹城市恒成房地产开发公司 350 恒兴家园
36 挂牌出让 泗储地201044号 0.33912 济宁市宏兴房地产开发
有限公司诚成分公司 480 金泉广场
37 挂牌出让 泗储地201060号 6.8265 泗水福临房地产开发有限公司 7167 福临城
38 挂牌出让 泗储地201046号地块 0.3732 山东新商博投资发展有限公司 252
39 挂牌出让 泗储地201047号 3.5673 山东新商博投资发展有限公司 2360 40 挂牌出让 泗储地201110号地块 2.3993 泗水新胜置业有限公司 2340 东王经济园
41 挂牌出让 泗储地201111号地块 0.02716 泗水新胜置业有限公司 27 42 挂牌出让 泗储地20119号地块 1.688 泗水新胜置业有限公司 1646 43 挂牌出让 泗储地201114号地块 2.6349 济宁天之和置业有限公司 4200 古城路北
44 挂牌出让 泗储地201115号地块 0.5177 济宁天之和置业有限公司 800 45 挂牌出让 泗储地201068号地块 1.7413 泗水永胜房地产开发有限公司 1660 光明小区
在土地用途中：2009年所放量土地中，住宅用地占有相当大的比例，而商业用途只是作为住宅的配套，所以居住需求仍然是土地供应市场的主导需求，不难看出居住需求始终作为一种刚性需求刺激我县房地产市场快速发展。但同时应注意到商住和商业用途土地的需求在近期可能迎来一个旺市。受调控政策的影响，银行放贷额度会大幅减少，再加上利率提高，银行贷款占企业资金来源比重超过30%的房地产企业，会因资金压力而降低投资，所以房地产开发建成量会有一定放缓，从而使已投入销售的商品房有一个适当时间的消化过程。对住宅开发的调控产生“挤出效应”，使资金可能多的流向商业房产，商业房产将量价齐升，得到较快发展。
在土地价格中：呈现稳中有升的形势，西城区净开发地价已达70万元/亩。老城区居住用地净开发地价已达90万元/亩，老城区商业用地净开发地价已达到150万元/亩左右。
在土地区域中：新旧城结合处地块最受关注，老城区土地由于拆迁成本过高，导致地价较高于新城区。目前土地供应市场较为火热，土地供应量较大，发出一种畸形发展的信号，造成房地产发展的信心危机，因此应尽量减少土地放量，合理供应土地。
注：经开发地价指用于商品房开发的净地价格，是扣除安置用地后的价格。（五）从房地产开发购买群体看：1.泗水商品房购买人群目前已不单单局限在在城区范围，尤其是《关于鼓励农民进城购买商品房的暂行意见》（泗政发[2009]16号文）的出台引发泗水城区房地产消费群体进一步扩展到全县，同时由于我县优美的生态环境并辐射县外。本次调查涉及商品住房开发商、城区老住户、机关事业
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