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房贷市场节后"冰封" 泡沫化催生银行"加息"
类型:楼市要闻  日期:2010-03-01  浏览:570 次  评论:查看评论

中国证券报记者采访多家银行了解到,春节后商业银行房贷业务骤然下降甚至近乎停滞,部分银行营业部春节后“颗粒无收”,“小阳春”行情未现。“2月以来房贷以个位数计,基本一天接不到一单。”某银行个贷客户经理表示。

  分析人士表示,一方面,房地产市场信贷收紧的迹象愈发明显,银行加大了对房贷优质客户的筛选力度;另一方面,在商业银行差别化信贷政策执行力度的引导下,房贷利率上浮正在成为一种趋势,购房者成本的上升使得他们开始选择观望,“房贷拐点或是楼市拐点的前兆”。

 

  中国证券报记者采访多家银行了解到,春节后商业银行房贷业务骤然下降甚至近乎停滞,部分银行营业部春节后“颗粒无收”,“小阳春”行情未现。“2月以来房贷以个位数计,基本一天接不到一单。”某银行个贷客户经理表示。

  分析人士表示,一方面,房地产市场信贷收紧的迹象越加明显,银行加大了对房贷优质客户的筛选力度;另一方面,在商业银行差别化信贷政策执行力度的引导下,房贷利率上浮正在成为一种趋势,购房者成本的上升使得他们开始选择观望,“房贷拐点或是楼市拐点的前兆”。

  节后房贷很难批

  银行相关人士表示,春节过后,申请个人住房贷款的客户数量在急剧缩减。另一方面,由于银行调整了房贷优惠政策,之前申请的贷款获批的难度也在增加。

  购房者韩先生刚大学毕业,一般正常的商业贷款大约在2-5个工作日就能获批,而他从年前提交了单子,一直到现在还杳无消息。“节前就听说现在监管机构对银行放贷项目进行调控,很多银行都不批房贷了。没想到农历新春伊始,我所在的申请贷款银行取消了房贷利率7折优惠,使得我购房成本骤然上升。”

  该银行专业人士给韩先生算了一笔账,100万的个人住房贷款,按照20%缴纳首付,贷款期限为30年,在将利率调整为基准利率0.85倍之后,支付的利息总额将增加15万多元,每月韩先生将为此多支出425元。

  而更麻烦的是,因为利率上调后每月应还款额超过他月收入的50%,银行已经明确要求韩先生增加首付比例。

  银行表示,韩先生需要向开发商补交首付,然后重新向银行申请房贷。而他的客户经理说,即使他追加首付金额,贷款是否能够获批,以及贷款利率能够给予几折优惠仍旧是未知数。

  更多人士透露,同样是申请住房贷款,很多银行也开始挑选客户,首付比例较高,个人信用记录良好,甚至是银行VIP客户,银行就可能优先发放贷款。比如建设银行就对其VIP客户给予了明确的照顾,即建行率先对本行的VIP客户执行相应档次利率的基础上再下浮0.1倍,即原档次执行利率底线再打9折。这样如果是一位持有建行白金卡的优质购房者,理论上可以享受到接近7折的利率优惠。

  建行内部人士表示,这有助于提高个人住房贷款利率的执行水平和综合收益率,按风险与收益匹配的原则,增强建行差别化的定价能力。

7折利率基本绝迹

  中国证券报记者从多家银行的分行、支行了解到,最近一段时间,申请住房贷款的数量正在骤然减少。“和去年底的火爆行情比起来,现在申请房贷的人数非常少。”一家大型商业银行的北京分行人士表示,春节以来,只接到了2笔房贷业务的单子,这在之前几乎是无法想象的。

 

  对此,某国有大型银行的个贷部负责人指出,利率调整对市场的杀伤力正在显现,购房成本的提升使得市场的观望情绪变得浓厚起来。

  有银行业内人士告诉记者,现在北京市场7折利率基本绝迹了。在建行、中行春节前调整7折利率之后,像光大、深发展等很多中小型商业银行也在节后纷纷跟进。

  某股份制银行个贷部的负责人介绍,该行在节后两次调整了对个人住房贷款利率的优惠细则。根据早先版本,对缴纳4成首付以上的客户,可以将首套住房或者是改善型住房的优惠利率最低做到7折,而2成首付只能拿到8.5折的优惠。

  而没过几日,“总行将系统内房贷利率下浮限制设置为仅允许下浮15%,也就是说即使首付比例达到4成及以上,个人申请住房按揭最多只能打到8.5折。”

  房贷收紧已成为大势所趋,即使有部分银行总行层面没有下发利率调整的文件,但是住房按揭贷款在审批的时候已经非常严格。“现在政策随时都可能出现调整,反正我们能做的就是劝客户提早申请,或许还能搭上7折优惠的末班车。”某银行客户经理称。

  但是也有业内人士表示,即使有银行没有调整7折利率优惠政策,但大多也是“名存实亡”,一般购房者基本无法享受。

  “在信贷资源偏紧的情况下,银行上调利率水平,这本身就无可厚非。而之所以会有部分7折利率获得审批,这多半和开发商或者银行需要维系的重点客户有关。”

  到期一笔放一笔

  取消利率优惠也许对市场来说早已是预料中事,但对房地产市场影响更大的是还是信贷资源的紧张。

  不过某银行相关负责人表示, 个人住房贷款已经变成鸡肋。若考虑人工成本等因素,7折贷款利率对银行来说几乎无利可图,因此导致银行现在审批很严,甚至不放7折优惠的贷款,把有限的额度放到别处增加资产效益。

  25日起,存款准备金率再度上调0.5%,这是央行今年第二次上调国内存款准备金率。业内人士表示,由于央行收紧流动性,以及监管机构上调资本充足率,现在很多中小商业银行对信贷投放卡得非常紧,不敢再轻易增加风险资产的比重。1月份的突击放贷,很多分、支行全年的额度被挤占掉了,现在只能是当天空出额度再继续放款。

  “这大大加大了住房贷款审批的难度。”某银行业内人士指出,由于分行信贷额度紧张,行领导一般会“腾笼换鸟”,要求将空出的信贷资源向公司类优质客户倾斜。从银行盈利的角度来看,现在公司类贷款基本维持在基准利率的水平,甚至个别溢价能力较弱的民营企业,银行还要将贷款利率上浮10%左右,但是反观住房按揭贷款,利率20%左右的下浮,这显然不利于商业银行扩大息差,改善其自身的盈利水平。

上调利率“避险”

  2009年以来,信贷资金大量进入房地产市场,加速了楼市的回暖。现在房地产市场信贷投放在总体信贷中占据近3成的比例。其中,从去年以来,居民户中长期贷款增加2.04万亿元,占全部新增贷款的比重约19%。此外,去年以来,月度新增居民中长期贷款基本保持上涨的趋势,在新增贷款中的比重在持续扩大。

 

  而根据国际经验看,随着一国银行贷款在房地产业集中度的增加,特别是银行的不审慎行为和冲动放贷,会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显;房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中,往往会导致银行不良贷款的同步上升。

  而在2009年底,监管机构已经要求银行对2008年11月1日到2009年10月30日发放的房地产授信业务进行排查,消除风险隐患。而今年一季度银监会召开的经济形势分析会上,对于房地产信贷增长背后所蕴含的风险也是“着墨最多”。分析人士表示,这可能与商业银行内部进行的压力测试结果不容乐观相联系。

  中国证券报记者了解到,像中行、建行等房贷业务占比较高的国有大型商业银行,已经开始适当压缩房贷业务比重了。某中行人士告诉记者,现在一线城市的房地产泡沫已经比较明显,为了防范可能的风险,该行更为看重二、三线城市的房地产市场业务拓展。

  随着大行对房地产市场的收缩,某些股份制银行却对房地产行业表示出了一定的兴趣。某股份制银行个贷部负责人直言,今年全行将房地产贷款作为业务拓展的重点。“国有大型商业银行的适当退出,正好为中小银行的进入创造了市场空间。”

  他说,此前我行房地产贷款只占到了贷款比重的10%左右,全行准备利用这个机会抢占市场份额。对于房地产市场中所蕴含的风险,该负责人表示,“现在银行也是走一步看一步,如果两会后,房地产市场真的出现调整,我们的年初计划也会随之改变。”

  风险与利润的博弈

  尽管监管层未明确出台政策取消个人首套房贷利率7折优惠,但在监管层严控风险和商业银行追求利润的双重作用下,房贷优惠政策收紧已成定局。

  房贷优惠政策收紧是在今年信贷政策调整的大环境下进行的。2010年,在央行“要合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平”的政策思路之下,贷款投放量要较去年有所收紧,预计新增7.5万亿元。总量调控之下,贷款的可得性降低,并引致资金成本上升,房贷概莫能外。

  监管方面,防范风险被列为银监会今年工作的重中之重。除表示今年要严控贷款增量外,银监会对房地产信贷做出了尤为严厉的提示,多次强调今年要高度关注房地产市场变化,严格执行有关信贷政策,加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

  监管层对房地产贷款信用风险的关注并非杞人忧天。从国际经验看,个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。中国房价本轮上涨已经持续11年,但在2009年我国房价持续快速上涨,暴露出泡沫迹象。专家提示,在个人房贷支付额不断增加以及央行加息预期的情况之下,国内商业银行个人住房贷款违约风险在逐步增大,并已出现了贷款违约金上升的情况,且违约者大都是购房自住的人而非投机者,这种情况足以引起警惕。

  犹记在上世纪90年代部分地区房地产泡沫破灭中,数不清的烂尾楼和贷款坏账带给商业银行切肤之痛。虽然时过境迁,但在今天又重新火热起来的房地产市场当中,最有风险意识的应当是银行。

  近年来住房贷款的快速扩张,使房贷质量对于银行总体资产质量有愈发举足轻重的影响。2009年,在各项优惠政策刺激之下,个人购房贷款快速增长,全年新增1.4万亿元,约为2008年的5倍;年末个人购房贷款余额4.76万亿元,同比增长43.1%,比08年末高33.3个百分点。因此,银监会要求缩小商业银行房贷业务风险敞口是十分必要的。

  对于商业银行而言,防范风险是收紧房贷的原因之一。但追求利润的动机亦使收紧房贷成为商业银行顺理成章的选择。

  由于个人房贷基本都是“优质贷款”,银行在个贷市场上的竞争非常激烈,对房贷实行七折优惠利率,商业银行虽然有利可图,但利润空间不大。在贷款总量收紧时,一方面市场利率自然上升,另一方面商业银行的自主定价权也在提高。相对于个贷客户廉价的“一锤子买卖”,商业银行更愿意维系与大客户的长期合作关系,同时可以给贷款更高的定价水准。

  因此,目前房贷市场占比较大的银行,重新进行资产配置的需求也较为强烈,房贷优惠政策收紧的力度也更大,而此前信贷市场占比较小的银行,则可借机扩充房贷市场份额。但无论如何调整策略,风险应该是今年银行制定房贷计划时首先考虑的因素。

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