• 福临城
  • 中垦
    • 购房注意事项
    • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2010-09-25  /  浏览:1481 次  /  
    我要买房 第一步 了解行情 通过向朋友、亲戚询问打听或房地产开发主管部门咨询目前商品房销售市场均价、房价走势成交量等基本情况。 第二步 挑选房源 买房首先要明确购房的目的:为什么要买房?对于大多数人来说,买房无异有两个目的,一是居住,二是投资(国家打击一切投机性炒房)。 用来自己居住:要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求,以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。 用来投资:主要考虑保值增值潜力,对于长期出租的,要考虑出租机会、投资回报率、投资回报风险等;对于准备随时转让取得收益的,要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。 用于居住还是投资,主取决于个人的意愿与经济实力,对于资金并不是很充足的普通工薪家庭来说,您适合于购买房屋用作居家,对于经济实力雄厚、手中闲散资金较多的家庭,如果对于其它的投资类型不是很了解或所期望利润太低,购买房屋用于投资倒是一个不错的选择。 对于一般非投资目的购房者而言,选房时就应该在满足居住要求的同时,还要方便上班、上学、购物及满足交往的需要。如果购房纯粹是为了投资,哪么重点就要考虑楼盘所处在位置、升值的潜力及品牌效应,还要注重开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。 明确了购房目的,在收集房源信息、选择房源时才能有的放矢! 第三步 房屋验证 在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》: 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致,其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。 查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》,有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点: 第一,详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象; 第二,核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符; 目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――而现房无法分户计量;B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔――而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔;C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材――而现房则用的是镀锌管;)根据 [合同第十三条]约定开发商应在交房时补偿业主的差价,并估算赔偿由于供暖不能分户计量,而造成的无形损失。赔偿费用为:安装分户计量设备的价格+请政府相关部门来验收的费用+装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔(即改动线路长度*每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价)+PPR管与镀锌管的差价(即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和*两种管每米的差价+无形损失) 第三,检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用; 各种表的实际度数 墙壁除了渗水外,还有一个问题,就是墙壁是否裂纹。 测量一下楼宇的层高 3招:门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固 6招:阳台裂缝危险大 7招:保温不好墙滴水 冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题。 8招:大开龙头查漏堵 尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。 验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。 10招:供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管 11招:拉闸断电不可少。。验电线,除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。 电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 13招:卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。 15招:开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度,尤其别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。 第四,对发现的问题要详细在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题按约要求维修。 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,缺少一项都不能入住的。 第四步 签认购书 签订认购书时,购房者应注意以下问题: 购房者在确立购房意向之后,一般都要与售楼处的销售经理建立联系,在双方初步意向达成一致后,销售经理都会向购房者出示该公司的认购书,并按认购书要求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔细地审阅认购书,并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件,在问清楚房屋建筑的进展情况后,有条件的还应实地考察一下。在此基础上,购房者可签订认购书并交纳定金或预付款,定金各开发商定的标准不一,几千到几万的都有,一般与商品房价格成正比。认购书一般包括以下基本条款: (1)当事人双方基本情况: 卖方,即发展商名称、地址、电话,销售代理方名称、地址、电话;有的开发商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清楚与之签约的销售经理是哪个公司的,如属于中介代理销售,应注意在合同中表明其代理关系; 买方,即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类;代理律师事务所名称、地址,代理律师姓名、电话; (2)认购物业名称、房号、地址; (3)房价:包括房屋户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额; (4)付款方式:一般规定是一次性付款还是分期付款,一般现房可用一次性支付,期房按分期付款方式,办理按揭贷款手续的,还要就有关付款方式作详细约定; (5)认购条件:一般包括签订认购书的注意事项;关于定金或预付款数额,购房者应与卖方约定一定期限内,买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金,并形成书面协议。有的销售方仅以口头表示同意,一旦发生纠纷难以讨还,所以为避免麻烦,最好都以书面形式约定;签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。 第五步 签订合同 合同是买卖双方当事人之间的书面约定,必须共同遵守。之前应耐心磋商,以免因一时疏忽而造成莫大的懊恼与遗憾。以下介绍一些签订合同的应注意事项,仅供参考。 1、当事人: 合同的当事人应具有响应的民事行为能力。除了须注意其是否已达法定年龄外,对于该买方的社会背景、职业不妨有所了解。对于不具有相应的民事行为能力的当事人,应由其法定代理人代理,或证得其法定代理人同意。同时对于法定代理人也应有以上的了解。 2、付款方式: 买方购买您的房屋,若采取银行按揭付款的方式,您应注意在与买方办理产权过户前,须获得买方按揭银行提供的贷款承诺书原件。另外,买方贷款数额是否足够支付房屋尾款,在办理房屋产权过户手续递件前应予确定,故可在购房合同中可约定。 3、房地产转移登记: 一般而言,这些工作是由房地产经纪公司专业人员站在公正的立场上来完成所委托的业务,为了放心起见,最好于合约上注明收取房款、办妥过户及交房事宜之预计期,以免有拖延之情形。 4、付款条件: 一般可分为二期,即签约首期款及交房的尾款(一般为银行按揭贷款)。若合同当事人双方同样,当然不必受此拘束。但为保证房屋交易安全,一般首期款(或买方一次性付款)由第三者的经纪公司,或买卖双方指定的银行作托管。银行按揭贷款由银行承诺时间支付。 5、违约条款 事先约定违约条款,对买卖双方而言,具有约束及制衡作用,所以不妨事先约定。 第六步 缴付房款 1、按揭贷款的流程: (1)借款人到贷款银行办理借款申请。 (2)贷款银行审核合格后出具贷款意向书,借款人领取贷款所需的表格。 (3)借款人凭贷款意向书与售、建单位签订购建房合同或协议。 (4)借款人与贷款银行签订抵押合同,将自筹资金存入贷款银行。 (5)借款人办理担保手续:用房产抵押的借款人到产权部门办理“房屋他项权证”和“房地产抵押确认书”。用有价证券质押的,将有价证券交贷款银行收押,签订借款合同。 (6)用于购房的贷款,由贷款银行将贷款连同借款人存款一并划转到售房单位账户,用于建修房的贷款,借款人按借款合同支付。 2、公积金贷款的条件 (1)贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人; (2)具有济南市城镇常住户口或有效居留身份; (3)具有稳定的职业和收入,信用良好,有按时还本付息的能力; (4)借款人及所在单位已与管理中心建立正常的住房公积金缴存关系,至贷款时已累计缴存住房公积金12个月,并连续缴存6个月以上; (5)具有合法的购房合同或协议,借款人必须是购房合同约定的产权人;所购住房为济南地区范围内的商品房、经济适用房、单位集资建房、房改房及二手房; (6)已交付所购住房全部价款30%以上的首付款; (7)同意以所购住房或管理中心认可的其他房产作抵押,集资建房单位应提供阶段性贷款担保,不能提供担保的行政事业单位,要由该单位与管理中心签订协议,负责代扣代缴借款人每月应还的贷款本息; (8)每个住房公积金缴存者及配偶只能同时享受一次住房公积金贷款,如果配偶一方已经办理住房公积金贷款,则在该笔贷款清户之前,另一方不得再申请住房公积金贷款。 3、分期付款 又分为免息分期付款和低息分期付款,是目前比较吸引人的付款方式。 利:缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。 弊:分期付款随着付款期限的延长,利率会越高,房款额比一次性付款的房款额高. 4、一次性付款 利:一次性付款一般都能从销售商处得到一定程度的优惠,如是现房则能很快获得房屋的产权,如果是期房则这种付款方式价格最低。 弊:一次性付款需要筹集大笔资金,且损失此项资金的利息,对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款,开发商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款损失,购房风险大。 主要事项:购买二手房需办理缴费过户手续 第七步 房屋验收 在拿到房子之后,很多人都不知道如何验收,也有一些人认为质检站都已经验收了,业主再验收有多此一举之嫌。其实,在很多情况下,你验不验收,房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题,你会比较方便追究发展商的责任。 作为外行人,如何验收房子呢?主要是下面所列的项目内容。 1、 看墙壁  不知道从什么时候开始,看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子,窗户在雨天发现有渗水现象,一问,才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时,更是令人提心吊胆,而更使人惊诧的是,这栋还是一个区的国土局建的,真可怕。所以,验收这个,最好是在房子交楼前,下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题,几乎是无可遁形的。 墙壁除了渗水外,还有一个问题,就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝,后来追问发展商,才知道原来是施工时留下的升降梯运货口,后来封补时,马虎处理以致留后患。 2、 验水电 首先是验一下房屋的水电是否通了。当然,对于一些高级装修来说,多数的水电后期都要更换的了,所以有时候这些内容倒不是关键的了,但如果你不打算更换水电的话,那么这些东西就必须认真验收了。 验电线,除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说,家里的电线不应低于2.5平方,空调线更应达到4平方,否则使用空调时,容易过热变软。当然,这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。 3、 验防水 这里所说的防水,指的是厨卫的防水。当然,目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是:楼板直接渗漏;管道与地板的接触处。 4、 验管道  这里所指的管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢,因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走,如果这些水泥较粘的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。 还有一种情况,不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言,如果排污管没有蓄水防臭弯头,那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头,因为弯头会蓄水,这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话,洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了,工程的实践证明,防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方,往往最能体现建筑商的施工质量的。 5、验地平 其实验收这个,对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个,很多时候也可以体现发展商的建筑质量。 因为作为业主方,根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦,那么方法也是挺简单的。 去五金店买一条小的透明水管,长度约为20米左右吧,然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度,然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。 一般来说,如果差异在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围,你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的,测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的,如果你有朋友拥有激光扫平仪,这个问题就好解决多了。 6、验层高 如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单,把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量(这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法),你应该测量户内的多处地方。一般来说,在2.65米左右是接受的范围,如果房屋低于2.6米,那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说,是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重,这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右,但是总体算起来,成本节约也是很多的,犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中,降低层高可以建设更多的层数。 7、验门窗 这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是,只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况,阳台的水平与室内的水平竟然是一样的,这样,就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。 8、其他项目 事实上,除了上述的项目外,其他的验收,都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋,这也是唯一可能的东西了。除此之外,你只能是依靠质检部分的认真了。
    帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
    泗水房产网 www.sifdc.cn Copyright 2014-2020 泗水房产网 版权所有
    泗水房产网运营中心:山东省泗水县 合作联系:13964909110
    网站客服QQ:1945682960 泗水房产QQ群:117680648 违法不良信息举报电话:0537-6229376 举报邮箱:ytzwgk@ji.shandong.cn
    浙ICP备2020018941号
    回顶部