热点关注泗水房产网讯近日，央行再次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，此次加息为年内第二次加息，而从2010年10月19日到现在，半年时间央行已四次加息，这使得贷款购房者月供增多，市民还贷压力增加。在通胀的压力日益高涨的今天，已经有专家预测下一次的加息就在二季度，那么，对于众多的房贷一族来说，是否需要考虑提前还贷呢？提前还贷到底值不值呢？
四次加息增加支出7%
年内的第二次加息比市场预期来得更早，自去年10月的首次加息启动以来，央行以平均每两月一次的节奏上调存贷款利率。尽管每次上调的幅度仅为0.25个百分点，但连续多次的小步快跑，已使得购房者的还款压力不再是“温水煮青蛙”，而在短短的5个月内累计上升了近7%。
从第一次加息到现在，购房者的压力增加了多少？据测算，以50万元房贷20年期限为例，去年10月19日加息前的利率为5.94%，等额本息还款方式下的月供为3564.8元；4月5日加息后的利率为6.8%，月供增至3816.7元。仅仅5个月时间，购房者每月就需多付251.9元，增长幅度接近7%（如表）。这样看，一年下来，实际上客户差不多要多付一个月的月供。“千万别小看了这每月的两百多元”，一位房贷专业人士表示，由于个人住房贷款的“利息与本金比”显著上升，50万元、20年的房贷总利息支出超过了6万元，继续加息的话还会“水涨船高”，20年相当于没了一辆经济型轿车。
在广州，大多数客户的房贷金额都不少于50万，前两年买房首付往往只要求两三成，有的客户贷款高达数百万元。现在几次加息下来，还贷压力不可小视。更需关注的是，分析人士普遍认为，目前国内外的经济环境都将促使央行继续加息，年内再加息一至两次几乎不存在悬念。
是否提前还贷，核心在于利息收支差距
对于不同的房贷族而言，提前还款是否划算不能一概而论，一定要考虑到房价的增长率和利息调整的时间因素。理财师认为，计算提前还款是否划算，核心问题当然就是看还款之后节省的利息支出是否大于不还款带来的利息收入。不同的房贷族需要不同的对策———
1、普通无投资经验的老百姓
普通的百姓买房大都出于自住的刚性需求，没有投资目的，在未来卖房的可能性很小，对于这类群体，如果不提前还款，通常都是将钱简单地存入银行，存款利息收入当然无法覆盖贷款的利息支出，这时候就要看本身的房贷是否享受7折等优惠政策，如果享受优惠，就可以考虑暂时不还款。再有就是等额本息还款年数过半的，或等额本金还款年数超过1/3的，再提前还款就相对不划算了。
相反，对于处于还款前期，又不享受优惠的借款人，在连续加息的情况下，如果有经济能力就应该考虑提前还贷，还款时考虑家庭的综合经济情况，选择全部还或是部分还。当部分还款之后，也可以根据自身承受能力要求银行保持原来的月供金额，缩短贷款期限，从而进一步节省利息。
2、有经验的投资者
对于有一定投资经验、且买房用于投资的借款人来说，更多地需要考虑房价的增长率和手上现有投资产品的收益率。如果投资者手中持有股票、基金、债券等，收益率高于贷款利率，借款人也完全没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。但如果借款人购买的是第二套房产，利率上浮，且市场不断加息，借款人需综合考虑经济实力、时间、机会成本来确定自己的最佳还款方式。另外，还要考虑房子的位置和价值，如果房子处于核心区域，那么有理由相信未来也很有可能保持价格的坚挺。因此，从中长期考虑，特别是具有投资目的的房子，可以暂时不考虑提前还贷。
此外，理财师还对另外四种无需提前还贷的人进行了归纳。第一种是仍需支付违约金的贷款者。对于在较短时间内即要求提前还款的客户，各家银行均有不同的违约金要求。以建设银行为例，规定如在贷款发放一年（含一年）内提前偿还部分或全部本金，贷款人需按该次提前归还本金额的3%作为违约金。违约金随支付年限减少，3年以上则不需支付。如房贷100万元，一年内贷款人如提前偿还全部本金就需支付3万元违约金。而如果是以20年，8.5折利率优惠计算，两次利率提高后，需要多支付的利息总额也仅在5万元左右。这种情况下，不如“等一等”，待不需支付违约金时再做偿还。
第二种情况是那些享受最大利率优惠的人。如果市民的房贷享受基准利率打7折的优惠，提前还贷可能不划算。因为还贷后若要再找银行贷款，利率将更高。即使央行两次加息后，这类市民的5年期以上贷款年利率也才4.48%，远低于重新贷款所需的利率。
第三种情况是已经还贷很长时间的贷款人。一般来讲，贷款的利息与本金之间的比例基本是这样的，贷款最长年限是30年，通常分为三段，即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息，接近本金的1/3左右；20年的贷款利息，接近本金的2/3；30年的贷款利息，本息接近相等。
第四种是那些投资理财能获得较高收益的人。如果市民手里的钱投资理财，年收益率能够高过5年期以上的房贷利率6.4%，那不如不还，依然让“钱生钱”。
整理/摄影 羊城晚报记者 詹青
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提前还款三大秘籍
提前还贷的目的无非是减少利息支出，而不同的银行有不同的提前还贷方式，但万变不离其宗，无外乎全部提前还贷和部分提前还贷两大类。其中，提前全部还贷从理论上而言，利息支出是最少的，但是考验的是还款人的经济实力，只要有合理的计划和安全的预期资金流，这种方式是最优的，但这种方法需要强大的财力支撑，肯定不适合大多数人。
对于大多数房贷族来说，肯定会选择部分提前还款方式，当然，不同的银行分门别类也有不同的还款方式可供参考选择。总体来说，部分提前还款方式有三大思路：
第一种：部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
第二种：部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
第三种：部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，房贷族们要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。
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